Земля в России стала товаром. Ее можно продавать, покупать, дарить и даже извлекать из нее прибыль. Теперь весь вопрос в том, кто эту прибыль будет извлекать и удастся ли это сделать вообще.

На прошлой неделе стало окончательно понятно, что в России можно продавать любые, в том числе и сельскохозяйственные, земли. После принятия закона "Об обороте земель сельхозназначения" все политические баталии по поводу того, что земля - "это наше все", что "распродажа земли-кормилицы равносильна святотатству" и т.п., естественным образом закончились. О степени либеральности принятого документа можно спорить до бесконечности. Важно другое: вопрос о купле-продаже земли переведен из политической в экономическую плоскость. Впрочем, завершение политических дебатов вовсе не означает, что спор о земле окончен. Наоборот, появление законодательного механизма землеоборота дает повод для обсуждения сугубо практических и очень непростых вопросов.

Вопрос о собственности на землю, который советская власть решила в первую очередь, для новой российской власти оставался открытым более 10 лет. Несмотря на то, что в Конституции 1993 года прописано право частной собственности на землю, практической возможности реализовать его не существовало. Точнее, права эти нельзя было вполне законно формализовать - фактически-то и городские, и сельские земли покупаются и продаются уже несколько лет.

Так сложилось, что формализация этой купли-продажи была разделена на два этапа. Вначал( (осенью прошлого года) принял Земельный кодекс, который регупировал все земельные отношения, кроме купли-продажи сельхозземель, составляющих около четверти всех угодий страны. Однако большая часть из оставшихся трех четвертей законодательно закреплена в государственной собственности (леса, особо охраняемые территории, водный фонд и т.п.). Продавать разрешалось фактически только городские земли и земли под промышленными предприятиями, которые, собственно, составляют 2%.

Тем не менее принятие Земельного кодекса имело важнейшее значение. Власть показала свою готовность к решению "земельного вопроса". Было ясно, что и сельхозземли в конце концов разрешат продавать. Вопрос состоял лишь в том, как, кому и на каких условиях.

Трое в лодке

Заинтересованных в вопросе о сельхозземлях было несколько. Во-первых, само государство. С одной стороны, федеральные чиновники не могли не понимать, что, запуская механизм купли-продажи, они ввязываются в новый виток приватизации с трудно предсказуемыми экономическими и социальными последствиями. Перед властью также стояла задача более или менее нейтрализовать "красную" оппозицию, для которой битва за сельхозземли являлась действительно "последним и решительным боем". Именно поэтому закон получился довольно рамочным, и регионы - то есть главы исполнительной власти - получили довольно серьезный простор для маневра. Так, региональные власти вполне легитимно могут "заморозить" на неопределенный срок решение о начале приватизации сельхозугодий. В итоге федеральному центру вполне удалось снять с себя существенную часть экономической ответственности и избежать политического обострения (вялая демонстрация левых напротив Госдумы не в счет. Тем более что ее никто не заметил на фоне огромного числа болельщиков, наблюдавших за матчем чемпионата мира по футболу. Монитор у гостиницы "Москва" сыграл на этот раз вполне позитивную роль).

Во-вторых, прямо заинтересованы в принятии как можно более либерального закона были представители крупных агрохолдингов (многие из которых являются "дочками" сырьевых компаний, имеющих серьезное лобби в Думе).

На начальной стадии разработки лоббисты, видимо, не желая влезать в политические разборки, крайне вяло участвовали в процессе. Однако на финальной стадии их роль стала довольно заметной. Например, если в первоначальной версии законопроекта были прописаны ограничения по размеру угодий в пределах одной области не только для физических, но и для юридических лиц, то в окончательной редакции закона это ограничение было ликвидировано. Более того, собственникам земельных паев создали такие условия, что им значительно проще отдать свою землю в аренду, нежели заниматься ее выделением из "колхозной" территории (см. справку).

Третью группу интересов представляли региональные власти. До формализации земельных отношений специально созданные губернаторские "карманные" структуры являлись фактическими владельцами земли. С принятием закона этой вольнице мог быть положен конец. Однако, несмотря на то, что серьезных лоббистских усилий эти структуры и не предпринимали, желание власти обезопасить себя и стремление отдать как можно больше прав регионам вполне соответствовало их интересам.

