1. Нарушение права собственности на недвижимое имущество
Право собственности граждан на недвижимое имущество, такое как квартиры, гаражи, дачные дома фактически ничем не защищено.
Необходимая для реализации гарантия – право на земельный участок – в большинстве случаев отсутствует.
Так сложилось, что граждане при приватизации получали право собственности на эти виды имущества без каких-либо прав на земельный участок. Это было обусловлено коммунистическим большинством в Государственной думе и неготовностью общества к признанию права частной собственности на землю.
Что касается квартир во многоквартирных домах, то, к сожалению, не был воспринят европейский подход, согласно которому граждане получают долю в праве собственности на дом в целом и на земельный участок, а имея долю в праве – получают в пользование конкретную квартиру.
Квартира, а тем более комната по своей сути не предназначена быть самостоятельным объектом права собственности. Из этого вытекает пониженный уровень защиты права на такие объекты.
Гражданский кодекс исходит из того, что при необходимости изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, изымается земельный участок (ст. 279 ГК РФ). Находящееся на земельном участке недвижимое имущество может быть изъято во вторую очередь, в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ).
В кодексе не содержится прямых указаний прямых указаний, как необходимо поступить в случае, когда для нужд публичного собственника земельного участка необходимо прекратить право собственности частного лица на находящееся на участке строение.
Хотя, пожалуй, юридически никакого пробела здесь нет, на практике некоторая неясность закона даёт дорогу самым злостным нарушениям права собственности.
Такова ситуация с гаражно-строительным кооперативом ГСК-8 в районе Некрасовка города Москвы. Члены ГСК – 640 человек – в судебном порядке добились признания права собственности на свои гаражи. Их права зарегистрированы в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на земельный участок они получить не смогли. Исполнительная власть приняла решение о строительстве на земельном участке, на котором расположен ГСК, после чего в суд предъявлены иски об … освобождении земельного участка. Решениями, которые к сожалению уже утверждены Верховный судом, иски удовлетворены, суд предписал собственникам снести своё недвижимое имущество, а на случай их промедлении разрешил уничтожить гаражи истцу. Все гаражи уже снесены, хотя нет оснований даже для регистрации прекращения права собственности.
Схожая ситуация с ГСК-32 на ул. Вавилова в г. Москве. Граждане оформили право собственности на гаражные боксы, являющиеся частью подземного строения. Во время рассмотрения исков, аналогичных описанным выше, градостроительные подзаконные акты субъекта Федерации получили приоритет над гражданским кодексом.
Со ссылкой на согласие некоего подставного так называемого балансодержателя органы власти выдали разрешение на разборку здания. Мнение по этому вопросу собственников помещений здания ими не учитывалось.
2. Нарушение прав граждан при «точечной застройке»
Главным последствием точечной застройки является снижение потребительских качеств объекта права собственности – квартиры.
Основная причина «точечных» застроек также лежит в гражданско-правовой плоскости: отсутствие права собственности на земельные участки.
Мы понимаем, что законодатель не мог пойти дальше, чем в норме ст. 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», которой установлено, что право собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает с момента формирования земельного участка.
Конечно, право собственности возможно только на индивидуально-определенный объект, в данном случае на земельный участок.
Однако законодатель мог бы способствовать своевременному формированию земельных участков, установив три момента: сроки формирования, порядок определения границ участка и его размера и запрет публичному собственнику на распоряжение земельными участками до формирования участков ближайших многоквартирных домов.
Отсутствие в законе о введении Жилищного кодекса регламентированных сроков формирования земельного участка приводит к волоките, с чем столкнулось, например, Яблоко в Мордовии.
В 2005-2007 годах активисты партии добились вынесение судебных решений, которыми на Администрацию города Саранск возложена обязанность по формирование земельных участок, занимаемых 6 конкретными домами.
Однако судебные решения до сих пор не исполнены, а их инициаторы были подвергнуты уголовному преследованию. Дела в отношении них расследовались полгода и были прекращены только в конце мая 2009 года.
Не менее важно установить и порядок определения земельного участка и его размеры. Верный подход статьи 43 градостроительного кодекса РФ, согласно которому земельные участки формируются «с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территорий» следовало бы детально раскрыть на уровне федерального закона или постановления Правительства России.
По существу, такой подход исключает «точечную», «уплотнительную» застройку, поскольку города России застраивались максимально плотно, как только позволяли действующие нормативы.
Региональные власти максимально препятствуют реализации такого подхода. Так, в Москве акт, регулирующий порядок определения размеров земельных участков, принят, как внутренняя инструкция подразделения Правительства – Москомархитектуры. Этот акт не опубликован в официальном порядке и даже не размещён в Интернете.
