Ремарка на статью в РБК о встрече ВВП и Г.Грефа, на которой собравшиеся призвали жителей страны к скорейшему получению ипотеки под 11% годовых.
Как, однако, меняется время, еще каких-то 4 года назад, в том же составе обсуждающих, было принято решение о необходимости снижения процентной ставки по ипотеке до 6% годовых. Мотивированно это было расчетами и размышлениями о том, что при «весьма низком» на тот момент росте экономики в 3,4% по году, среднем уровне инфляции 6,6% и учетной ставкой Центрально банка России в 8,5% годовых, ставка должна быть чуть ниже инфляционного показателя. Также необходимо заметить, что в эти «посткризисные времена» (предполагалось, что Россия только оправилась от последствий кризиса 2008/2009 гг.), страна имела рост реальных доходов населения (согласно данных Росстата) не менее 4,2% годовых. При этом все сокрушались о том, что действующая рыночная ставка ипотеки была целых 9% годовых!
И что же? Уже в 2013 году разговоры о несбыточных 6% как-то тихо ушли в небытие. Потом начался финальный этап подготовки к Олимпиаде и было вообще не до экономики. Создавалось ощущение, что ты находишься в поезде дальнего следования перед его отправкой, ты захотел уже обустроиться на полке, а проводники тебе говорят: «Подождите, вот тронемся, тогда…».
Экономику ипотеки за годы, что прошли после Олимпиады обсуждать было возможно только в формате выживания тех, кто по неосторожности таки в нее попал, уж простите за жаргон, но другого слова подобрать не могу. Все плательщики ипотеки как-то сразу, в глазах общественности и СМИ превратились в «страдальцев экономического кризиса», а в глазах кредиторов в «плохие токсичные активы». Причем какие ипотечные займы были более «токсичными» - выданные в иностранной валюте или в рублях можно долго обсуждать, в рамках понимания насколько снизилась стоимость самой недвижимости и что для владельца ипотеки проще, далее платить и жить впроголодь или просто бросить имущество и взять новую ипотеку, но уже на сильно подешевевшее жилье. По сути до самого последнего времени большинство ипотечных сделок, проводилось в формате рефинансирования уже выданных кредитов. Понятно, что для снижения непосильных рисков для банков, новые кредиты выдавались исключительно четверкой так называемых госбанков (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и Газпромбанк) со скидкой и гарантиями, предоставляемыми Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В некоторых случаях, с учетом резкого снижения стоимости недвижимости и субсидированию кредитной ставки от АИЖК, появлялась реальная экономия. В большинстве же случаев, владельцы ипотеки, как единственного жилья попадали в тяжелейшую кабалу.
Однако прошли два с половиной года, и экономические власти изыскивая точки потенциального роста экономики, вдруг вспомнили об ипотеке! Замечу, что даже самый благоприятный прогноз говорит о падении экономики в 1,2% по 2016 году, инфляции в 6,5%, при учетной ставке Центрально банка России более 10% годовых. И все это при потенциальном падении реальных доходов населения от 4-х до 6%% год к году.
У меня в связи с этим возникает совершенно резонный вопрос – за счет каких доходов заемщики должны погашать ипотеку под фантастические 13% годовых? Зачем сознательно плодить потенциальных банкротов и обесценивать итак сильно подешевевшую недвижимость?
Полагаю, что вместо призывов подобного рода, необходимо развивать всеми силами индивидуальное жилищное строительство, которое действительно может стать локомотивом экономического роста. Но это потребует существенного объема работы, начиная от изменения законодательной базы и заканчивая разработкой технологий и правил на уровне Правительства. Это конечно сложнее публичного озвучивания лозунгов…
Ударим ИЖК по ..
В ответ на заметку о неадекватной стоимости ипотеки, получил ряд вопросов о том, почему нужно развивать именно индивидуальное жилищное строительство. Тема более чем широкая, вот только некоторые соображения:
. ИЖС в пересчете на 1м2 определенного ценового сегмента жилья, приблизительно в 1.6 раза дороже, чем многоэтажное жилищное строительство (МЭЖС), хотя конечно есть множество новых и новейших технологий, позволяющих снизить первоначальную себестоимость строительства.
. Кроме стоимости первоначального строительства, ИЖС приблизительно требует в 4 раза больших затрат на так называемую первичную инфраструктуру (то есть коммуникации, дорожная сеть), при расчете на подобные количества проживающих (например, берем 96 отдельных домов и один 96 квартирный дом)
. Также требуется социальная инфраструктура, которая опять же при равном количестве проживающих стоит приблизительно в 3 раза дороже. Это школы, медицинские центры всех видов, торговые площадки и так далее.
. В заключении нужно добавить, что и поддержание коммунальной инфраструктуры, а также налоговое обременение ИЖС выше, чем МЭЖС.
Все это соответствует действительности, как и то, что ИЖК:
. Существенно улучшает экологию проживания,
. Снижает нагрузку на все виды инфраструктуры,
. Понижает градус политического недовольства, не допуская высокой плотности протестных настроений,
. Формирует сознание собственника и личную ответственность (за что так давно бьется либеральная общественность).
. Повышает общее качество жизни.
Весь вопрос в том, что мы хотим добиться - меньше тратить или больше зарабатывать?
Сегодня все экономические власти говорят о рецессии. Слово пугающее и загадочное. Вопрос, а что она за собой таит? Ответ очевиден – при рецессии, те есть уменьшении показателя Внутреннего валового продукта (ВВП, не путать с известным политическим лидером), основные участники экономического процесса (их всего 4 – домашние хозяйства, государства, корпорации и экспорт) тратят меньше денег. То есть в современном мире основным мерилом эффективности экономической политики является общее количество потраченных денег, а не их эффективность тем более не, то откуда эти деньги берутся (эту тему можно развивать до бесконечности).
