4 декабря в Санкт-Петербурге принят закон о капитальном ремонте
4 декабря 2013 г. в Санкт-Петербурге в третьем чтении принят закон о капитальном ремонте. В полном составе законопроект поддержали фракции «Единая Россия», «ЛДПР» 3 представителя фракции «Справедливая Россия» и один представитель «КПРФ». Последовательно против законопроекта голосовала фракция «ЯБЛОКО» и отдельные представители «КПРФ», «Справедливой России» (М. Шишкина, И. Комолова, А. Ковалев и др.).
Закон написан с применением сложной юридической техники. Смысл отдельных частей закона сложно понять при первом прочтении. Менее подготовленные к работе с нормативно-правовыми актами собственники вообще не смогут руководствоваться нормами закона в практической деятельности.
В законе не отражены полномочия Законодательного собрания Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга, уполномоченного органа в сфере капитального ремонта, органов жилищного надзора. Указанные полномочия необходимо буквально по крупицам искать в тексте закона. Полномочия Попечительского совета регионального оператора принципиально не определены.
Законопроект, подготовленный Г.А. Явлинским, основывается на принципиально иных подходах к проведению капитального ремонта и исключает риски, которые заложены в принятом законе.
Курсивом приведены отдельные нормы закона и комментарий к ним.
Часть 3 статьи 1 закона. Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта в соответствии с критериями оценки состояния многоквартирных домов в целях включения их в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге согласно приложению к настоящему Закону Санкт-Петербурга.
КОММЕНТАРИЙ: на федеральном уровне должен быть определен порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. До настоящего времени указанный порядок не определен. Предложенные критерии включения в программу по капитальному ремонту могут применяться произвольно.
Часть 1, 2 статьи 2 закона. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта) должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.
Уполномоченный Правительством Санкт-Петербурга исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга (далее - уполномоченный орган) не позднее чем за месяц до окончания срока, установленного в пункте 1 настоящей статьи, созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее.
КОММЕНТАРИЙ: в данном случае нормы закона не противоречат Жилищному кодексу. Важно подчеркнуть, что в Жилищный кодекс срочно необходимо вносить изменения в части продления срока выбора способа формирования фонда капитального ремонта. Два месяца отводится не просто на принятие решения об открытии специального счета, но и на реализацию указанного решения (открытие счета в банке). Это трудновыполнимая задача. После опубликования региональной программы капитального ремонта необходимо незамедлительно начинать подготовку общего собрания.
Часть 3 статьи 2 закона. Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации (далее - специальный счет), вступает в силу через один год после направления региональному оператору соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но не ранее наступления условий, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.
КОММЕНТАРИЙ: В Астраханской области срок вступления в силу решения об открытии специального счета составляет два месяца, в Псковской области шесть месяцев. Год – это неприемлемо длинный срок т.к. возможна коррекция региональной программы по капитальному ремонту. В течение года региональный оператор может успеть навязать собственникам ремонт. Кроме того, в отведенные два месяца собственники могут не успеть принять и реализовать решение об открытии специального счета и им придется ждать год.
Частью 4 статьи 2 закона установлен неприемлемо короткий перечень работ по капитальному ремонту. Фактически депутаты ограничились минимальным перечнем работ из Жилищного кодекса.
Часть 6 статьи 2 закона. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, минимальный размер фонда капитального ремонта, по достижении которого собственники помещений в многоквартирном доме вправе на общем собрании принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов, составляет 70 процентов стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту, включенному в региональную программу капитального ремонта по данному многоквартирному дому, рассчитанной исходя из утвержденного Правительством Санкт-Петербурга размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
КОММЕНТАРИЙ: банки предлагают не выплачивать проценты со средств, накапливаемых на специальных счетах или предложенные процентные ставки существенно ниже уровня инфляции. Если в настоящее время капитальный ремонт не требуется, то накапливать на счете 70 % от требуемой суммы в таких условиях можно очень долго т.к. стоимость ремонтных работ будет расти. Минимальный размер фонда капитального ремонта должен составлять 40% от стоимости работ. В случае проведения работ по капитальному ремонту дополнительные средства могут быть получены в форме субсидий из бюджета (к примеру 30%) и льготных кредитов.
