Год назад, 17 июля 2008 года, в Пскове начался первый масштабный публичный конфликт по поводу уплотнительной застройки. Жильцы домов 38 и 40 по улице Рокоссовского выступили против возведения в торце дома 40, на месте зеленой зоны и автостоянки, шестиэтажного жилого дома-пристройки. Напомним, что в середине июня 2008 года жильцы построенных и заселенных в 2004-2005 годах домов № 38 и 40 по улице Рокоссовского обнаружили у себя под окнами неких лиц, занимавшихся разметкой территории. По словам собственников жилья, на плане квартала, который демонстрировался им при покупке квартир, никакого будущего строительства внутри двора указано не было. Между тем разметка проводилась на газоне, вплотную прилегающем к дому № 40, и недвусмысленно указывала на то, что вот-вот на этом месте расположится строительная площадка. Никаких сведений о будущем строительстве ни у кого из жильцов не оказалось. Граждане обратились за разъяснениями к начальнику Псковской городской инспекции Госархстройнадзора Тамаре Индюковой, работающей в структуре городского управления строительства и архитектуры. Она отказалась назвать гражданам организацию-застройщика, но сообщила, что разрешение на строительство пока ещё (выделено мной – Авт.) никому не выдавалось. Как неожиданно выяснилось много позднее, в ходе судебного разбирательства в арбитражном суде, состоявшегося в 2009 году, 19 июня 2008 г. постановлением администрации Пскова № 1391, без какого-либо оповещения уже проживающих в домах жителей (напомним – собственников жилья!), без проведения публичных слушаний, был утвержден новый градостроительный план земельного участка, согласно которому к дому № 40 по ул. Рокоссовского разрешалось пристроить пятиэтажный жилой дом с встроенными жилыми помещениями, по сути – шестиэтажный дом. Интересно, что, несмотря на накал страстей и попытки администрации и застройщика доказать законность своих действий после начавшегося скандала, это постановление администрации города впервые «всплыло» только в суде, что заставило некоторых наблюдателей заподозрить, что появилось оно де факто много позже даты своего официального издания. В середине июля 2009 г. во дворе началась установка забора, перегородившего проезд общего пользования к дому № 40. 14 июля на сайте ООО «Творческая архитектурно-проектная мастерская «Псковархпроект-М» был размещен эскиз «жилого 5-этажного дома повышенной комфортности» и объявлена продажа квартир в этом доме, причем продавцом выступал не застройщик (МП УКС), а проектировщик здания (ТАПМ «Псковархпроект-М»).
Защита места общего пользования Утром 18 июля крайне встревоженные и раздраженные жители вышли во двор на стихийный митинг, куда оперативно пригласили находившегося в Пскове в тот день с визитом депутата Московской городской Думы и лидера партии «ЯБЛОКО» Сергея Митрохина, известного своей борьбой против уплотнительной застройки в Москве. Сергей Митрохин осмотрел участок начинающегося строительства и сделал заявление об очевидном нарушении прав граждан даже расположением строительного забора, поскольку участок является местом общего пользования, а возникшее ограждение перекрывает движение для машин МЧС, «скорой помощи» и специальных служб. Тогда же С. Митрохин и разгневанные произволом властей жильцы перенесли часть забора с проезда в сторону дома. И тут началось самое интересное. Едва депутат с помощью местных жителей перенёс фрагмент забора, как тут же, буквально из воздуха, материализовался представитель застройщика, найти которого до этого момента жильцам дома было совершенно невозможно. Мужчина, взволнованно представившийся Александром Николаевичем, продемонстрировал людям разрешение на строительство, подписанное 25 июня начальником управления строительства и архитектуры администрации Пскова Юрием Носовым и днем позже, 26 июня, завизированное мэром города Михаилом Хороненом. Кроме того, у представителя строителей оказалось при себе разрешение на производство земляных работ, выданное Управлением городского хозяйства 3 июля, для прокладки телефонного кабеля, установки ограждения строительной площадки и устройству с 22 июля нулевого цикла строящегося объекта по ул. Рокоссовского, 40-в. Исполнителем работ являлось ООО «Триэм». Из представленных документов следовало, что внутри двора, вплотную к давно заселенному и обжитому дому № 40, будет возведено новое здание - «кирпичный жилой дом с помещениями под магазин». Стал известен и заказчик строительства – МП города Пскова «Управление капитального строительства» (МП УКС). Отметим, что в этом конфликте проявилась новая «серая» технология продавливания незаконного строительства – сначала застройщику выдается не полноценное разрешение на строительство, а половинчатое разрешение на проведение строительных работ нулевого цикла. То есть компания получает разрешение вырыть котлован и заложить фундамент. Как будто с самого начала, еще до первой выкопанной лунки, не ясно, какое именно здание будет возводиться. Когда же нулевой цикл завершен, у застройщика