Сегодня в России действуют две системы учёта недвижимости: зданий и помещений в БТИ -- на основе ведомственных инструкций, и земельных участков в Росземкададстре - по Закону «О земельном каадастре». Давно бы пора создать единый кадастр недвижимости. И вот в конце прошлого года на стапелях Госдумы появился разработанный в Минэкономразвития законопроект о «О государственном кадастре недвижимости». Аналогию с кораблём создаёт реклама нового кадастра его авторами-создателями: многоцелевой, решает стратегические проблемы. Если судить по централизации функций, жёсткой дисциплине и секретности элементов, корабль этот военный. А если по тактико-техническим данным (скрытность действий, большая площадь и дальность воздействия), это супер-субмарина. Заявленная стоимость - 38,4 млрд. рублей на 2006-2011 годы (по федеральной целевой программе автоматизированного земельного кадастра и учета недвижимости), где, правда, не учтены десятки уже потраченных миллиардов.

Многоцелевой и стратегический

Многоцелевой кадастр покроет всю страну учётом не только недвижимости (земельных участков и зданий-помещений), но также административных границ и всех правовых зон, будет содержать сведения о правообладателях и кадастровую стоимость всех объектов недвижимости. Учёт по-прежнему будет вести одно федеральное ведомство - через своих чиновников на местах. Предписанный им объём работы огромен. По оценке эксперта Игоря Румянцева, знающего систему изнутри, на сегодня это 290 млн. объектов: 70 млн. участков (учтено примерно 15 млн.), 70 млн. зданий и сооружений, 140 млн. помещений, 10 млн. прочих объектов, упомянутых в проекте. Плюс, как минимум, по 9 млн.объектов надо будет ежегодно обновлять сведения. Работающим в кадастровом ведомстве 14 тысячам чиновников для выполнения этой работы потребуется… более 160 лет. Значит, кадастровую команду придется многократно увеличивать, как и уже запрошенные немалые деньги.

Подготовка документов для учёта, за которую платят частные лица и бюджеты, дороже, чем учёт. Только за повторное «формирование» нам придётся выкладывать более 27 млрд руб. в год (от 3000 руб. за объект), а за первичное - в разы больше. В итоге кадастр, по оценке, будет стоить обществу не менее 85 млрд руб. в год.

Будут ли эти расходы эффективны? Ответ в тексте законопроекта и в многочисленных замечаниях четырёх думских комитетов и правового управления. Там справедливо отмечено, что учёт, землеустройство и оценка относятся к разным сферам (административной, гражданско-правовой, налоговой), и их объединение неэффективно, а оценка для налогообложения вообще не имеет отношения к кадастру недвижимости.

Сам объект кадастрового учёта туманен: наряду с недвижимостью будут учитываться неопределённые «характеристики» объектов и любые их изменения. Для системы учёта приравнивание атрибута к объекту учёта - нонсенс. Но в создаваемой командной системе, где порядок ведения кадастра сам для себя устанавливает командир-чиновник, где рутинный учёт недвижимости возвышен до «правового акта», превращая чиновника из служащего в «указующего», -- здесь учёт характеристик обретает смысл. Он дисциплинирует граждан, которые должны постоянно возвращаться в кадастровое ведомство для переучёта объектов.

В соответствии с проектом должны формироваться и учитываться в кадастре все «правовые зоны» (территориальные, функциональные, с особыми условиями использования). Это продолжает линию на централизацию в одном ведомстве властных полномочий. Эта линия перечёркивает нормы Градостроительного кодекса о территориальном зонировании и заменяет правовое градорегулирование на административное.

Кадастровая повинность

Предшествующее учёту описание объекта (названо «формированием»), равно как и проводящие его землеустроители (их перекрестили в «кадастровых инженеров») также подчинены чиновнику. Формирование потребуют не только для новых объектов недвижимости, но и для уже учтённых - при любом уточнении данных, так что оценочные 27 млрд руб. в год за повторное «формирование» могут быть многократно превышены. Обязательным сделано формирование почти всех мыслимых объектов - практически всеобщая кадастровая повинность.

Зависимость кадастровых инженеров от ведомства просто кабальная: чиновники принимают у них экзамен, утверждают профессиональные стандарты, контролируют деятельность и даже определяют порядок размещения и расходования средств компенсационных фондов их саморегулируемых организаций. Чиновник сможет «увольнять» землеустроителей -- как поодиночке, так и «профсоюзом» -- всех инженеров, входящих в СРО. Суд будет формальным: достаточно трёх несвоевременно исполненных предписаний «о несоответствии» описания объекта недвижимости кадастру. Это уже театр абсурда: кадастр формируется из землеустроительных планов, т.е. они «не соответствуют» его текущему содержанию по определению. Но это вполне по-военному: для кадастрового инженера чиновник всегда прав; если не прав - смотри пункт первый.

В таком контексте становятся понятными чрезвычайные полномочия кадастрового инженера по разрешению пограничных споров между нанявшим его землепользователем и соседями. На первый взгляд, это просто нечестно по отношению к соседям: ведь музыку заказывает тот, кто платит. На деле же командовать будет не заказчик землеустроительного дела, и не кадастровый инженер. Последний подчиняется чиновнику и работает в системе; куда ж он денется с подводной лодки?

