Актуальной жилищная проблема была в России все годы советской эпохи. Не удивительно, что после начала приватизации жилья и двадцатилетней паузы, вызванной значительным сокращением жилищного строительства, острота этой проблемы только выросла.
В общем виде проблема выглядит следующим образом. Число семей, которые ни при каких условиях не смогут воспользоваться даже льготной ипотекой и нуждаются в предоставлении им социального жилья, достигает порядка 4,7 млн. Это если ориентироваться на списки очередников. По экспертным оценкам следует рассчитывать на как минимум вдвое большую величину, т.е. 9,5 млн. семей. К этому следует добавить 1 млн. семей, предоставление которым бесплатного жилья должно быть осуществлено по обязательствам государства (семьи военнослужащих, ветеранов войн, чернобыльских инвалидов, воспитанников детских домов и т.д.). В совокупности речь идет о 40-43 млн. человек, т.е. почти четверти населения страны. Кроме того, за счет ускорившегося процесса обветшания старой застройки, требует капитального ремонта около 350 млн. квадратных метров жилья и эта величина ежегодно прирастает примерно на 9-10%.
Совершенно очевидно, что проводимая в РФ в последнее десятилетие жилищная политика не дает желаемых результатов. Отрасль ЖКХ становится все больше социально напряженной и экономически затратной. Для исправления сложившегося положения к десяткам существующих государственных ведомств созданы недавно в довесок еще - федеральное министерство по строительству и ЖКХ (М. Мень) и Совет по жилищной политике при Президенте Российской Федерации. Поставлена непростая задача: жилищную проблему и реальные способы ее решения необходимо перевести в категорию жилищной политики, которая должно быть понятна каждому. Мне представляется, что путь к выработке полноценной жилищной политики должен проходить иначе. Прежде всего - через открытую, деловую дискуссию. Государственные ведомства и бизнес – одна из сторон такой дискуссии. Другую сторону формирует аргументация независимых экспертов и причастных общественных сообществ. Вместе необходимо безотлагательно и в сжатые сроки высветить все аспекты эффективной жилищной политики и сформулировать программу обновления жилищного фонда страны по оптимальной и обоснованной модели развития.
Развитие рынка жилья
Сразу скажу, что рынок жилья у нас за 23 года не создан. Конкуренция в жилищном и коммунальном хозяйстве, как главный фактор развития рынка, отсутствует. Авторы либеральных реформ 90-х годов прошлого века приняли более чем оригинальную трактовку решения жилищной проблемы в России, утверждая необходимость тотальной приватизации квартир. Нигде в мире доля собственного жилья граждан не превышает половины его объема, а другая половина – это арендные дома в которых семьи снимают квартиры сообразно своему уровню дохода. У нас, к сожалению, разработчики и шлифовальщики Жилищного кодекса РФ, а вслед за ними и исполнительная власть тяготеют к тому, чтобы считать приобретение квартир гражданами единственной целью, и ориентируют расходование государственных средств исключительно на облегчение процедуры покупки жилья. При этом активно помогают собственникам сохранять свое недвижимое имущество за деньги государственного бюджета: это – субсидии и дотации. Ясно, что улучшение жилищных условий при такой стратегии для значительной части населения становится более чем проблематичной.
Спекулятивный рост цен в зоне коммерческого жилья оказывает мощное психологическое воздействие на лиц, принимающих решения, вследствие чего возникла убежденность, будто эффективное и эстетическое жилье не может быть недорогим. Пока спрос на недорогое жилье превышает предложение, говорить о его рынке можно лишь метафорически. В реальных условиях сформировать такой рынок без государственной поддержки не представляется возможным.
Генеральная задача – отстроить программу строительного рынка недорогого жилья и его инфраструктуры таким образом, чтобы для покупателя цена жилья не превышала совокупного среднего дохода семьи за три года. Например, при 2-х работающих в семье из 4-х человек цена квадратного метра квартиры в текущем году не должна превышать 21 600 рублей. Приводится расчет: средний заработок - 30 тыс. руб.; совокупный доход за 3 года – 2, 16 млн. руб.; площадь квартиры – 100 метров. Сегодня подобная квартира предлагается по коммерческой цене продавцами в 3-6 раз дороже! Квартир экономического класса в эту цену в регионах практически не строят.
До 70 % жилья, возведенного в России в последние годы, это малоэтажные постройки, осуществленные чаще без какого-либо участия государства. Разумным представляется всемерно поддерживать и развивать именно этот процесс. Тем более разумно, что по данным социологических опросов три четверти людей именно этот тип жилища считают для себя идеальным.
Задача массового строительства социального жилья для 15-18 % семей России явно нуждается в тщательном осмыслении. Да, это должно быть компактное и достаточно скромное жилище в пределах санитарных норм. Скромность такого жилья должна быть компенсирована развитой системой публичных пространств, опирающихся на школы и поликлиники, современные транспортные артерии.
Расширение свободы выбора – одна из ключевых задач в решении жилищной проблемы страны. Сегодня выбора почти нет: строительный комплекс ориентирован на воспроизводство привычной для себя схемы многоэтажного строительства из ж/бетона. Сторонники этой традиционной для нас схемы убеждают оппонентов, что малое и среднее этажное строительство для городов неэффективно. В такой аргументации много лукавства: при переходе к современным автономным системам отопления и горячего водоснабжения увеличения расходов на инженерные сети не происходит. Надо видеть также тесную связь между строительством современного дома и его эксплуатацией.