появляется возможность поставить на учет т. н. «объект незавершенного строительства», после чего выжить его с захваченного по сути земельного участка можно только напалмом. Ну или – если очень, очень постараться – решением суда. В нашем случае за разрешением на строительство собственно жилого дома МП УКС обратилось в управление строительства и архитектуры Пскова почти через два месяца после получения разрешения на проведение работ нулевого цикла – только 18 августа 2008 года. В день же больших открытий, 18 июля, на месте разгорающегося скандала появился еще один, как выяснилось, активный участник событий – директор ООО ТАПМ «Псковархпроект-М» Александр Павлов, сказавший в лицо депутату Псковской городской Думы Альберту Бессмертному, также являющемуся собственником квартиры в доме № 40, буквально следующее: «Земля наша, построим, что захотим». В первой публикации редакция обращала внимание на то, что «строительно-творческий тандем» МП УКС - «Псковархпроект-М» достаточно широко и скандально известен в Пскове – и «благодаря» возведению дома повышенной этажности на ул. Некрасова, 25-а, прямо за Домом Советов, являющимся памятником архитектуры, и также в связи с возведением 18-этажной жилой башни на перекрестке Рижского проспекта и улицы Юбилейной, «убившей» напрочь существовавшую с позапрошлого века ключевую для города транспортную развязку на Рижском въезде и обеспечившей теперь Пскову на этом направлении вечные транспортные пробки со всеми вытекающими последствиями, в том числе резким повышением загрязнения воздуха в этом районе. В июле 2008 года директор МП УКС Сергей Безбородько заявил (как позже выяснилось – солгал) корреспонденту «Псковской губернии»: «Это наша земля. Там весь квартал у нас в аренде. Не помню сколько, лет 10 уже. Этот дом всегда был на плане. И будет сдан во втором квартале 2009 года». Редакция уже тогда заметила, что 10 лет назад территория нынешней улицы Рокоссовского вообще не входила в городскую черту, последний Генеральный план Пскова был принят еще в 1973 году, и тогда граница Завеличья едва добралась до улицы Юбилейной. Как проектировался и застраивался в течение четверти века весь огромный микрорайон так называемого дальнего Завеличья – это отдельная история, но в момент возведения домов 38 и 40 по улице Рокоссовского и продажи квартир в этих домах никакого жилого дома 40-в на плане застройки квартала не было. Между тем, уже через день после стихийного митинга жильцы домов № 38 и 40 приступили к организованной борьбе с незваными застройщиками. Воскресным вечером 20 июля состоялся сбор подписей под заявлением в Псковскую городскую прокуратуру, и уже в понедельник, 21 июля, оно было передано адресату.
Попытка разобраться в нежилых и жилых помещениях Действия прокуратуры оказались далеко не столь оперативны, как усилия жильцов по защите своих прав. Прокуратура после долгих разбирательств нашла «провал» в позиции администрации города и застройщика и поставила под сомнение правомерность использования застройщиком участка земли под жилищное строительство. Была, правда, довольно странная ситуация, когда прокурор города Максим Юдин в августе сначала направил протест по факту незаконного строительства в администрацию города, а затем отозвал его. Было потеряно 3 месяца. Второй протест был направлен уже прокуратурой Псковской области (за подписью первого заместителя прокурора области Эльмиры Канаевой) на имя и. о. начальника управления строительства и архитектуры г. Пскова Сергея Славинского, но состоялось это только 5 ноября 2008 года, уже после завершения строительных работ на нулевом цикле. Содержание протеста было весьма кратко. В документе указывалось, что управлением строительства и архитектуры г. Пскова 25 июня 2008 г. выдано разрешение № 60-34-н на строительство кирпичного жилого дома с помещениями под магазин – работ нулевого цикла по адресу: г. Псков, ул. Рокоссовского, д. 40-в, при этом основанием для выдачи этого разрешения послужило распоряжение администрации г. Пскова от 12 января 2005 (!) года № 17-р о предоставлении муниципальному предприятию г. Пскова «Управление капитального строительства» права аренды земельного участка площадью 359 кв. м сроком на 360 дней для строительства пристройки к жилому дому. В представлении прокуратуры указывалось, что никаких документов, подтверждающих, что в 2005 году право аренды земельного участка было предоставлено МП УКС именно для строительства жилья, предоставлено не было. Таким образом, делала вывод прокуратура, разрешение на строительство жилого дома с помещениями под магазин на данном земельном участке было выдано неправомерно. Прокуратура потребовала от городского управления по строительству и архитектуре рассмотреть протест в трехдневный срок и отменить разрешение на строительство. Управление строительства и архитектуры администрации Пскова, как и следовало ожидать, протест полностью проигнорировало, удовлетворить его отказалось, о чем известило прокуратуру области. Стройка дома между тем продолжалась.
