Россия является одной из самых урбанизированных стран
мира – 75% населения проживают в тысяче городов нашей
страны. В 1990-е гг. произошли обвальное падение ввода
нового жилья (небольшой рост наблюдается лишь в последние
1–2 года), ухудшение качества строительства, даже по
сравнению с советским периодом, монополизация рынка
недвижимости, уход его в «тень». Это сильно затрудняет
улучшение жилищных условий для подавляющего большинства
россиян.
До сих пор далеко не всем гражданам России предоставлена
отдельная квартира. Еще большее число людей нуждается
в улучшении жилищных условий. Это означает, что конституционное
право граждан на жилище нарушается.
Стратегическая цель предлагаемой «ЯБЛОКОМ» жилищной
политики – создание условий для того, чтобы каждая семья
могла иметь отдельную благоустроенную квартиру или дом.
Тем, кто имеет достаточный доход, должна быть обеспечена
возможность купить или взять в аренду жилье, подходящее
по местоположению, качеству и цене. Малообеспеченным
семьям должно быть гарантировано предоставление по социальному
найму муниципальных квартир. Должны быть созданы условия
для свободной от криминального и чиновничьего произвола
реализации гражданами своих прав по владению, пользованию
и распоряжению недвижимостью, приобретения семьями достойного
жилища, а предпринимателями – недвижимости, необходимой
для производства товаров и услуг.
Для решения этой задачи необходимо создать эффективный
рынок недвижимости с разумным государственным регулированием.
Это позволит не только решить жилищную проблему, но
и превратить рынок недвижимости в современный сектор
экономики, один из ее главных двигателей. Стабильное
функционирование жилищного сектора окажет влияние на
перестройку рынка труда, на темпы накопления капитала
и нормы личных сбережений, а также увеличит финансовую
стабильность.
Для этого необходимо:
• проводить эффективную государственную строительную
политику при сокращении бюрократического диктата и защите
прав добросовестного приобретателя недвижимости;
• обеспечить эффективное регулирование рынка недвижимости
на базе введения правового зонирования;
• проводить жесткую антимонопольную политику, искоренить
монополии в сфере недвижимости на доступ к земельным
участкам для застройки, на исполнение муниципального
подряда;
• развивать различные формы долгосрочного жилищного
финансирования и ипотечного кредитования как эффективного
механизма приобретения жилья гражданами.
Формулирование и проведение государственной строительной
политики
В настоящее время лишь ряд регионов и городов ведут
активное строительство жилья. Сохраняется значительный
бюрократический диктат над отраслью. Проблема доступа
к использованию участков для строительства до сих пор
не решена, но это не значит, что в России нет никакого
рынка земли: выгоду от серого, полулегального рынка
участков получают отдельные лица и немногие близкие
к администрации строительные организации. Последние
чаще всего получают участки под застройку без проведения
конкурса. Другая часть этой системы – предварительное
«согласование» месторасположения участка под застройку.
Фактически это система подбора чиновником участка «под
клиента». Система эта была узаконена прежним Земельным
кодексом и перекочевала в новый.
Устранение государственной, а по сути чиновничьей
монополии на землю увеличит количество участков, предлагаемых
для застройки, позволит рационально использовать территорию
городов и поселений. А взаимоувязанное развитие территорий
на основе комплексных градостроительных решений способствует
существенной экономии ресурсов, уменьшению протяженности
коммуникаций.
Мы считаем, что необходимо:
1. Сократить бюрократические препоны при строительстве:
• ввести обязательные, открытые нормы по конкурсному
предоставлению участков из государственной и муниципальной
собственности (исключение – только для четко определенных
объектов государственных и муниципальных нужд и муниципального
жилья для малообеспеченных граждан);
• передавать в собственность участки для строительства
жилья и иной недвижимости – права на построенный дом
без собственности на участок абсолютно не защищены,
а договоры муниципальной аренды участков под строениями
давно стали новым, не предусмотренным законами налогом,
который устанавливается администрацией индивидуально
с каждым землепользователем;
• сократить полномочия Госстроя, который не должен заниматься
одновременно вопросами реформы ЖКХ и строительными решениями,
большее число проблем решать на основе гражданского
права, а не нормативными актами Госстроя (в перспективе
преобразовать Госстрой в Комитет по делам архитектуры);
• повысить полномочия и ответственность архитекторов
– архитектор должен принимать градостроительные решения
и нести за это ответственность;
• переподчинить градорегулирование органам представительной
власти.
