Идет планомерное наступление на частную собственность - жилье для россиян. Пора остановить это нашествие!
Краткая пояснительная записка на тему «О кадастровой оценке жилой недвижимости».
1). Введение: данные о затратах на содержание жилья в России с 2000 г.
При росте денежных доходов у населения страны с 2000 по 2013 годы в 11 раз, тарифы на коммунальные ресурсы, назначаемые властными органами, выросли:
- горячее водоснабжение – в 21 раз,
- отопление – в 18 раз,
- холодное водоснабжение и водоотведение – в 17,5 раза,
- на сетевой газ – в 11 раз.
- Плата за жилье выросла в 15 раз.
Средние расходы на коммунальные платежи в Европе и в США съедают 8-9% дохода семьи (Германия – 13,6%, Франция -13,5%, Прибалтика – 19,9%, США -12,9%), при этом иностранец обеспечен жильем площадью в 65-70 кв. м, с двумя спальнями, кухней-гостиной, местом на парковке, (собственным садиком, бассейном, теннисным кортом).
В России коммунальные платежи съедают 16,6% бюджета семьи (заработок россиянина -33 тыс. руб., он живет в кирпичной пятиэтажке без лифта и парковки, износ жилого дома более 60%, плата за 47 кв. метров общей площади - 5500 руб.).
В России действует с 2013 года федеральное законодательство о сборах на капитальный ремонт многоквартирных домов (ФЗ № 271 от 25.12.2012 г.), устанавливающее, по сути, налоговые сборы от 2-х до 17-ти руб. за кв. метр общей площади. Оно противоречит по духу и букве Конституции РФ, Налоговому Кодексу РФ, Гражданскому Кодексу РФ и некоторым федеральным законам.
В России до 2015 года по действующему законодательству (от 06.10.2003 г.ФЗ № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ») уровень налогов на частные односемейные дома, например в Подмосковье, из-за безденежья муниципалитетов по их решениям с 2007 по 2014 годы вырос в 23 раза, а на землю для жилья - в 69 раз.
В России сейчас 91% всех многоквартирных домов и 98% частных (односемейных) домов, а также земли, расположенные под этими домами, используются их владельцами в качестве единственного жилья. Используются для постоянного или сезонного проживания своими составами семей. Сотня миллионов россиян не собираются продавать свою недвижимость в обозримом будущем и использовать ее как предмет рыночных операций. Им зачастую безразлична ее рыночная стоимость (до тех пор, пока они не напускают ее в рыночные отношения).
Однако власть с 2015 года вводит кадастровую оценку (рыночную оценку) этой недвижимости для создания налогооблагаемой базы.
2. Практика сборов налогов с жилого недвижимого имущества.
а). Фактическая собираемость налогов.
На протяжении последних 12 лет (действия ФЗ № 131) собираемость с объектов жилищного капитального строительства осуществляется избирательно и неполно, с убытком для бюджета и дискриминационно для собственников объектов ЖКС. Так налогами не облагаются от 28% до 62% завершенных строительством и эксплуатируемых, но не учтенных на местах властью объектов ЖКС. Не облагаются налогами 100% «недостроя» ЖКС. Не облагаются налогом свыше 15% земель, выделенных или приобретенных под индивидуальное жилищное строительство, если на них отсутствуют какие – либо постройки. Это происходит из-за нестыковок в работе государственных органов. Так, если по всей сложно созданной цепочке исполнителей (муниципальных депутатов и глав администраций, служб районных архитекторов и БТИ, служб Кадастра и Рестра) поступающие данные в налоговую инспекцию на объекты ЖКС и землю под ними не стыкуются, то налог на недвижимость не начисляется и плательщику не выставляется! Все налоговое бремя ложится на 38% добросовестных плательщиков с явной тенденцией на неуклонный рост. Причем, в действиях муниципальных депутатов и местных администраций (при пособничестве администрации Московской области) при назначении и утверждении налоговых ставок на землю и дома много странностей, тайн и нарушений. Например, где я проживаю (Московская область, Дмитровский район, городское поселение Яхрома), за семь лет с 2007 по 2014 г.г. налог на частный дом вырос в 23 раза - с 1990 руб. до 46 000 руб., а налог на землю вырос в 69 раз - с 347 руб. до 24 000 рублей. Хотя законодательством предусмотрено начисление налогов по кадастровой стоимости только с 2015 года и первые платежи должны начаться с осени текущего года, в официальных документах налоговых инспекций кадастровая цена на землю и объекты ЖКС применяется уже три года (с 2012 г.). Что же нас ждет с этого года? С применением кадастровой стоимости на объекты недвижимости налоговые платежки с этого года законодательством разрешено увеличивать ежегодно на 20% в течение 5-ти лет от базы 2015 года! В моем случае совокупный налог за землю и дом вырастет с 70 тыс. рублей до 175 тыс. рублей. Так ударит лично по мне узаконенная «Стратегия -2020» в вопросах реальной российской жилищной политики.
