Реформа градостроительного законодательства, приведшая к сегодняшним проблемам, началась в 2004 году с принятием федерального Градостроительного кодекса.
Как Москва выполняет Градостроительный кодекс РФ
Его разработчики исходили из благой идеи – нужно оставить исполнительной власти минимальное пространство для принятия решений в области строительства. Мол, это позволит бороться с коррупцией.
На ключевые вопросы для каждого земельного участка – что можно построить, какой высоты, какова плотность застройки – отвечает не чиновник после контактов с застройщиком, а нормативный акт, принимаемый городскими думами.
Исполнительная власть должна вмешиваться в исключительных случаях. С одним таким случаев долго и упорно борются в Петербурге. В случае с «Охта-центром» возник вопрос о законности принятого Матвиенко решения об отклонении от предельной высоты застройки. Предельная высота установлена правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), основанными на Генплане. Матвиенко – губернатор не такой уж опытный. Опытный прописал бы нужные 400 метров с самого начала.
Шесть лет московская власть игнорировала градостроительный кодекс. Наверное, придумывала, как использовать новеллы законодательства с максимальной пользой и без таких ошибок как в Петербурге.
Решили так. Генплан и ПЗЗ надо принимать, поэтому давайте туда запишем максимально возможные высотность и уплотнение застройки, чтобы по максимуму удовлетворить аппетиты будущих инвесторов. А «вопросы» с застройщиками будем решать через распределение участков, разрешения на подключение к сетям, согласование архитектурных проектов – вариантов достаточно много.
Как Москва игнорирует Градостроительный кодекс РФ
Разработчики федерального законодательства, скорее всего, понимали опасность принятия «супер-документов» и возможности пренебрежения прав горожан уже в этот момент. Поэтому в градостроительный кодекс было заложено несколько механизмов сдерживания уплотнения. Все они московскими властями были проигнорированы.
Самый главный механизм – справедливое межевание земли и регистрация прав собственности на земельные участки, занимаемые многоквартирными домами. Общее правило межевания – «с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территорий», а вовсе не «1 метр от отмостки», как заявил по этому поводу мэр Москвы.
Во-вторых, разработка городских генпланов должна предваряться принятием представительной властью нормативов градостроительного проектирования. Они ответят на вопросы, на каком расстоянии от вашего дома можно построить гараж, а на каком – АЗС. Можно ли построить дом на расстоянии 30 метров от вашего, а если можно – то какой высоты. Какая высота допустима в историческом центре.
В Москве Мосгордума никаких нормативов не принимала.
В-третьих, публичные слушания. В Мосгордуме, кстати, «Яблоко» разработала пакет из 122 поправок к градостроительному кодексу Москвы, заметная часть которых была направлена именно на улучшение процедуры публичных слушаний. Хотя многие поправки были приняты, московская власть сделала все, чтобы слушания оказались фикцией.
Сами себе экспертиза
Парадокс заключается в том, что Москва игнорирует не только федеральный Градостроительный кодекс, но и свой собственный тоже. Согласно ему, при принятии Генплана должно быть обнародовано заключение госэкспертизы. По мнению лидера фракции ЕР в Мосгордуме Метельского, экспертиза не проводилась, т.к. согласно закону, она необязательна. Однако обязательность экспертизы Градостроительным кодексом Москвы установлена не в какой-нибудь 45 статье, до которой не каждый депутат дочитает, а в самом начале – в четвертой.
Еще одна поправка «Яблока» в Кодекс наделила МГД правом проводить свою – парламентскую экспертизу. Этим правом Дума не воспользовалась, как всегда слепо доверившись исполнительной власти. Мы же уверены в том, что привлекать к экспертизе такого документа нужно специалистов мирового уровня, участвовавших в проектировании развития различных мегаполисов по всему миру.
Московские чиновники думают иначе. Их междусобойчик все знает намного лучше, чем специалисты с мировыми именами.
Приказано: уплотниться!
Генплан и принятые в первом чтении ПЗЗ предусматривают максимальное уплотнение почти всех районов Москвы. Целые зоны выделены как «территории реорганизации», на которых намечено «комплексное преобразование», проще говоря, массовый снос или массовое уплотнение. Если не «территория реорганизации», то «зоны сохранения сложившихся территорий». Строительство на них также разрешается. Генплан в целом соответствует стремлению втиснуть максимально возможную коммерческую застройку (в первую очередь, офисно-деловую) в каждый квартал.