Казалось бы, все довольны. Однако на самом; деле проблемы только начинаются. Пока нет ни внятного механизма ценообразования (кадастровая стоимость земли в большинстве случаев является условной), ни разработанных принципов обращения земли (банки и прочие финансовые организации пока даже не задумываются о том, как и на каких условиях будет работать, например, механизм залога земли), ни, самое главное, представления о том, какие социальные последствия повлечет за собой приход в село новых собственников. Все эти проблемы еще предстоит решить. Возможно, это займет не меньше времени, чем принятие закона о земле. Впрочем, шуму должно быть значительно меньше.

В начале 90-х земельные доли бесплатно раздали сельским жителям, многие из которых так и не смогли решить, что же им делать с этими "земельными ваучерами". Теперь граждане получили право "по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный капитал юрлица" принадлежащие им доли, передать их в доверительное управление и даже распорядиться ими "иным образом". Все эти действия крестьянин-дольщик может произвести совершенно законно, руководствуясь нормами Гражданского кодекса. При этом преимущественными правами на покупку доли наделяются другие участники долевой собственности, а также местные органы власти. Но все это касается лишь тех случаев, когда продавец не требует выделения доли "в натуре", то есть не настаивает на огораживании своей части общей собственности.Если же он намерен "выделиться из общей массы", ему предстоит пройти более сложную процедуру. Он должен будет известить через местные СМИ о своем намерении других собственников долей, указав при этом конкретный участок земли, на выделении которого он настаивает.

Понятно, что, выбирая на бывшем колхозном поле свою долю, "мини-собственник" вряд ли захочет брать что попало и, скорее всего, попросит землицы получше. Однако, если рыночная цена участка, который ему приглянется, окажется выше рыночной стоимости оставшихся в общей собственности земель, "огораживателю" придется выплачивать компенсацию. Если "соседи по полю" в течение месяца не выскажутся против выделения земли для своего активного собрата, вопрос можно считать решенным. Если же "крестьянский мир" не согласится дать "вольную", возникшие споры будут рассматриваться в суде. Понятно, что большинство селян предпочтут более простой путь: сдадут землю в аренду или передадут доли в уставный капитал аграрных АО. Тем самым и земля останется в одних руках, и конфликтов, связанных с выделением земли, удастся избежать.

Валерий Кустов, председатель совета директоров Группы компаний ЭФКО:

"Земля - это не только источник богатства. Она вплетена в систему социально-экономических отношений на селе. Затронув земельные отношения, мы затрагиваем весь сельский уклад, включая моральный облик, психологические особенности крестьянства. Приход настойчивых, напористых инвесторов в село может нарушить этот уклад. Нужно ли это стране и самим инвесторам?

По нашему мнению, сельский житель обладает специфической ментальностью, это определенный психотип, который порой непонятен горожанину и многим пришлым инвесторам. Отличительной чертой сельского жителя является то, что мнение окружающих, реальные отношения с ними - более значимый фактор его поведения, чем законодательные акты. Если моральные нормы не позволяют селянам воровать друг у друга, они этого не делают. Но если у них в норме утащить что-то у инвестора - это они делают с задором и сообща. Здесь мало помогут формальные законодательные акты, и не только в силу неразвитости законодательной базы: крестьяне нередко законы не читают, не знают, а строят свое поведение в соответствии с понимаемой ими, а не инвесторами справедливостью, нормами поведения. Таков менталитет крестьян. Начав продавать землю, мы меняем весь уклад жизни на селе. Это может сделать крестьянство озлобленным, агрессивным, непредсказуемым в своем поведении.

История дает немало примеров того, что самые лютые преступники - выходцы из села, вырванные из системы межличностного контроля. Стоит ли разрушать сельский уклад жизни людей, если мы видим, что в крупных городах милиция оказывается бессильна перед буйством толпы, как это произошло недавно на Манежной площади в Москве? По нашему мнению, такие происшествия являются платой общества за внедрение идей, предполагающих высокий уровень мотивации на деятельность, и чрезмерное (для России, для села по крайней мере) упование на право, на законы. Новые законы и нормы лишь малая часть людей использует для построения бизнеса, достижения доходности, а большинство считают себя свободными от ответственности и обязательств перед обществом. Нужно ли нам это? Не определив отношения к тому, что делать с крестьянством, как избежать будущих коллизий, было бы легкомысленно говорить об инвестициях в землю.
Мы считаем, что одной из причин невысокой инвестиционной привлекательности не только сельскохозяйственных земель, а всего сельхозпроизводства в настоящее время является сгусток нерешенных социально-экономических проблем. Причем с приходом инвесторов, нацеленных только на прибыль, эти противоречия будут нарастать".