2. Защитить права добросовестного приобретателя
– «истинного собственника», права которого на недвижимость
безусловны и неоспоримы. Необходимо реально гарантировать
права собственников на сохранение имущества (отказавшись
от иллюзорного права на денежную компенсацию за счет
прежнего продавца, предоставляемого нынешним Гражданским
кодексом), а также ответственность регистрирующего органа
за возможные ошибки.
3. Перейти от массированного расширения застройки
на свободной территории (часто в пригородных зонах)
к стратегии комплексной реконструкции городов, в т.ч.:
• отказаться от формирования застройки «сверху», из-за
которого спальные районы страдают от нехватки социальной
инфраструктуры, магазинов, гаражей;
• модернизировать районы типовой массовой застройки
первых лет сборного домостроения;
• увеличить расходы на капитальный ремонт жилого фонда;
• формировать планы застройки с учетом изменений демографической
ситуации;
• принимать во внимание социальную составляющую в формировании
и реконструкции жилой среды (встраивание «домов для
бедных» в застройку городского центра и «элитных» домов
в сложившуюся массовую застройку способствует накоплению
социального недовольства).
4. Разработать и предъявить строителям новые требования
по архитектурно-техническим характеристикам строящегося
и реконструируемого жилья:
• выдвинуть на первый план удобство и комфортность
проживания;
• особый упор сделать на строительство дешевого муниципального
жилья – сейчас по муниципальному заказу строят то, что
выгодно стройкомбинатам, но не отвечает требованиям
муниципалитетов;
• перейти на прогрессивные методы строительства, что
может помочь решить проблему ресурсо- и энергосбережения;
• расширить номенклатуру заказываемых видов жилья –
дешевые квартиры, квартиры для граждан со средним достатком,
элитные квартиры; муниципальное, кооперативное, частное,
доходные дома и т.д.
5. Разработать программы по строительству и планомерному
развитию удобных для жизни пригородных коттеджных поселков,
строительству здесь школ, больниц и другой социальной
инфраструктуры. Существенно будет способствовать удешевлению
такого жилья строительство индивидуальных коттеджей,
соединенных в блоки (блокированная застройка).
Введение регулирования городского строительства на
базе правового зонирования
Процесс предоставления участка в настоящее время изматывающе
долгий и дорогой. Только после сотен согласований застройщику
определят единственное целевое использование участка
под строительство жилья или иного объекта.
«ЯБЛОКО» предлагает замену административного использования
территорий на их правовое зонирование, при котором права
на использование недвижимости будут определяться местным
правовым актом – публично, на основе четких норм закона,
защищающих интересы как собственника недвижимости, так
и городского сообщества. Такая замена устранит бюрократические
препоны при строительстве. Несмотря на наличие консенсуса
о необходимости введения правового зонирования, до сих
пор существуют серьезные проблемы — отсутствие в городах
юридического разграничения земель по собственникам,
споры между субъектами РФ и муниципалитетами относительно
права распоряжаться землями в пределах городской черты,
противоречивое законодательство, отражающее интересы
чиновников, позиция некоторых региональных администраций,
отсутствие ряда важных законов, недостаток материалов
для разработки местных нормативно-правовых актов о зонировании.