Статья 3. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме ежегодно утверждается Правительством Санкт-Петербурга.
КОММЕНТАРИЙ: 2 рубля в месяц с квадратного метра, которые обещает установить Жилищный комитет на 2014 год, не решат проблему капитального ремонта. 100 руб. в месяц со стандартной 2-х комнатной квартиры сложно заметить при существующем размере платы за тепловую энергию. В 2014 году из бюджета города планируется выделить 7, 5 миллиардов рублей на капитальный ремонт. При этом, по сообщениям Жилищного комитета, на капитальный ремонт в 2014 году будут расходоваться только бюджетные средства. Средства, собираемые с собственников, начнут использоваться только в 2015 году. Чиновники хотят спокойно, без контроля со стороны собственников, израсходовать 7,5 миллиардов рублей.
Часть 2 статьи 4 закона. Лицо, на имя которого открыт специальный счет (далее - владелец специального счета), ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, представляет в орган государственного жилищного надзора в электронной форме заверенные электронной подписью документы, подтверждающие сведения, обязанность представления которых установлена Жилищным кодексом Российской Федерации.
КОММЕНТАРИЙ: не у всех председателей ТСЖ, ЖСК и представителей собственников создана электронная подпись. Кроме того, ежеквартальное представление отчетности приведет к дополнительным трудозатратам. Указанная норма является дополнительным барьером для открытия специального счета. Указанные в Жилищном кодексе документы необходимо предоставлять в орган жилищного надзора один раз в год.
Часть 1 статьи 5 закона. В числе других предложений, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с региональной программой капитального ремонта, могут быть представлены предложения о страховании рисков ненадлежащего исполнения договора о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах, о мерах по повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, уплачиваемых в виде взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме сверх минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и другие предложения.
КОММЕНТАРИЙ: мероприятия по энергосбережению необходимо финансировать за счет бюджетных средств как форма возврата задолженности государства за ранее невыполненный капитальный ремонт. Закон не учитывает, что мероприятия по энергосбережению должны быть комплексными. Предложение о финансировании мероприятий по энергосбережению исключительно за счет увеличения размера взноса на капитальный ремонт неприемлемо.
При накоплении средств на счете регионального оператора решение собственников носит формальный характер. Более того, ремонт может быть осуществлен без решения собственников. В указанном случае собственники не смогут ознакомиться с проектной документацией, сметой, не участвуют в приемке работ (часть 1, 2 статьи 5 Закона).
Часть 3 статьи 5 закона. В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, уполномоченный орган принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.
КОММЕНТАРИЙ: указанная норма основывается на части 7 статьи 189 Жилищного кодекса и представляет собой чрезвычайную опасность для собственников, открывших специальный счет. Собственники могут не успеть накопить требуемую сумму к установленному в региональной программе сроку проведения капитальные. Также программа по капитальному ремонту может корректироваться. В указанном случае региональный оператор заберет накопленные на специальном счете средства и проведет ремонт по своим правилам.
Часть 3 статьи 6 закона. В случае предоставления за счет средств бюджета Санкт-Петербурга государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме привлечение подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, а также осуществление функции технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме – проведению строительного контроля в процессе капитального ремонта по решению Правительства Санкт-Петербурга может осуществляться уполномоченным органом.
КОММЕНТАРИЙ: указанная норма сохраняет коррупционные механизмы распределения бюджетных субсидий на капитальный ремонт. В случае открытия специального счета собственники должны получить право самостоятельно проводить конкурсы по выбору подрядных организаций, контролировать и принимать выполняемые работы.