Попытка применения последствий недействительности ничтожных сделок 8 декабря 2008 года прокуратура Псковской области подала в Арбитражный суд Псковской области исковое заявление о применении последствий недействительности ничтожных сделок, причем прокурор области выступил в интересах государства, субъекта Российской Федерации – Псковской области. В качестве ответчиков были названы администрация Пскова и муниципальное предприятие «Управление капитального строительства», а третьим (заинтересованным) лицом – администрация Псковской области, поскольку были затронуты возникшие в 2006 году ее права по распоряжению земельными участками, расположенными на территории города Пскова, государственная собственность на которые не разграничена. Позиция прокуратуры Псковской области была следующей. 1 марта 2005 года между администрацией города Пскова и МП г. Пскова «Управление капитального строительства» (МП УКС) заключены договоры аренды № 29, 30 на земельные участки КН 60:27:08 01 07:87 и КН 60:27:08 01 07:97, предоставленные МП УКС на основании распоряжения администрации города Пскова от 12 января 2005 года № 17-р для строительства и организации территории на период строительства. 30 января 2006 года дополнительными соглашениями, заключенными между указанными сторонами, продлены сроки действия договоров аренды до 3 января 2007 года. 4 января 2007 года заключены два соглашения, которыми продлены сроки действия договоров аренды до 30 декабря 2007 года. 12 декабря 2007 года заключены два соглашения, которыми продлены сроки действия договоров аренды до 25 декабря 2008 года. Указанные дополнительные соглашения были, по мнению прокуратуры Псковской области, ничтожны по следующим основаниям. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то соответствии с назначением арендуемого имущества. Прокуратура области сочла установленным, что на протяжении более трех лет земельные участки, предоставленные для строительства МП УКС, не использовались последним по целевому назначению, так как фактически на спорных земельных участках после завершения строительства дома № 40 по ул. Рокоссовского, расположенного на прилегающем земельном участке, была придомовая территория, включающая в себя зеленую зону и место для парковки. Согласно ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Следовательно, договор аренды земельного участка не пролонгируется, а заключается вновь, указала прокуратура. МП УКС были предоставлены в аренду на 360 дней (отметим здесь, что заключение договоров аренды земельного участка на срок менее 1 года позволяет не проводить его регистрацию в регистрационной палате, то есть фактически – сохранять его факт в тайне – Авт.) земельные участки для строительства пристройки к дому № 40 по ул. Рокоссовского в г. Пскове. За это время строительство так и не было начато. По истечении срока аренды срок действия договоров был продлен еще на 360 дней, и так несколько раз. Однако МП УКС вновь не использовало спорные участки по целевому назначению. А это в соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ является основанием для прекращения действия договоров аренды земельного участка, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, чего в данном случае не было. По мнению прокуратуры области, обстоятельства, препятствовавшие использованию спорных земельных участков для строительства в период трехгодичного срока, у МП УКС отсутствовали. Проще говоря, у МП УКС не было никаких уважительных причин не использовать арендованные земельные участки для строительства. Таким образом, полагает прокуратура, на момент подачи заявки на получение разрешения на строительство у застройщика уже не было законного документа на право пользования данным земельным участком, так как поданный им в пакете заявки договор 2005 года с дополнительными соглашениями таковым документом не являлся. Более того, в связи с вступлением в силу Закона Псковской области от 29.12.2005 № 518-ОЗ «Об отдельных положениях регулирования земельных правоотношений на территории Псковской области», новый договор аренды земельного участка для строительства мог быть заключен только с администрацией Псковской области, в компетенции которой с 10 января 2006 года находится распоряжение земельными участками в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена. То есть правом заключения договоров на право аренды земельного участка для жилищного строительства с начала 2006 года администрация города уже не обладала. Таким образом, по мнению прокуратуры области, заключение соглашений о продлении срока договоров аренды спорных земельных участков противоречит ст. ст. 22, 36 Земельного кодекса РФ, а сделка, противоречащая закону, согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ, является ничтожной. Кроме того, прокуратура указала, что строительство жилого дома с встроенными жилыми помещениями на этом месте не соответствует генеральному плану застройки квартала, разработанному в 2004 году. Прокуратура области, сославшись на то, что прокурор вправе обратиться в Арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления, муниципальными унитарными предприятиями, обратилась в Арбитражный суд Псковской области с просьбой применить последствия недействительности ничтожной сделки к соглашениям о продлении срока действия и внесении изменений в договор аренды земельных участков, заключенными между администрацией города Пскова и МП г. Пскова «Управление капитального строительства». Позиция прокурора выглядела краткой и достаточно логичной. Но арбитражные суды ее не поддержали.