Отдавая под нее значительные территории города, он сокращает земельные ресурсы, необходимые для:
1) развития транспортной сети (ликвидации пробок);
2) строительства доступного жилья и социальных объектов (детсады, школы, поликлиники и т.д.);
3) сохранения природных зон;
4) спасения исторической застройки.
Строить дорого – значит, строить бессмысленно
В Москве оригинально подходят к решению транспортных проблем. Деньги должны вкладываться в «суперпроекты», комплексный подход ни к чему. Неважно, что 8-10 полос Большой Ленинградки в Москве упрутся в 4 полосы в области. Неважно, что монорельс едет медленнее трамвая. Неважно, что 4 километра четвертого кольца обошлись чуть ли не в миллиард долларов.
А тоннель от улицы Алабяна до Балтийской? Гордость отечественных инженеров. Ниже уровня метро без его остановки – $250 млн. Вот только зачем он городу по такой цене?
Такая «кампанейщина» закрепляется генпланом навсегда.
Городу нужны не единичные, сверхдорогие амбициозные проекты, а десятки и сотни относительно простых и на порядок более дешевых, увязанных в единый общегородской комплекс. Финансовые ресурсы нужно тратить на десятки и сотни простых развязок и на развитие метро. Не так дорого обойдется программа стимулирования пользования общественным транспортом – его приоритетный проезд по выделенным полосам основных магистралей, увеличение плотности маршрутной сети, уменьшение интервалов, спутниковый мониторинг транспорта. Нужно развивать реверсное движение – утром увеличивать число полос в город, а вечером – в область. И т.д. и т.п.
Шагреневая кожа зеленых зон
Во-первых, резко снижены планы по созданию новых особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Ранее были утверждены планы увеличения их площади к 2020 году 24,8 тысяч га. Теперь к 2025 – только 21,7 тысяч га.
Во-вторых, резко снижается статус ООПТ. Разрешено строительство на них спортивных, культурных, рекреационных объектов и так далее. Что такое рекреационный объект? Это поле для гольфа с парковкой и «гостиницей», которая станет для олигархов местом постоянного жительства (как в «Острове фантазий»). Вывод неутешительный.
Чем больше «зелени» будет в карманах девелоперов, тем меньше ее окажется на улицах города, загазованность которого при росте пробок будет увеличиваться. Генплан никак не стыкуется с планами развития Московской области. Не зафиксирован статус ближайших к Москве лесов, как лесозащитной полосы Москвы. Для Москвы – это легкие, а для области – зона развития (пример – Химкинский лес).
Небольшие улучшения
По сравнению с первоначальным проектом они есть. Самое большое достижение общественности – отказ от планов строительства мусоросжигательных заводов. Правда, хотя МСЗ убраны из генплана, никакой программы мусоропереработки в нем нет. Не будем дышать диоксинами, просто увязнем в горах мусора!
Кроме того, планы строительства офисов снизились с 37 млн кв.м. до 27. млн., что тоже очень много. Вот, собственно, и все!
Что мы будем делать дальше?
Судиться с Лужковым – занятие тяжелое. Справедливости от судов ожидать не приходится. Однако деваться некуда. Все иные способы противодействия этому документу исчерпаны. Поэтому «Яблоко» готовит целую серию судебных исков.
Первый иск направлен пару недель назад – мы требуем ознакомления с результатами экспертизы. Хотя депутаты рассказывают, что экспертизы не проводилась, из самой Мосгосэкспертизы мы узнали ее дату и номер. Все другие сведения – тайна.
Правда, одной только даты достаточно для оспаривания генплана. 22 декабря 2009 года. Согласно закону, заключение экспертизы должно прилагаться к проекту генплана, но проект был подписан Лужковым на месяц раньше.
Главный иск – с требованием отменить генплан – отправится в суд, как только генплан будет опубликован. В иски мы будем говорить о нарушениях процедуры, которые и позволили принять геплан в нынешнем виде.
Так же, как старик Катон заканчивал свои выступления в римском сенате фразой «Карфаген должен быть разрушен», я все свои выступления на московские темы буду заканчивать требованием: «Генплан должен быть отменен!»
Оригинал статьи здесь