Часть 7 статьи 6 закона. Подрядные организации, участвующие в конкурсных процедурах, должны соответствовать следующим требованиям:
1) наличие опыта осуществления услуг и (иди) работ, являющихся предметом конкурсных процедур, не менее трех лет;
2) представление подрядной организацией обеспечения исполнения договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах не менее 30 процентов от стоимости указанного договора;
3) отсутствие у подрядной организации задолженности по начисленным налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период;
4) в отношении подрядной организации не должна проводиться процедура банкротства либо процедура ликвидации;
5) деятельность подрядной организации не должна быть приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;
6) отсутствие у подрядной организации за последние два года фактов неисполнения обязательств по ранее заключенным договорам об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах и (или) фактов расторжения таких договоров вследствие существенных нарушений подрядной
организацией условий договоров.
КОММЕНТАРИЙ: понятно желание законодателя привлекать надежные, проверенные подрядные организации. С другой стороны, данная норма ограничивает конкуренцию на рынке услуг по осуществлению капитального ремонта. Близкие к администрации организации всегда будут формально соответствовать предъявляемым требованиям, а доступ на рынок для новых участников, представителей малого бизнеса надежно закрыт.
Часть 2 статьи 7 закона. Ставка по привлекаемым региональным оператором кредитам и (или) займам для финансирования услуг (работ) по проведению капитального ремонта не должна превышать более чем на три процента ставку рефинансирования, установленную Центральным банком Российской Федерации на день подписания региональным оператором соответствующего кредитного договора (договора займа).
КОММЕНТАРИЙ. Ставка по кредитам для владельцев специального счета будет процентов 12-15%, т.е. существенно выше. Фракции «Единая Россия» и «ЛДПР» в Законодательном собрании отказались поддерживать предложение о софинансировании процентной ставки по кредитам, привлекаемым собственниками, отрывшими специальный счет. А если собственники не успеют накопить требуемую сумму к дате, произвольно установленной органами власти, средства будут принудительно перечислены региональному оператору. Поэтому доступные кредиты критически важны для собственников, открывших специальный счет.
Часть 3 статьи 7 закона. Акт приемки выполненных работ, являющийся основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании акта приемки выполненных работ, согласовывается уполномоченным органом, а также лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме).
КОММЕНТАРИЙ: в большинстве случаев акты приемки работ будут подписываться без участия собственников.
Часть 1 статьи 9 закона. Субсидии предоставляются в соответствии с региональной программой капитального ремонта и принимаемым в соответствии с ней краткосрочным планом реализации региональной программы капитального ремонта в размере, определяемом Правительством Санкт-Петербурга.
Обязательными условиями предоставления субсидий являются:
проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах по видам услуг и (или) работ, предусмотренным региональной программой капитального ремонта;
представление документов, перечень которых утверждается Правительством Санкт-Петербурга;
наличие принятого решения об определении способа формирования фонда капитального ремонта.
Иные условия предоставления субсидий устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга.
Субсидии предоставляются:
региональному оператору для проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, включенных в региональную программу капитального ремонта и краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на счете
регионального оператора;
управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, включенных в региональную программу капитального ремонта и краткосрочный план
реализации региональной программы капитального ремонта, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на специальном счете.
КОММЕНТАРИЙ: сохраняется непрозрачный порядок предоставления субсидий. Кроме того, возможность предоставления субсидий управляющим организациям противоречит требованиям Жилищного кодекса. «Жилкомсервисы», навязанные городской администрацией, не должны получить доступ к средствам на капитальный ремонт.
5 декабря 2013
Блог Семена Бурда в Живом Журнале
Блог Семена Бурда в Живом Журнале
Семен Бурд: 4 декабря в Санкт-Петербурге принят закон о капитальном ремонте
Материалы в разделах «Публикации» и «Блоги» являются личной позицией их авторов (кроме случаев, когда текст содержит специальную оговорку о том, что это официальная позиция партии).