Всё оспоримо Процесс в Арбитражном суде Псковской области длился долго, состоялось несколько заседаний. В качестве заинтересованных лиц были привлечены, кроме администрации Псковской области, государственный комитет Псковской области по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства, государственного строительного и жилищного надзора, муниципальное предприятие города Пскова «Управление капитального строительства», ООО «Творческая архитектурно-проектная мастерская «Псковархпроект» - то есть и контролирующее строительную сферу областное ведомство, и непосредственные участники сделок. Администрация области, государственный комитет Псковской области по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства, государственного строительного и жилищного надзора исковые требования прокуратуры области полностью поддержали, МП города Пскова «Управление капитального строительства» и ООО «Творческая архитектурно-проектная мастерская «Псковархпроект», как нетрудно догадаться, заявили о законности выдачи разрешения на строительство. Самое главное различие в позициях арбитражного суда и прокуратуры области, как показал процесс, состояло в том, что если прокуратура считала продление договора аренды земельных участков администрацией города априори недействительным, ничтожным и на этом строила все свои аргументы, то арбитражные суды сочли, что эти договоры являются оспоримыми – то есть их незаконность, ничтожность необходимо сначала доказать в суде. После этого вся правовая конструкция, подготовленная в областной прокуратуре, обрушилась, так как если сделка по предоставлению в аренду земельного участка не расценивается как ничтожная, то ее последствия не могут быть признаны недействительными. А последствия – это не что иное, как выдача разрешения на строительство злосчастного дома-пристройки по адресу ул. Рокоссовского, 40-в. Резолютивная часть решения суда первой инстанции была объявлена 27 февраля 2009 года, а в полном объеме решение изготовили 5 марта. Арбитражный суд Псковской области в лице судьи В. А. Орлова установил, что в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) материалы, содержащиеся в проектной документации. Из п. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти или орган местного самоуправления выдает разрешение на строительство после проведения проверки наличия документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство и проверки соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Пунктом 13 этой же статьи установлены основания отказа в выдаче разрешения на строительство. Основанием отказа в выдаче разрешения на строительство является отсутствие предусмотренных документов или несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. И получилось, что управление строительства и архитектуры администрации Пскова просто не могло не выдать разрешение на строительство, оно ведь не полномочно проверять законность предоставленного застройщиком договора аренды с приложениями, а требования градостроительного плана земельного участка, как по щучьему велению, оказались просто идеальны для искомого строительства, будучи откорректированными буквально накануне. Кроме того, что также важно, суд не принял довод прокурора о том, что дополнительные соглашения к договору аренды являются недействительными и не влекут правовых последствий для сторон в связи с отсутствием полномочий у администрации города на заключение соответствующих соглашений. Суд счел, что постановлениями администрации Псковской области от 22 марта 2006 № 118 «О порядке принятия решений по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, предоставление которых отнесено к полномочиям Администрации области» и от 6 декабря 2007 № 435 «О порядке принятия решений по распоряжению земельными участками в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена» урегулирована только процедура первичного предоставления земельного участка для строительства, а по общему правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, в случае принятия закона, устанавливающего для сторон новые обязательные условия, продолжают действовать первоначальные условия договора, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действия распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Доказательств того, что администрация города Пскова либо администрация Псковской области возражали против возобновления договора аренды земельных участков или заявляли о его прекращении, суду представлено не было. В итоге суд пришел к выводу, что по заявленным прокурором основаниям в соответствии со статьей 174 Гражданского кодекса РФ сделка является оспоримой. А требование о признании сделки недействительной в суд заявлено не было. И «поскольку оснований полагать, что спорный договор аренды является ничтожным, у суда не имеется, то отсутствуют и основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки». Финита ля комедия. История может показаться кому-то полным торжеством закона, если не учитывать то обстоятельство, что все ключевые действия – утверждение градостроительного плана земельного участка, оформление