Цели атаки

Очевидно, что широкие полномочия и послушные инструменты созданы для дела. Действительные цели скрыты, но вычислить их можно. Для чего вводится обязательное согласование границ с соседями и единственный вид границ - в виде линии на местности с максимальной степенью точности (10-20 см в поселениях, 20 м вне поселений)? Ведь отмена действующей нормы об «ином» описания границ (кроме закрепления межевыми знаками) убивает возможность «полюбовного» соглашения соседей и будет провоцировать пограничные споры по всей стране. Но это повысит важность кадастрового ведомства и доходность подконтрольного землеустроительного бизнеса. Эти же цели, по-видимому, и за сюжетом с «формированием». Авторы хранят в секрете, что сегодня этот термин используется только при первичном предоставлении земельных участков. Включение в это понятие второго смысла (уточнение сведений об объектах существующих) нарушает конституционное требование об определенности правовой нормы (Постановление КС РФ от 13.12.2001 № 16-П). Для чего же нужна эта военная хитрость?

Двусмысленное «формирование», понуждая нас к повторному учёту объектов, создает условия для произвольных действий чиновников. Так, при подготовке к кадастровому учёту участка, подлежащего выкупу, создаётся возможность административной перекройки границ участка, который собственник недвижимости сегодня по закону может выкупить. Чиновник от лица формального гос- или муниципального собственника, «обладающего вещными правами» на формируемый участок, получает равное с землепользователями право на утверждение проекта границ. Те, у кого участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны будут идти к нему на поклон. А тех, кто вынужден был заключить договор земельной аренды, вообще лишили права голоса при установлении границ.

Хитрая увязка прав чиновников по утверждению границ чужих участков и по отказу в гос.учёте -- «если… установленная на местности граница не соответствует утвержденному проекту границ» (п.4 ч.3 ст.8) - в действительности означает возможность административного чёрного передела недвижимости в стране.

На эту же цель работают и нормы о переучёте в новом кадастре объектов, ранее учтенных в БТИ, точнее -- их отсутствие. Порядка переноса сведений из прежней системы учета в новую в законе нет. Кадастровый орган не отвечает за сохранность документов. И здесь же создаются условия для злоупотреблений: внесение в кадастр сведений «в соответствии с иными документами».

Проблема переноса сведений используется как основание для понуждения собственников недвижимости к повторному учёту объектов -- «в полном объеме», пределы которого неизвестны. Фактически это перечёркивает весь ранее проведённый кадастровый учёт.

Скрытая цель описываемого в проекте кадастра - поставить его на службу не обществу, а кадастровым чиновникам. Публичность кадастра превращена в фикцию: в него включаются некие секретные сведения и «служебные каталоги». Допускается отказ в представлении сведений, а если они предоставляются, то предельно неторопливо: гражданам - в четыре дня, а органу по регистрации прав - в течение десяти дней, и только «по запросам». Хотя необходимо и возможно -- за минуты.

Одновременно создаются условия для использования кадастра в интересах ведомства, его чиновников и подведомственных организаций: «федеральный баланс недвижимого имущества» и служебные каталоги отнимают хлеб у других ведомств. Монополизируется бизнес с использованием материалов кадастрового учета: информационное и технологическое обеспечение кадастра может осуществляться подведомственными организациями, а «справочные и аналитические материалы предоставляются не за госпошлину, а за «плату».

Самая большая тайна об учёте недвижимости - полная безответственность кадастрового ведомства и его чиновников. Исключаются даже действующие сегодня нормы об ответственности за своевременность представления данных. Чиновники намерены избавиться даже от ответственности за проверку представляемой для учета землеустроительной документации - она перекладывается (по параллельному проекту о землеустройстве) на независимых экспертов, которых будут нанимать те же чиновники на бюджетные деньги. А судиться с ведомством - все равно, что писать против ветра: кадастровый орган объявлен «заинтересованным лицом» при исправлении им же совершённых ошибок.

Оценка

Кадастровую оценку недвижимости для целей налогообложения следует отнести к особой категории - «секретно, непонятно, железно». Кадастровая стоимость - способ определения стоимости методами массовой оценки на базе рыночной стоимости. Это не норма, а шифровка. Секретом является и то, как гос. и муниципальные участки, не имеющие рыночной стоимости (они не являются объектами оборота), вопреки здравому смыслу и закону её таки-обрели. Кадастровая оценка проводится по неопределённым значениям неизвестных «факторов», с использованием неустановленных «методов, моделей и алгоритмов», базируется на неопределённых источниках информации.

Массовую оценку проводит оценочная фирма, выбранная субъектом РФ. Но независимый оценщик всецело зависит от кадастрового ведомства. Он должен пользоваться данными Государственного фонда данных кадастровой оценки, который формируется из произвольного набора данных и «обрабатывается» тем же ведомством. Оценщик обязан работать по ведомственной инструкции. Нелишне вспомнить, что налог, порядок которого определён решением исполнительной власти, является неконституционным (Постановление КС РФ от 11.11.1997 г. № 16-П). Хотя оценка проводится вопреки Закону об оценке (он для рыночных объектов; там нет массовой оценки), но заключение о работе оценщика кадастровое ведомство будет давать на соответствие именно этому закону. Штурвал-инструкция что дышло, куда повернут… Нанимающая оценщика комиссия субъекта РФ по утверждению результатов оценки на две трети состоит из людей от того же ведомства. А аппеляции в регионе будет рассматривать другая комиссия, порядок работы которой установит орган правового регулирования - практически, тот же кадастровый орган. Та же инстанция утвердит и Положение, по которому приглашённая чиновниками СРО будет проводить экспертизу независимой оценки.

Из сказанного видно, что независимый оценщик, как и его собрат по несчастью кадастровый инженер, попал в стальные тиски. Какая уж тут независимость: оценка и размер налога будут зависеть только от кадастровых чиновников. А граждане и организации останутся беззащитными перед ведомственным диктатом.

Бравые командиры кадастровой субмарины навязывают нам настоящий пиратский закон, чтобы на деньги общества создать систему произвола над этим обществом: заниматься переделом недвижимости и манипулировать налогом.