Поскольку согласование порядка определения земельных участков и их размера – задача чрезвычайно трудоёмкая, а права граждан необходимо защитить уже сейчас, полагал бы обоснованным в качестве временной меры запретить публичным собственникам распоряжаться земельными участками, в том числе и сдавать их в аренду до тех пор, пока в том же квартале остаются несформированные земельные участки.
Точечная застройка – проблема, имеющаяся в десятках городов страны.
В случаях, когда точечная застройка грозит не столько жителям близлежащих домов, сколько всему городу, когда жители выходят защищать не своё имущество, а исторический облик своих городов, первопричиной злоупотреблений также часто выступают нарушенные имущественные права.
Движение «Живой город» подготовило материал с предложениями по сохранение исторического центра Петербурга. Отдельный материал подготовлен по строительству Охта-центра.
Похожие материалы поступили из Самары.
3. Нарушение прав при переселении граждан
Право собственности на жилые помещения нарушается не только в интересах бизнеса, как при точечной застройке, но и, наверное по привычке, и при реализации общественно важных проектов.
Так, в Москве проведена большая, полезная работа по сносу домов так называемого первого периода индивидуального домостроения.
При этом игнорируются положения жилищного кодекса, устанавливающие, что решение о сносе дома может принять только общее собрание собственников. В случае отказа от добровольного переселения суд принимает решение без единой ссылки на закон: «прекратить право собственности на жилое помещение по адресу … зарегистрировать право собственности на помещение по адресу …».
Хотя чаще всего стоимость имущества граждан не уменьшается (отметим, что до формирования текущего созыва фракции «ЯБЛОКО» в Мосгордуме имели место отдельные случаи принудительной мены дорогой квартиры в центре на более дешевую квартиру на окраине), сотни тысяч людей на своём примере узнали, как защищено право собственности и что такое правовой нигилизм.
Причина нарушений всё та же: отсутствие у граждан прав на земельный участок.
Похожая тема связана с переселением граждан в дома, права собственности публичного собственника на которые ещё не оформлены. Собственник вынужден заключать договор краткосрочного найма, к примеру, на год до оформления права собственности на новостройку, а затем приобретает право собственности по договору компенсации. При этом собственник теряет свою собственность на определенное время, не приобретая новую собственность. Поскольку не каждый собственник может защитить свои права в суде, то многие граждане вынуждены идти на эту меру.
4. Нарушение прав граждан при жилищном строительстве
Подробные предложения по данной теме раскрыты в другом разделе, а здесь хотелось бы отметить следующее.
Крайне редко граждане могут самостоятельно объединиться в жилищно-строительных кооператив и пытаться самостоятельно построить многоквартирный дом.
Тем более недопустимо противодействие таким группам граждан, подобное тому, которое имеет место в г. Тихорецк Краснодарского края.
5 Нарушение прав владельцев гаражей типа «тенты»
Специфичная проблема – права на металлические гаражи типа «тенты» и иные «полукапитальные» гаражи.
Такие гаражи бывают как отдельно стоящими, так и объединенными в массив – до тысяч гаражей.
Многие из них – такие как например, гаражи ГСК «Варшава» - следовало бы признать недвижимым имуществом. В данном конкретном случае для этого имеются следующие признаки: гаражи имеют бетонный фундамент, общие стены, их перемещение без разрушения невозможно.
Для других же следует ввести правило о праве граждан пользоваться гаражом определенный срок (например, 3 года с момента получения уведомления о предстоящем освобождении земельного участка) либо получить денежную компенсацию.
Несправедливо уничтожать гаражи без компенсации, поскольку их владельцы получали их в установленном порядке, регистрировали, имели права на земельные участки, предпринимали меры для получения новых разрешений или заключения договоров аренды земельного участка на новый срок.
Считаем, проблема заслуживает законодательного разрешения.
6. Нарушение прав собственников земельных участков в садоводческих товариществах
Остро стоит проблема прав на земельные участки в садоводческих товариществах. В случаях, когда такие участки расположены вблизи или на территории городов, часто без достаточных оснований производится их изъятие для государственных нужд. Выплачиваемая компенсация не соответствует рыночной цене участка и построек на нём. Типичный пример СНТ «Строитель», «Учитель» и «Любитель» в г. Ижевске Республики Удмутрия.
7. Нарушение прав при газификации
Много обращений поступает с просьбой ускорить газификацию населенных пунктов. Среди них выделяется обращение жителей села Новоникольское Тамбовской области. При передаче в собственность муниципального образования 50 двухквартирных домов бывший собственник – акционерное общество – перечислил денежные сресдства на строительство газопровода, однако построен он не был.