Очевидно, что при огромном разнообразии природных условий и жизненных укладов в России единые принципы выражения федеральной жилищной политики должны найти множество форм реального воплощения как по экономическим параметрам, так и по градостроительным, планировочным аспектам, а также законодательным инициативам. По экономическому выбору: это жилье коммерческого и экономического класса для собственников; это арендное жилье с широким диапазоном ставок для нанимателей; это социальное жилье для малоимущих категорий граждан.
Опыт проектирования, строительства и эксплуатации недорого жилья
При всей важности разумного использования международного опыта, особое значение имеет сбор и систематизация сведений об опыте, накопленном в России – практически всегда без какой-либо поддержки со стороны государства и крупного бизнеса.
Потенциал внедрения новаций огромен. Разработка проектов эффективного жилья – в том числе за счет мобилизации творчества вузов страны. Это первое. Производство качественных строительных материалов из местного сырья, лежащего в буквальном смысле «прямо под ногами» (утеплитель из соломы, стеновые блоки из вспененной глины и щепо-цементных плит и т.д.). Это второе. Производство рациональных конструкций дома, его инженерных систем жизнеобеспечения посредством малой энергетики. Это третье. Все перечисленное и другое нуждается в тщательной экспертизе, обобщении, популяризации и косвенной финансовой поддержке государства (через гарантии).
Градостроительные и планировочные части проблемы
Принципиальное значение имеет восстановление статуса стратегического пространственного планирования от генеральной схемы расселения в России до макрорегиональных и субрегиональных схем, в том числе с учетом изученных миграционных движений и трудовой миграции в частности.
Серьезной ошибкой сегодняшнего планирования в рамках проводимой жилищной политики является то, что происходит передача ответственности на уровень региональной и даже муниципальной власти, без предварительного макромасштабного планирования. Остаются открытыми важнейшие вопросы пространственного развития страны. Везде ли нужно вкладывать средства на капитальное жилье? Где именно наиболее целесообразно сосредоточить новое строительство и усилия по реконструкции ветхого фонда? Куда желательно направить потоки молодых семей и семей отставников-военнослужащих? Довериться стихии в этом вопросе, а именно этим является простая разверстка по регионам, значит утратить шанс для возрождения стратегического планирования, чего страна не может себе позволить в условиях демографического спада.
Законодательные инициативы для обеспечения эффективной жилищной политики
Необходимо увязать между собой уже выпущенные законодательные акты, устранить имеющиеся в них противоречия. Это касается, прежде всего, Кодексов РФ: Гражданского, Жилищного, Земельного, Градостроительного, Водного, Налогового, Бюджетного, а также целого ряда федеральных законов в вопросах жилищной политики.
Принципиально важно, чтобы подготовка соответствующих законодательных инициатив велась превентивно и на научной основе в сотрудничестве Федерального Собрания РФ, законодательных собраний субъектов федерации, профессиональных общественных организаций, экспертов и была бы направлена на обновление жилищного фонда страны по оптимальной схеме развития. А не была бы, как случается нередко, инструментарием для исправления чрезвычайных ситуаций и допущенных просчетов в вопросах жилищной политики.
И последнее.
О субъектах жилищной политики
Хотелось бы очертить круг вопросов, сцепленных словами «Жилищная политика». Для чего надо обязательно прежде определиться с тем, а кого можно и нужно признать субъектами жилищной политики. Здесь пока ясности нет, а она необходима, потому что политики без субъектов не бывает. Бывают только тексты по ее поводу.
Главные из субъектов – это органы власти федеральной и региональной. Власти исполнительные, в первую очередь, хотя де-юре на поверхность явлений выступают власти законодательные, которые определяют те кодексы и законы, по которым, так или иначе, развертывается строительная деятельность в сфере жилища и обеспечивающих ее отраслей. Серьезного общественного обсуждения (не публицистического бросания словами, а аналитического), на мой взгляд, до сих пор не получилось.
Второй субъект жилищной политики – это власти муниципальные. Причем многие из них восприняли это буквально, включив прямо или косвенно в свои должностные обязанности управление вверенным жилищным фондом через аффилированные структуры - управляющие компании и товарищества собственников жилья. Что из этого нередко выходит на практике известно всем.
Третий субъект жилищной политики – это строительный бизнес. Какой бизнес? Конечно крупный строительный. Это настолько важный, что часто он фактически накрывает собой все остальные. Средний бизнес в строительстве до сих пор субъектом политики не является. А малый бизнес является субъектом нелегальным, неподконтрольным и, следовательно, непредсказуемым. Малый строительный бизнес за последнее десятилетие представлен большей частью выходцами из стран ближнего зарубежья.
Есть еще один субъект в политике, о котором забывают все или почти все. Собственно граждане. А ведь две трети произведенного в стране жилья за последние годы построено этим субъектом жилищной политики без всякой связи с крупным бизнесом и властью, если не считать пассивную вовлеченность в нормативные игры между законом и местными властями. Этот субъект жилищной политики не только не изучается, но и все больше нагружается налоговым гнетом и ведомственным надзором.
Нельзя не сказать еще об одном субъекте жилищной политики, распятом между позицией государственной и муниципальной. Это Москва. Ее роль в определении структуры и характера жилищной политики реально осуществляемой в стране, не названа, но грандиозна. Происходит чрезвычайно важный процесс диффузии, процесс передачи образца поведения, процесс, которому начинают подражать крупнейшие города, потом крупные и малые. Более того, этот субъект жилищной политики активно продвигает свои технологии, свои правила игры в регионы. И по сути дела, в сфере строительства и эксплуатации жилья осуществляет своего рода колонизацию, которая как процесс должна быть изучена, понята, оценена и взвешена.