Комплексная реформа городского землепользования на
основе правил и планов правового зонирования предполагает:
• распространение градостроительных регламентов в
равной мере на все земельные участки, иные объекты недвижимости,
расположенные в пределах одной территориальной зоны;
• ликвидацию разрешительной схемы взаимодействия в градостроительстве,
обеспечение прозрачности процедур разрешительного процесса;
• предоставление правообладателям недвижимости права
по своему усмотрению выбирать и менять виды разрешенного
использования недвижимости при условии соблюдения строительных
норм и правил и уведомления администрации о намерении
и факте изменения на другой вид разрешенного использования;
• переход к новому порядку предоставления земельных
участков для строительства, при котором инвесторы приобретают
долгосрочные права на участки до начала проектирования
и строительства, что необходимо для получения кредитов
на строительство под залог участка;
• создание кадастра как инструмента регулирования поведения
хозяйствующих субъектов на территории «правовой зоны»;
• разработка на уровне регионов и муниципалитетов правил
застройки, которые не сводятся к традиционным СНИПам,
учитывают использование земель, размещение сетей, виды
застройки и т.д.;
• преодоление правовой неопределенности системы установления
правомочий владельцев по использованию земельных участков
посредством перехода к юридически значимым градостроительным
регламентам, основанным на правовом зонировании, которые
должны образовываться на базе совокупности конкретных
«пакетов» нормативных требований к участкам;
• обеспечение открытости и доступности информации, в
том числе правил застройки и градостроительных регламентов
для всех желающих;
• упрощение порядка предоставления инвесторам земельных
участков для строительства;
• создание механизмов, обеспечивающих сбор и анализ
жалоб и предложений от непосредственных потребителей
– жильцов, а также создание правовых механизмов для
участия граждан в обсуждении и принятии градостроительных
решений;
• обеспечить снижение стоимости работ по землеустройству
и техническому учету путем демонополизации, в т.ч. путем
запрета на совмещение административной и коммерческой
деятельности, через развитие конкуренции частных землеустроителей.
Антимонопольная политика на рынке жилищного строительства
Строительство в наших городах морально устаревших
однообразных многоэтажных «коробок» свидетельствует
о крайней монополизации рынка строительных услуг. Один
или несколько домостроительных комбинатов, обслуживающих
заказ на муниципальное жилье, «гонят вал», поддерживают
существование устаревших предприятий по производству
панельных конструкций, мешают росту новых фирм и развитию
конкуренции. Необходимо развитие конкуренции между независимыми
фирмами, что позволит перейти на прогрессивные методы
строительства и решить проблему ресурсо- и энергосбережения.
Строительный комплекс в большей своей части был унаследован
от затратной советской экономики. Техническая оснащенность
большинства российских строительных предприятий недостаточна.
Созданные новые производства, в том числе и на импортном
оборудовании, используются не на полную мощность. Далеко
не всегда отвечает современным требованиям качество
продукции.
Цены на жилье в подавляющем большинстве регионов на
50–80% выше себестоимости нового строительства, а в
Москве у частных строительных компаний этот показатель
выше 100%.
Мы считаем, что для улучшения ситуации необходимо:
• Проводить сертификацию продукции и лицензирование
предприятий строительной отрасли для обеспечения конкурентоспособности
отрасли, сокращения сроков строительства, модернизации.
Стимулировать повышение их профессионального уровня.
• Прописать процедуры проведения конкурсов на проектируемые
объекты.
• Ужесточить контроль качества проектирования, строительно-монтажных
работ и продукции.
• Повысить эффективность амортизационной политики (снижение
эффективности работы строительных организаций и уровня
конкурентоспособности обусловлено высоким удельным весом
основных фондов с большим моральным и физическим износом).
• Ликвидировать институт многочисленных посредников,
приводящий к увеличению цен на жилье.
• Разработать новые сметные нормы, пересмотреть базовые
цены по всем элементам затрат с учетом последних прогрессивных
достижений в области технологий производства.
• Применять механизмы конкурсного размещения заказов
на строительство городских объектов, что позволит сократить
расход бюджетных средств (сейчас многие домостроительные
комбинаты – ДСК входят в состав стройкомитетов, и между
ними отсутствует конкуренция).
• Разработать программу по развитию в каждом регионе
производства современных экономичных стройматериалов.
• Расширить номенклатуру жилья, строящегося каждым из
ДСК (каждый ДСК должен выпускать серию типовых проектов
– это оптимальный набор жилых зданий, необходимый для
решения демографических и градостроительных задач).
• Способствовать формированию национального рынка жилья,
что повысит межрегиональную мобильность населения и
его перемещение из трудоизбыточных регионов в регионы
со спросом на рабочую силу.
Развитие различных форм долгосрочного жилищного финансирования
и ипотечного кредитования как эффективного механизма
приобретения жилья гражданами
Инструментом для организации жилищного финансирования
является ипотека. Залог недвижимости позволяет получить
кредит на максимально выгодных условиях. Именно благодаря
развитию ипотечного кредитования США в 1920-е гг., а
западноевропейские страны после войны превратились в
большую стройку, смогли резко улучшить жилищные условия
населения. Система ипотечного жилищного кредитования
не только решает проблему финансирования строительства
жилья, но и способствует формированию среднего класса,
дает универсальный механизм вовлечения инвестиций в
реальную экономику.
