Дома, дороги, земля
Массовое жилищное строительство является «локомотивом» нашей антикризисной концепции. Именно такое строительство должно лечь в основу чрезвычайной по своим масштабам общенациональной политики развития внутреннего спроса. В складывающихся условиях только такая политика является фактически единственным шансом для страны.
«ЯБЛОКО» предлагает развернуть программы - «Дом каждой семье» и «Родовое поместье».
Для реализации этих программ необходимо осуществить массовую передачу земли в частную собственность под застройку семейными домами (домами для одной семьи с детьми), а также многоквартирными доходными и муниципальными домами. Одновременно с этим необходимо укрепить законодательные гарантии прав частной собственности на землю и объекты недвижимости и отменить законодательные возможности отнимать их у одних лиц для передачи в собственность другим.
Как это сделать?
1) ЗОНИРОВАНИЕ ЗАСТРОЙКИ.
В каждом муниципальном образовании проводится работа по инвентаризации земель, в ходе которой выявляются земли пригодные для проживания, но при этом не занятые существующей застройкой, а также не являющиеся землями иного предназначения (охраняемыми, лесными, сельскохозяйственными и т. д.).
Внутри выявленных земель выделяются зоны под строительство
А) семейных домов,
Б) частных доходных домов эконом-класса,
В) муниципального жилья,
Г) коммерческого элитного жилья
Д) объектов промышленности и деловых офисов.
Статус этих функциональных зон устанавливается законом, он не подлежит изменению и конкретизируется градостроительными регламентами. Это, в частности, означает, что строительство в зонах А, Б, В иных объектов (в том числе элитных) не допускается.
2) ПОРЯДОК ЗАСТРОЙКИ.
На федеральном уровне для каждой зоны устанавливаются минимальные (не менее 600 кв. м), а на региональном – максимальные размеры неделимого земельного участка и нормы плотности застройки, обеспечивающие цивилизованные и экологически приемлемые условия проживания. Устанавливаются нормы обеспечения жильем исходя из права каждого гражданина на проживание в отдельной комнате. Минимальный размер семейного дома – 130 кв. метров на семью, квартиры – 100 кв.метров. Это имеет огромное политическое и психологическое значение.
На основе этих норм в зонах А и Б проводится межевание на равные земельные участки, получающее отражение в земельном кадастре; муниципальными властями готовятся проекты планировки соответствующих территорий.
За счет средств государства и муниципалитетов к ним подводятся все необходимые коммуникации и строятся дороги. Формируется госзаказ для домостроительных комбинатов на производство сборно-разборных конструкций для малоэтажного строительства.
В зоне А земля передается гражданам бесплатно, но с условием построить на ней дом в срок не более 5 лет. На этот период продажа участка запрещается. В случае невыполнения этого условия по истечении срока участок передается на тех же условиях другому лицу либо банку, предоставившему невозвращенный кредит. При этом банк не вправе продавать этот участок иначе как для целей строительства семейных домов.
Круг лиц, получающих в собственность участки в зоне А, определяется муниципалитетами по заявкам граждан. Приоритет в очередности на приобретение участков отдается молодым семьям с детьми, многодетным семьям, лицам общественно важных профессий с учетом специфики соответствующих территорий.
В зоне Б участок продается на аукционе инвестору, который не вправе менять его целевое назначение (строить что-то иное, кроме доходных домов эконом-класса). Во избежание долгостроя для инвестора устанавливается 2-летний срок строительства по аналогии с зоной А.
Квартиры в муниципальных домах предоставляются по договору социального найма малоимущим и очередникам, а по договорам муниципальной аренды – иным категориям граждан. Ставка муниципальной аренды может превышать плату за социальный найм и устанавливается представительными органами местного самоуправления, но не может превышать ставку муниципального найма более чем в 3 раза. Квартиры в муниципальных домах не подлежат приватизации.
В зонах Д предусматриваются участки для строительства общежитий для работников частных компаний.
Зоны Г выделяются для строительство коммерческого жилья. Они необходимы для того, чтобы ограничить коммерческую застройку жесткими территориальными рамками. Коммерческие проекты не должны осуществляться за счет общественных. Государство усиливает надзор за соблюдением норм и правил строительства. Контролирующие органы не должны штрафовать организации, устраняющие выявленные нарушения, но при этом наказание за невыполнение предписаний руководящих органов должно быть ужесточено – вплоть до дисквалификации руководителей строительных компаний.
3) ЗОНЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ.
В случае выделения земли на территориях, удаленных от существующих городов и иных центров экономической активности, зоны Д на ограниченный период времени объявляются территориями свободного экономического развития. Работающие на них предприятия освобождаются от всех налогов, но только при условии создания не менее 50% рабочих мест на территории строящихся поселений.
Где взять деньги?
1) ЗЕМЛЯ.