Если мы хотим запускать экономику, то один из самых эффективных способов - это развивать отрасти экономики с высоким так называемым мультипликатором расходов (вложений – не люблю слово инвестиции), то есть по сути те отрасли, которые загружают максимальное количество подрядчиков и подрядчиков подрядчиков. В мире существуют не так много отраслей, которые с одной стороны имеют высокий мультипликатор (как например бывший «хребет» американкой экономики автомобилестроение), а с другой стороны разумно минимальный риск вложений. Вот, например, неплохое, хотя и несколько наукообразное обоснование того, что именно строительная отрасль имеет один из самых высоких мультипликаторов расходов.
Посему главный вопрос не в том, что строить ИЖК или многоквартирные дома, а в том, как разумно изыскать необходимые ресурсы для существенно развития ИЖК, как финансовые так и профессиональные, и как продвинуть идею о необходимости развития ИЖК среди домохозяйств.
Как не утопить утопическую идею.
В продолжение обсуждения темы необходимости развития ИЖС, как основного локомотива развития российской экономики, общества и государства, постоянно приходится слышать упреки в утопичности данной идеи.
Вопрос утопичности любого проекта всегда лежит в двух плоскостях – наличия необходимых ресурсов для реализации проекта и запроса общества на его потребление.
Начнем с запроса общества. После разрушения железного занавеса, когда жители нашей страны начали массово посещать страны с кратно более высоким уровнем жизни, чем в СССР и совершенно другим подходом к качеству жизни. Тот факт, что в перерасчете на 1 человека количество жилых площадей (так называемая обеспеченность жильем) в СССР уступало странам западной Европы в 2,5 раза, США более чем в 3 раза, еще больше усиливал желание жителей России решить наконец пресловутый жилищный вопрос, как известно из классики, который по мнению героя Булгакова «испортил москвичей». С наступлением эры сравнительно свободного рынка, желание быстро улучшить свои условия жилья превратилось просто в идею-фикс. При этом сложности в реализации были обыкновенные для России – крайне низкий, в сравнении с экономиками стран Западной Европы и США, средний доход домохозяйств и высочайшая инерция мышления жителей, абсолютное большинство которых по крайней мене во 2-м поколении являлись жителями многоквартирных домов. Все усугублялось советской традицией существенного датирования коммунальных расходов всех видов со стороны государства, что девальвировало важность данной группы затрат для домохозяйств и еще больше подталкивало хватать чем больше, тем лучше. В итоге общество получило желание строить и продавать жилье добиваясь максимально низкой себестоимости, при минимальных вложениях. Многоэтажки, не имеющие достаточной коммунальной инфраструктуры, перезагруженные образовательные и медицинские учреждения, высочайшая плотность жителей, приводящая к огромному количеству социальных, экономических, криминальных и политических проблем, уничтоженная экология и крайне низкое качество жизни – это то, что получила страна, которая обладает самыми большими в мире земельными ресурсами! При этом, страны Западной Европы и США, на месте тоже не сидели, также увеличивая обеспеченность жильем, причем в подобной России пропорции (вот информация). То есть можно говорить о том, что пропорция времен окончания Холодной войны существенных изменений не претерпела!
Итог – потребность сформирована подспудно, но не озвучена по фату!
Теперь обратимся к более болезненному вопросу – теме ресурсов.
Здесь, нужно разделить понятие ресурсы на материальные (прежде всего финансовые) и людские. Наши люди, как полагается, первым делом будут смотреть на финансовые ресурсы.
В любой экономике есть несколько основных источников финансовых ресурсов:
. Бюджет государства, который формируется в том числе от поступлений налогов и пошлин, а также внутренние и внешние заимствования.
. Накопления корпораций и домашних хозяйств (страховые, пенсионные, паевые фонды, все виды депозитов и долгосрочных вложений)
. Ликвидные государственные богатства (это все то, что можно предложить иностранным покупателям по «соглашению о разделе продукции»)
. Внешние инвестиции самых различных форм.
Очевидно, что в текущей внешнеполитической ситуации, говорить о существенных внешних вложениях возможно только в форматах очень близких к концессиям. По подобным финансовым технологиям возможно и, главное, нужно решать вопросы со строительством инфраструктурных объектов, начиная от дорого и водяного хозяйства и заканчивая системой оптимизации расходования и учета коммунальных ресурсов.
Внутриполитическая экономическая ситуация говорит о том, что для целевых государственных расходов требуется существенное переформатирование бюджетных расходов в сторону отказа от политически значимых, но совершенно необоснованных экономически расходов (да, да о чемпионате мира по футболу нужно забыть, я плачу!). Кроме того, необходимо ввести прямое заимствование государством у домохозяйств. Тем самым забрав депозиты у несостоятельной банковской системы, которая на сегодня представляет собой проедающую себя финансовую пирамиду, по обязательствам которой перед домохозяйствами в существенной части (то есть в рамках Агентства по страхованию вкладов) все равно платит государство!
Получается, что и не прибегая к так любимому господином Глазьевым, инфляционному наполнению, финансы найти можно. По информации ЦБ только одних депозитов домохозяйств (физических лиц) на счетах банков более 19трлн. Рублей!
Теперь, что касается прочих материальных ресурсов. Очевидно, что с землей, водой и лесами, даже не смотря на проблемы экологии все прилично. Строительная техника и материалы – наличествуют с запасом существенным.
А вот с людскими ресурсами – все гораздо сложнее. Привлечение для решения этой проблемы соседей из очень Средней Азии вредно для экономики в целом, так как уводит итак недостаточные ресурсы из страны и понижает спрос!
Так что, как и говорил Профессор Преображенский, проблема не в клозетах, а в головах!