правоустанавливающих документов на земельный участок (договора на право аренды и многочисленных дополнительных соглашений к нему) и выдачу разрешения на строительство осуществляет одна и та же организация – администрация города Пскова и ее структурные подразделения, аки трехрукий Янус. И получается – всё шито-крыто: «С заявлением были представлены все предусмотренные законом для выдачи разрешения на строительство документы, в том числе правоустанавливающие документы на землю (договор аренды от 01.03.2005 с дополнительными соглашениями о продлении срока аренды); градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением администрации города Пскова от 19.06.2008 № 1391; пояснительная записка к проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы № 60-1-4-0082/08». Особенно сильное впечатление вызывает указание суда на то, что отсутствуют основания «считать, что представленный прокурором лист генплана застройки, выполненный в 2004 году ЗАО «ДСК», является утвержденным в установленном порядке проектом застройки жилого квартала в соответствии с требованиями ст.ст. 58, 60 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 № 75-ФЗ, действовавшего в период изготовления представленного документа». Представитель управления строительства и архитектуры в судебном заседании пояснил, что данный документ администрацией города не утверждался! Суд отметил: «Доказательств иного суду не представлено». Остается только надеяться, что в архивах распорядительных актов администрации города не была произведена чистка. Господа! Этот пассаж арбитражного суда доказывает одну чрезвычайно важную вещь: практически вся территория дальнего Завеличья в Пскове, где проживают десятки тысяч людей, застроена незаконно, то есть совершенно произвольно, без утверждения градостроительной документации. И если вы там живете, то все градостроительные планы земельных участков с местами для отдыха и парковки, которые показывали вам, вытаскивая из вас ваши деньги, псковские застройщики, стоят не больше, чем ветшающая бумага, на которой они были нарисованы. И всё, что на них было начертано, – оспоримо от начала и до конца. Как модно нынче говорить – коррупциогенную составляющую не замаскировать здесь никакой штукатуркой. Но Фемида, как известно, судит с закрытыми глазами. Нарушения закона судебная власть не усмотрела. Прокуратура области, администрация области и госкомитет области по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства, государственного строительного и жилищного надзора с решением Арбитражного суда Псковской области не согласились и направили апелляционную жалобу в Четырнадцатый апелляционный арбитражный суд, расположенный в Вологде, к юрисдикции которого отнесено апелляционное рассмотрение дел из Псковского арбитража. Заседание суда состоялось 13 мая 2009 года, причём от подателей апелляционной жалобы (прокуратуры области, администрации области, госкомитета области по делам строительства) не прибыл никто, а вот представитель заинтересованных лиц – МП «Управление капитального строительства» и ООО «Творческая Архитектурно-проектная мастерская «Псковархпроект-М» – в долгий путь поехал и Вологду посетил. Не зря съездил. Судебная коллегия в составе председательствующего В. А. Богатыревой, членов коллегии Т. В. Виноградовой и О. Ю. Пестеревой постановила: «Решение Арбитражного суда Псковской области от 5 марта 2009 года по делу № А52-5427/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы первого заместителя прокурора Псковской области, администрации Псковской области – без удовлетворения».
Генеральный план В первых числах июля 2009 года прокуратура Псковской области направила в Северо-Западный окружной арбитражный суд кассационную жалобу по этому делу. Окружные суды являются последней инстанцией в российском арбитражном процессе, Высший арбитражный суд РФ принимает дела к рассмотрению только в тех исключительных случаях, когда сочтет это необходимым для формирования судебной практики. Очевидно, летом должно состояться окончательное решение по делу. Не будем предрекать его исход. Но обратим внимание на дискуссию, которая завязалась при подготовке и проведении публичных слушаний по проекту нового Генерального плана Пскова, состоявшихся 30 июня. Многочисленные участники обсуждения обращали внимание на то, что утверждение нового Генплана должно положить конец «строительной саркоме» города – уплотнительной застройке, нарушающей права тысяч людей. В ответ на это главный архитектор города, исполняющий обязанности начальника управления строительства и архитектуры администрации Пскова Сергей Славинский сказал коротко: «Точечная застройка будет всегда». Соответственно, в любой момент жители практически любого дома в городе Пскове могут проснуться от ударов строительного молота, забивающего сваи на детской площадке в их дворе, потому что городская администрация утвердила за плотно закрытыми дверями очередной измененный градостроительный план земельного участка, который приглянулся приближенному к ней застройщику. Или всё же у города Пскова может быть другой генеральный план?