Алексей Оверчук, заместитель руководителя Федеральной службы земельного кадастра РФ:

"На сегодняшний день большинство собственников земельных долей предпочитают сдавать принадлежащую им землю в аренду. Наделив граждан землей, государство ожидало, что в результате действия рыночных механизмов земля окажется в руках у более эффективных собственников и сможет приносить им доход. Реально же этого не произошло. Новый закон упрощает процедуры выделения земельных участков в счет земельных долей, но не стоит ожидать, что проблемы, связанные с определением местоположения таких участков, будут решаться легко. Кроме того, в рамках существующего законодательства невозможно закрепить право собственности без описания объекта имущества. Границы объекта должны быть описаны и учтены в земельном кадастре, участок должен получить кадастровый номер, и только на основе этого можно зарегистрировать право собственности. Необдуманное же упрощение этих процедур может ослабить гарантии прав собственности на землю и в целом оказать отрицательное воздействие на зарождающийся рынок. Поэтому на проведение этих работ потребуются значительные средства, которые смогут выделить либо более-менее крупные сельскохозяйственные товаропроизводители или инвесторы, решившие приобрести землю в собственность, либо объединившиеся для совместной обработки земли крестьяне".

Вадим Мошкович, гендиректор ГК "Русагро":

"Четкое юридическое оформление, безусловно, добавит сельхозземлям инвестиционной привлекательности, но резкого увеличения продаж земли ожидать не стоит: кто хотел, тот уже и так хозяйствует. Ведь отсутствие прав собственности никого не останавливало ни от работы на земле, ни от вложения денег (чтобы получать нормальные урожаи, один гектар земли требует $100 - 150 капвложений плюс $200 оборотных средств). Вероятнее всего, эффективные частные собственники, которые уже есть, станут хозяевами не только де-факто, но и де-юре.

Если говорить об иностранцах, которым запретили покупать земли, то это был, скорее, спекулятивный вопрос государственной политики. Сложно представить себе ситуацию, когда иностранцы будут скупать землю и ничего на ней не производить. Собственно говоря, разрешение аренды на 49 лет ничем, с точки зрения хозяйствующего субъекта, не хуже. В любом случае, пока одного закона недостаточно, необходима помощь государства. Если оно будет вести дотационную политику, то инвестиции в сельское хозяйство пойдут, если отстранится, то все останется по-прежнему и процесс затянется на десятилетия".

Андрей Лазаревский, эксперт фракции "Яблоко" в Госдуме:

"Закон, несмотря на рыночные декларации, проникнут феодальным духом. Чего стоит одно только даруемое субъекту РФ преимущественное право покупки в отношении любого частного участка сельхозназначения. О своем намерении совершить сделку по определенной цене формальный собственник обязан письменно известить высший исполнительный орган госвласти субъекта РФ, а затем ждать от этого органа согласия в течение месяца. А при изменении цены или иного условия - в течение нового срока. При нарушении преимущественного права покупки субъект РФ будет вправе в течение года требовать перевода на себя прав любого покупателя. Такая конструкция фактически означает, что региональная администрация наделяется правами "сособственника" в отношении всех существующих в стране частных участков сельхозназначения. На мой взгляд, это серьезно ограничивает права собственников и создает широкие возможности для административного произвола.

Реализованное в законе стремление губернаторов не пускать на сельские земли иностранцев можно понять. Ведь предстоит дележ самого большого куска госсобственности - земли. Зачем же местному начальнику конкуренция, зачем ему независимый свидетель щекотливых деталей приватизации? Ведь зарубежный инвестор - грамотный, знает свои права, его чуть тронь - он сразу же обратится в суд, растрезвонит повсюду. "Попробуй поуправляй иностранцем привычными с советских времен способами, ведь часто не знаешь, как с доморощенными смутьянами-фермерами справиться", - рассуждают губернаторы".

Полномочия субъекта Российской Федерации

Правовое регулирование отношений в области оборота земель сельхозназначения

Установление момента начала приватизации земельных участков

Установление минимальных размеров земельных участков, которые могут находиться в обороте

Установление максимальной площади земельных участков, которые могут находиться в собственности одного физического лица

Принудительное изъятие у собственника земельного участка при его ненадлежащем использовании, повлекшем причинение существенного вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту

Изъятие неиспользуемых земельных участков

Преимущественное право покупки при продаже земельного участка по цене, за которую он продается (кроме случаев продажи с публичных торгов)

Преимущественное право (после участников долевой собственности) покупки доли в праве общей собственности на земельный участок