8. Нарушение прав «дольщиков»
По-прежнему остро стоит проблема «обманутых дольщиков». Надо признать, что во многом людей позволили обмануть непродуманные а иногда и пролоббированные соответствующей отраслью законы. Механизмы, такие как предусмотренные законом 214 ФЗ, до сих пор не заработали.
Поэтому государство обязано включиться в решение проблем этих групп граждан.
9. Нарушение прав малого бизнеса
Чиновники часто говорят о том, что наша страна ориентируется на малый и средний бизнес. Именно он должен сделать нашу экономику более диверсифицированной и вывести нас из кризиса.
Однако на практике малый бизнес задушен налогами и не имеет возможностей развиваться.
Законодательство, позволяющее малому бизнесу выкупать арендованные помещение, проигнорировано многими субъектами Федерации, в том числе Москвой и Санкт-Петербургом.
Представители малого бизнеса Санкт-Петербурга заявляют о препонах практически во всех отраслях экономики.
Схожие проблемы испытывают московские предприниматели.
Движение предпринимателей на Тушинской, 5 лет борется за сохранением торговых павильонов своих членов (общее число работающих более 500 человек). Несмотря на два выигранных дела в антимонопольном ведомстве, права предпринимателей пока не восстановлены.
10. Нарушение экологических прав
Решение о строительстве зданий и коммуникаций часто принимаются без учета экологического состояния территорий.
В пример можно привести строительство северного участка Западного скоростного диаметра в г. Санкт-Петербурге, который ставит под угрозу сохранность особо охраняемой природной территории «Юнтоловский заказник» (приложение 5/13). Другая часть Западного скоростного диаметра, проходящая по Васильевскому острову, также вызывает у экологов серьезные опасения (приложение 5/14).
Схожие проблемы возникли и при строительстве скоростной автотрассы Москва-Санкт-Петербург. При наличии других вариантов размещения планируется вывод из под защиты природоохранного законодательства и вырубка огромных массивов Химкинского леса. (приложение 5/15
Жители Сасовского района Рязанской области на референдуме выступили против запуска на своей земле производства фенолформальдегидных смол. Их волеизъявление до настоящего времени не реализовано (приложение 5/16.
Жители города Геленджика выступают против строительства нового аэропорта в густонаселенной территории города. По их расчетам, в случае реализации такого проекта жилища 10 тысяч человек будут находится внутри санитарно-защитных зон (шумовых, электромагнитных полей, повышенного атмосферного загрязнения, загрязнения почв, водоемов и поздемных вод, в зоне безопасности полётов). Жители предлагают разместить аэропорт за границей города. (приложение 5/17)
11. Нарушение прав образовательных организаций
Образовательные организации не могут в достаточной степени реализовать своё право на автономию.
Часто ректор пользуется всей полнотой власти, а ученый совет только утверждает его решения. Так, в Саратовской Государственном Университете в настоящий момент принято решение об сокращении 37 преподавателей. По мнению оппонентов ректора они пострадали за критическую оценку его действий (приложение 5/18).
В других случаях даже руководители организации имеют минимальную власть, а учредитель организации имеет возможность принимать решения вопреки мнению профильного федерального министерства.
Так, учредитель – Министерство культуры Московской области – приняло решение о ликвидации 2-го Московского областного музыкального училища им. С.С. Прокофьева.
Против ликвидации авторитетной образовательной организации выступило Министерство культуры РФ и такие деятели, как И.Д. Кобзон, А.Н. Пахмутова, А.С. Соколов и многие другие.
12 Нарушение жилищно-коммунальных прав
Следует констатировать, что в сфере жилищно-коммунального хозяйства имеются огромные проблемы.
Независимые управляющие организации не появились.
Общий курс на создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) и преференции тем регионам, где процент созданных ТСЖ выше, привёл к огромным злоупотреблениям: по всей стране без проведения голосований создаются фиктивные ТСЖ, «руководят» которыми сотрудники муниципальных органов и предприятий.
Предусмотренные жилищным кодексом договоры между собственникам квартир и выбранной ими управляющей организацией на практике либо не заключаются, либо их условия никак не согласуются с собственником.
Пока «система» работает по-старому, но её «новые черты» уже приводят к нарушениям прав граждан.
Так, в Москве протоколом совещания правительства было спущено указание в качестве эксперимента сменить в двух округах Москвы поставщика электроэнергии с одной организации на другую. Формально самостоятельные управляющие организации это указание выполнили. При этом в технологических процессах не произошло никаких изменений, то есть фактически поставщик не сменился. Две энергетические организации несколько месяцев продолжали конкурентную войну: каждая утверждала, что платить за электричество нужно именно ей. Жертвами этой войны стали 2 миллиона жителей Москвы.
К разделу приложен пакет обращений граждан, партии, региональных отделений по конкретным проблемам