К сожалению, в нашей стране ипотека принесла весьма
скромные результаты. Кредиты доступны лишь 1—3% наиболее
богатых граждан. Часто ипотечные схемы с использованием
бюджетных средств оказывались финансовой поддержкой
небольшой группы граждан, которых нельзя отнести к категории
наиболее нуждающихся.
Необходимыми условиями ипотеки являются надежные права
собственности на недвижимость, стабильная ситуация в
экономике.
Для развития ипотеки мы предлагаем:
1. Развивать дешевую и доступную «латиноамериканскую»
форму ипотеки – покупатель вносит значительную часть
суммы сразу, продавая свою старую квартиру, и вселяется
в более комфортабельную (в СССР существовала подобная
система переселения семьи из однокомнатной в двухкомнатную
квартиру, из нее в трехкомнатную и т.д.).
2. Обеспечить льготное жилищное кредитование молодых
семьей – ввести систему доступных жилищных кредитов
молодым семьям первого брака на покупку квартиры через
специально созданный фонд ипотечного кредитования молодых
семей. Для получения кредита семья должна внести 30%
стоимости квартиры. На 2/3 этой суммы (20% стоимости
квартиры) дается льготный государственный кредит. 10%
семья должна внести самостоятельно (это отсечет маргиналов).
При рождении ребенка выдается грант, с помощью которого
семья погашает часть кредита.
3. Развивать «небанковскую» ипотеку на основе выпуска
муниципальных жилищных облигаций.
4. Обеспечить разнообразие форм долгосрочного жилищного
финансирования:
• строительные сберегательные кассы;
• замкнутый цикл «ипотечного кредитования», когда кредитор
является собственником жилья;
• договоры инвестиций или долевого участия в строительстве,
различных жилищно-строительных кооперативов;
• кредитные союзы, взаимное кредитование, приобретение
жилья в рассрочку через так называемые кассы взаимопомощи.
5. Создать попечительские советы в целях координации
действий кооперативов, входящих в союз, кассу и т.д.,
что позволит сделать его деятельность прозрачной для
контроля.
6. Принять закон «О страховании ответственности
при осуществлении ипотечного жилищного кредитования»,
что поможет снизить риски различных схем ипотечного
кредитования, одновременно усилив гарантии получения
квартиры в собственность при ее выкупе в течение нескольких
лет.
7. Создать программу страховой защиты ипотеки –
страхование залога. Для снижения бремени выплат
заемщика необходимы партнерство всех профессиональных
участников рынка, выработка соглашения с обязательным
участием органов исполнительной власти.
8. Повысить привлекательность работы со схемами
ипотеки для банков путем:
• снижения комиссионных за нотариальную регистрацию
залога, переходя от процентного сбора к фиксированному;
• облегчения отнесения на себестоимость расходов на
резервы на потери по ссудам;
• резервирования по льготным нормативам отчислений в
фонд обязательного резервирования долгосрочных инвестиционных
кредитов;
• обеспечения рефинансирования кредитных операций.
9. Устранить ряд недоработок в налогообложении:
• восстановить прежний размер вычетов при совершении
сделок с недвижимостью по подоходному налогу – 1,8 млн
руб., который был уменьшен при введении Налогового кодекса
до 1 млн руб.;
• обеспечить отнесение на себестоимость процентов по
кредитам при инвестиционном кредитовании основных средств;
• освободить гражданина, взявшего ипотечный кредит,
от уплаты с этой суммы подоходного налога на все время
выплаты кредита.
10. Обеспечить единство ипотечного кредитования
по всей стране, создать единое правовое пространство,
унифицированные условия предоставления и обслуживания
кредитов, возможности перелива капиталов, упорядочить
стихийный процесс создания различных схем ипотечного
кредитования в регионах, стандартизировать типовую форму
выпуска закладных листов, обеспечить их на первоначальном
этапе государственными гарантиями (федерального или
регионального правительства).
11. Учитывать интересы инвестора – создать
четкие, ясные и понятные «правила игры» в сфере приложения
капитала, обеспечив в том числе возможность взятия кредита
под залог земли до начала строительства.