б). Федеральная логика налогообложения жилого недвижимого имущества.
Применяемая методика налогообложения недвижимого имущества экономически не безупречна и социально дискриминационна. На землю и объекты ЖКС, полученные от государства (от приватизации) и купленые, используются одни и те же механизмы налогообложения: равные ставки налога, одинаковая стоимость объектов налогообложения, одни и те же методики. Такой подход порождает иждивенчество, увеличивает число несостоятельных собственников, тормозит развитие Института сознательных собственников жилья, что приводит в итоге к неэффективному расходованию государственного бюджета и социальной дискриминации.
в). Фактические результаты проведенного кадастрового учета жилой недвижимости.
С начала 2000 –х годов, т.е. около пятнадцати лет в России создается Государственный Кадастр недвижимости (ГКН) для расчета налогов ФНС. На первый этап задачи (2006-2012 г.г.) по федеральной целевой программе потрачено неэффективно 43 млрд. рублей из государственного бюджета. Ничего из затеи не получилось, деньги ушли в песок.
Второй этап задачи (с 2006 г. по н/время) – это «дачная амнистия». Этот этап, оплаченный собственниками земельных участков за свои деньги по межеванию и кадастровому учету земель. Он мало результативен и не закончен. В результате создания кадастра земель выявляется множество серьезных ошибок, указывающих на не системность и на не слаженность работы в целом. Часты случаи, когда цена на два соседних земельных участки разница в разы. Особый интерес вызывают подходы к кадастровым оценкам жилых домов для влиятельных и простых собственников, поскольку нередки случаи установления стоимости особняков на уровне «деревенских домов». Недовольные оценкой своей недвижимости ее собственники отсылаются чиновниками в согласительные комиссии, суды, число которых уже исчисляется тысячами, но еще очень далеко по численности и накалу от прогнозов на ближайшее будущее (позднюю осень 2016). Не видно конца и края внесению поправок, дополнений и изменений в действующее законодательство – налоговое, земельное, градостроительное. Если не прекратить их поспешное и непродуманное принятие, то ситуация может зайти в тупик, как это произошло с жилищным законодательством.
Третий этап задачи кадастрового учета и оценки активно предлагается в обсуждаемых федеральных законопроектах. Это - исправить допущенные ошибки двух предыдущих этапов за счет бюджетов всех уровней. Но с переносом финансовой нагрузки сверху вниз: в меньшей степени - на федеральный уровень; больше – на региональный уровень: в основном – на муниципальный уровень. Хотя известно, что у последних денег нет, а подавляющее число регионов существует на бюджетных дотациях. Такой подход приведет к анархии муниципальной власти в выборе налоговых ставок и налоговых условий, или к ее ликвидации из-за повсеместных банкротств.
3. Предлагаемая концепция налогообложения жилой недвижимости.
- Большинство собственников квартир, расположенных в многоквартирных жилых домах (91%), а также собственников частных односемейных жилых домов (98%) имеет это жилье для постоянного или сезонного проживания своими составами семей и не использует его в качестве собственности, участвующей в рыночных операциях (продаже, залоге, обмене, дарении и пр.). Поскольку рыночная стоимость – это одномоментная стоимость, установленная по согласию между продавцом и покупателем, то она не должна рассчитываться наперед и закрепляться законодательством или подзаконными актами. Следовательно, проводить рыночную (кадастровую) оценку такого жилья третьей стороной, создавать Институты рыночной (кадастровой) оценки нужды нет.
Следовательно, это имущество должно учитываться и оцениваться не по вымышленной рыночной (кадастровой) стоимости, а по реальной балансовой (инвентаризационной) стоимости строительства, с учетом амортизации по годам. Именно эта стоимость и должна являться базой для налогообложения нерыночных объектов капитального жилищного строительства. И только при участии объектов КЖС в рыночных операциях к ним должна применяться рыночная стоимость, облагаемая налогом в казну государства.
- Большинство собственников земли, получивших ее для дачного строительства или купивших ее для индивидуального жилищного строительства, потратили годы и десятилетия труда, значительные средства для улучшения состава земли, ее плодородия, инфраструктуры. Т.е. собственники произвели капитализацию своей земли. И, следовательно, рыночная стоимость земли должна учитывать такие произведенные затраты собственников. Однако при начислении налогов с земли должен действовать вышеупомянутый принцип налогообложения: только при участии земли в рыночном обороте – допускать применение ее рыночной стоимости.
- Собираемость налогов с земли и объектов жилищного капитального строительства (включая «недострой») должна обеспечиваться со 100 % ее собственников.
Предлагаемая концепция налогообложения жилого недвижимого имущества позволит обеспечить достаточную, надежную и социально отрегулированную базу и высокой собираемостью налогов (имеются расчеты).