Главным материальным ресурсом, обеспечивающим данный проект является земля. В течение последних 15 лет земля в России раздавалась за бесценок инвесторам коммерческого строительства, которые присваивали себе разницу между реальной стоимостью земли и несоизмеримо меньшими суммами, по которой они ее приобретали. Наиболее дорогие земли России, особенно в городах, перешли к ним. С одной стороны, землю скупили богатые, с другой – за счет коррупционной схемы приобретения земли обогатился бизнес, близкий к чиновникам, от которых зависит ее раздача. Сегодня этот процесс несправедливой и по сути криминальной приватизации необходимо остановить. В основу нашего проекта положен лозунг: ЗЕМЛЮ – ГРАЖДАНАМ! Он означает, что большую и лучшую часть остающихся свободными земель государство отдает под массовую жилищную застройку.
Именно земля даст большую часть денег, необходимую для строительства. Под залог этой земли граждане смогут получить кредиты в банках.
2) БЮДЖЕТ И РЕЗЕРВНЫЕ ФОНДЫ.
Государство (муниципалитеты) должно взять на себя:
1) финансирование строительства инфраструктуры,
2) оплату госзаказа на закупку и подвоз строительных материалов для мест массового строительства,
3) частичное или полное возмещение процентов по кредитам;
4) возрождение системы профессионального образования работников строительной отрасли и контроля за соответствием квалификации работника и выполняемых работ.
Средства на эти цели привлекаются за счет всевозможных источников резервных и бюджетных средств. На эти цели должно быть использовано не менее 75 процентов всех имеющихся государственных ресурсов и резервов по состоянию на 1 марта 2009 года.
3) ДЕМОНОПОЛИЗАЦИЯ РЫНКА СТРОИТЕЛЬНЫХ УСЛУГ.
Финансирование массового жилищного строительства будет облегчено за счет мер по снижению цен на строительные услуги. Сегодня высокая цена жилья во многом обуславливается высокой степенью монополизации строительного бизнеса. При разворачивании массового строительства это обстоятельство должно быть устранено. И не только усилиями Федеральной антимонопольной службы. Необходимо создать условия для привлечения к строительству предприятий малого и среднего бизнеса. С целью облегчить их конкуренцию с крупными кампаниями для малых предприятий, вовлеченных в массовое жилищное строительство, устанавливаются налоговые освобождения. Для того, чтобы индивидуальные застройщики и жилищно-строительные кооперативы могли выбирать наиболее выгодные предложения на этом рынке, а малые предприятия находить покупателей, при поддержке государства организуются строительные биржи.
4) БОРЬБА С КОРРУПЦИЕЙ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ.
Главная причина монополизма в строительстве – тесная связь строительных компаний с чиновниками, принимающими решения о выделении участков под строительство и контролирующих проведение конкурсов и аукционов – без контроля со стороны граждан и представительных органов. Для изменения ситуации принимается закон, запрещающий чиновникам входить в советы директоров строительных компаний. Все решения, касающиеся порядка распоряжения землей, установления строительных норм и правил, градостроительных регламентов, принимаются по итогам публичных слушаний и исключительно законодательными органами субъектов РФ и представительными органами местного самоуправления. Результаты публичных слушаний должны быть обязательными для исполнения решений. В случае несогласия органов власти с результатами публичных слушаний спорные вопросы выносятся на местный референдум.
Осуществляется дифференциация законодательства о проведении конкурсов и аукционов с целью учета особенностей условий функционирования различных рынков (земли, стройматериалов, строительных услуг и т.д.).
К чему приведут эти меры?
Инвестиции в жилищное строительство в ближайшие семь лет должны составлять более половины всех инвестиций в России. Это позволит обеспечить комфортным жильем около 14 миллионов российских семей.
Жилищное строительство и содействие строительным работам позволит преодолеть спад и будет способствовать экономическому росту. Известно, что один работник, занятый в жилищном строительстве, обеспечивает работу в течение года по одному человеку в промышленности стройматериалов, в транспортной индустрии, связанной со строительными работами, в торговле стройматериалами. Жилищное строительство имеет решающее значение и для производства металла и металлоконструкций, электротехники, труб и сантехники, мебели, электроники, легкой промышленности. Радикальному увеличению масштабов строительства жилья будет способствовать снижение цен на строительные материалы.
Масштабный экономический оборот такой земли и недвижимости, который появится через пять-семь лет, создаст принципиально новую ситуацию в российской экономике и с точки зрения ее капитализации, и с точки зрения мобильности рабочей силы, приведет к снижению уровня инфляции.
Инвестиции в жилищное строительство в значительной мере сберегут нынешние рабочие места, а также создадут новые предприятия, способные обеспечить экономический рост, как сегодня, так и в отдаленной перспективе. Можно ожидать, появления не менее 2 миллионов новых рабочих мест в течение ближайших двух лет. Преимущественно это будут рабочие места в частном секторе, а также сферах, предоставляющих жизненно необходимые услуги населению.
Жилищное строительство неразрывно связано со строительством дорог, ремонтом мостов, плотин, развитием транспортной инфраструктуры, созданием новых общественных зданий и сооружений, школ. Строительство новых школьных зданий с одной стороны, немедленно создаст рабочие места, а с другой, обеспечит наших детей современными, безопасными, оснащенными технологическими новинками школами, что, в свою очередь, приведет к повышению уровня образования, росту квалификации учителей точных и естественных наук, распространению интернета.
Жилищное строительство, имеющее колоссальное социальное значение для населения России, является на сегодняшний день единственным и главным потенциальным двигателем, способным привести в движение всю национальную экономику.
