На днях вступает в силу указ мэра Москвы о земельных отношениях. Фобия московского градоначальника к частным земельным собственникам известна давно. Московский чиновник сам остается собственником московской земли и фактически совладельцем любых возведенных на ней строений. Сохраняются рычаги административного воздействия на любое предприятие или домохозяйство. Договоры "административной" аренды земельных участков под частными зданиями позволяют в любое время навязать "частнику" новые условия договора. По сути кабальное положение собственников строений лишает их полноценных прав собственности.

Особая зона.

Стойкая нелюбовь Юрия Лужкова к частной собственности на землю проявилась еще в далеком 1994 г., когда Борис Ельцин наперекор левой оппозиции подписал указ о послечековой приватизации, который положил начало выкупу участков под зданиями и предприятиями. Но московский градоначальник добился исключения из общего правила: для Москвы было установлено, что продажа участков будет осуществляться в особом порядке - на основе специального закона. Проект велено было разработать за шесть месяцев правительству Москвы, которое это требование хладнокровно проигнорировало. С тем же олимпийским спокойствием московские власти "не заметили" федеральный закон о товариществах собственников жилья, согласно которому с 1996 г. участки под кондоминиумами должны передаваться в частную собственность бесплатно.

Принятый в сентябре 2001 г. Земельный кодекс (ЗК) при всех его недостатках открыл некоторые возможности для создания единого объекта недвижимости - установил нормы по приватизации участков для граждан и юридических лиц, в том числе по выкупу участков под строениями. Но в Москве в части приватизации участков эти нормы фактически не действовали, хотя, в принципе, ЗК РФ - закон прямого действия. Указ мэра Москвы вышел только 5 апреля.

Запреты.

Более трети двухстраничного текста посвящено нормам, запрещающим отчуждение участков. Это странно: такие запреты могут устанавливаться только федеральным законом. Значит, нормы мэрского указа нарушают федеральное законодательство. Вот примеры нарушений.

Городской указ устанавливает запрет на выкуп государственного участка под частным строением на основании того, что использование либо самого участка, либо расположенного на участке здания не соответствует установленному градостроительному регламенту или иным правилам и нормативам. Такая конструкция противоречит как Конституции (допускаются ограничения прав только федеральным законом), так и Гражданскому и Земельному кодексам.

Указ Лужкова запрещает приватизацию участка, если Генеральный план развития Москвы предусматривает его использование "в государственных или общественных интересах". Земельный кодекс разрешает отказ в приватизации участка в случае его "резервирования... для государственных или муниципальных нужд" в порядке, устанавливаемом специальными федеральными законами. Изменение терминов искажает смысл ЗК: вместо исключительного "резервирования" мы имеем системный запрет на приватизацию, обоснованный произвольной ссылкой на Генплан.

Согласно мэрскому указу при формировании кондоминиума в существующей застройке в его состав включается земельный участок, размер и границы которого определяются в соответствии с проектами межевания территории, разрабатываемыми на жилой квартал в целом. На практике это означает, что бесплатное предоставление участка собственникам откладывается "до морковкина заговения". Между тем нет никаких причин игнорировать законное требование о передаче в собственность участка тех товариществ и кооперативов, которые давно платят арендную плату: если мэрия принимает плату за участок, значит, он в данных границах признан официально.

Всерьез противятся московские власти исполнению федерального закона в части переоформления права бессрочного пользования на участок в собственность и выкупа участков под строениями. В указе отсутствует упоминание о праве юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования участками на право аренды или собственности. Между тем федеральный закон устанавливает обязанность таких лиц произвести это переоформление до 1 января 2004 г. Указ не устанавливает ни цену переоформления, ни цену выкупа участка, на котором расположено строение (назван лишь размер выкупа участка вместе со строением при приватизации). Кажется, здесь мэрия сама себя перехитрила: при непринятии решения по цене действует минимальная пятикратная ставка выкупа.

Особенно поражает своей бессодержательностью и беззаконностью пункт указа, повествующий о выкупе: "участки предоставляются исходя из условий соответствия фактического использования участка, параметров... объектов... установленных особых условий... соблюдения требований строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов". Эти положения противоречат целому ряду норм ЗК.

Аргументы и контраргументы.

Надо отдать должное последовательности Юрия Лужкова: его документ продолжает политику блокирования приватизации земли. В обоснование своей позиции московские власти всегда выдвигали два аргумента. Первый - нельзя отдавать частникам столичную земельную ренту. Второй - сохранение госсобственности на землю нужно для того, чтобы обеспечить вывод из столицы вредных производств.

По ренте московские чиновники попросту повторяют тезис Генри Джорджа (его называют Марксом земельной теории) о полном изъятии земельной ренты. Но в любом учебнике по экономике можно прочесть, что возможность получать ренту, т. е. доход, не вызванный вкладом собственника, существует объективно - из-за ограниченности предложения земли. Возмущаться по этому поводу бессмысленно. Сохранение государственной монополии на землю не создает стимулов для инвестора и направляет поток рентных доходов в руки чиновников. Напротив, частная собственность на участок дает наибольшие правовые гарантии, привлекает инвесторов, а конкуренция многих собственников участков позволяет получать дополнительный доход тем, кто хозяйствует более эффективно.

В сфере регулирования землепользования и застройки позиция московских властей тоже принадлежит уходящей эпохе. ЗК РФ, следуя мировому опыту, требует заменить административный диктат "целевого использования" земель на правовой механизм зонирования территорий, при котором учитываются интересы и местного сообщества, и собственника, получающего экономические стимулы для вывода или перепрофилирования своего предприятия. Если собственник не заинтересован перепрофилировать предприятие, то он может продать участок по его рыночной цене и приобрести новый там, где размещение его предприятия допустимо и выгодно.

Московский указ, изданный во исполнение Земельного кодекса, противоречит ему, искажает его и делает невозможной "реализацию" кодекса. Если московские власти попытаются его реализовать, они могут столкнуться с изрядным числом исков о возмещении ущерба, вызванного незаконными действиями или бездействием администрации.

Автор - эксперт российской демократической партии "Яблоко"