1. «Лечение без обследования и диагностики – преступление»
По поводу ремонтов гениально высказалась Фаина Раневская: «Что толку делать пластическую операцию? Фасад обновишь, а канализация все равно старая».
Современная теоретическая наука отвечает на сомнения Раневской понятием ТЭЗ - техническая эксплуатация здания. В технологической цепочке ТЭЗ есть звено - капитальный ремонт. Целью ремонта – является восстановление или улучшение основных физико-технических свойств-характеристик дома и его составляющих элементов. Содержание капитального ремонта жилого многоквартирного дома представлено на схеме 1.
Отмечу, и это принципиально, что действующее жилищное законодательство (Кодекс, федеральный закон 271) исключило полностью понятие ТЭЗ, а саму суть капитального ремонта примитивно упростило, сведя ее к ремонту или замене элементов дома и инженерных систем. Тем самым законодатели указали для исполнительной власти ошибочный вектор практических действий, предшествующих ремонту, проигнорировали цель и основные задачи ремонта, свели его к банальному освоению денег.
В результате свыше 24 лет практически за жилищным фондом не ведется регулярное наблюдение (модное слово – мониторинг) ни управляющими организациями, ни жилищными инспекциями, ни собственниками жилья, ни общественностью. Техническое обследование по установлению физического и морального износа элементов домов не проводится. Эксплуатационные паспорта на каждый многоквартирный дом, введенные мной в Москве еще в 1989 году как обязательный документ, не заполняются. Технико-экономическое обоснование капитального ремонта или реконструкции жилого дома не стало обязательным документом, предшествующим ремонту. Нет и полной проектно-сметной документации на капитальный ремонт домов.
Возникают вопросы: «Откуда тогда на заседании Правительства Москвы 23 декабря прошлого года появились цифры в 31,6 тысяч домов с площадью 243 млн. кв. метров, требующих капитального ремонта?». Кем, чем и как они обоснованы? Кто их проверял? Где результаты проверок? Ответы на эти вопросы не даны до настоящего времени.
Вывод: городская власть вынесла всему жилищному фонду Москвы диагноз как тяжелобольному, нуждающемуся в обязательной срочной операции, не имея истории болезни и не обследовав пациента. Полагаю, что это преступная ошибка и ее надо исправлять.
2. «Кредитование под капремонт – удавка на шее малоимущих»
Федеральные и региональные власти усиленно пытаются создать институт льготного кредитования капитального ремонта, нуждающимся в средствах собственникам жилья в многоквартирных домах, договариваясь о ставках в 12% и ниже.
Уверен, что кредиты под ремонт - путь тупиковый, не своевременный, не экономический, не социальный, анти рыночный. В период кризиса, снижения роста зарплат, неуверенности в сохранении дохода семьи следует отыскивать иные пути финансирования для сохранения домов в исправности. Поясню. На текущий момент с кредитами населения уже большая беда. В срок не обслуживается каждый пятый кредит, каждый десятый кредит безнадежный. Непогашенные кредиты на сегодня у 39 млн. человек – это более половины экономически-активного населения страны. Проблемные долги по кредитам достигли 1 трлн. рублей, всего долгов на 10 триллионов. Долговая нагрузка населения резко растет. Центробанк РФ из сложившегося положения выход не предлагает. Все чаше ведутся разговоры о списании долгов, амнистиях.
Как можно в таких бесперспективных условиях увеличивать бытовые и прочие кредиты, делать целый народ страны должником на три десятилетия? Уместно напомнить, что кредиты – это механизмы силовые, не при свободной жизни. Практики принудительного накопления взносов на капремонт многоквартирных домов нигде в мире нет, Это всегда сугубо добровольное решение собственников жилья. Так зачем же Россию превращать в кривое Зазеркалье и плодить новые проблемы?
3. «Исключить лишних игроков с организационного поля капремонта»
За 24 года с начала приватизации жилья стало частным около 80% жилищного фонда страны. Однако органы исполнительной власти по- прежнему доминируют в жилищной отрасли страны (мало им коммунальной) и не собираются ее уступать новым собственникам ни в чем, кроме финансирования отрасли населением. Оптимизация численности в жилищной сфере не проводится, производительность труда стоит на месте. Напротив, присутствует рост чиновников и значительный. Так в структуре московской Мэрии к департаменту ЖКХ, департаменту капитального ремонта, департаменту имущества, департаменту экономической политики, Мосжилинспекции, Бюро технической инвентаризации добавляется Фонд капитального ремонта, численностью в 900 (!) штатных единиц.
Убойный коллектив создается, но с сомнительным потенциалом. Да, все свои люди, проверенные на лояльность. Будут сидеть на гарантированных рабочих местах три десятилетия. Но не профи, и не представители от ремонтируемых домов. А чиновники! От Фонда москвичам некуда будет скрыться, везде достанут. Фонду помогут коллекторы с высшим специальным образованием вышибал, штрафы, санкции. Работа - песня: на 30 тысяч домов - в течение тридцати лет - тысяча бойцов. Или проще запомнить: в год, на один дом, по одному человеку для ковыряния в техдокументации. Работа не пыльная. Еще прилагаются помощники из Управ, ГУ ИС, муниципалитетов, советники домов, общественники. Помехой в деле собственники жилья не станут, ведь кто их допустит до кормушки, их дело исправно финансировать на широкую ногу поставленное дело.
Полагаю, рядовые кадры Фонда должны занять публично и жители самих домов, с учетом профессиональных знаний претендентов на должности.
4. «Лукавая ставка в 15 рублей за квадратный метр»
По федеральному закону сумма, взимаемая в фонд капремонта, должна быть не более 6% от услуги ЖКХ. Ясно, что эта норма не корректна, поскольку коммунальная услуга не связана с капитальным ремонтом. С модернизацией дома- связана, но не с ремонтом. Поэтому опираться на нее в расчетах не будем.
Возьмем федеральный стандарт ставок для всех регионов страны. Для Москвы он определен в 7,7 рублей за кв. метр. Он назначен Правительством РФ, назван «стандартом» (с английского – это норма, образец), но почему то носит рекомендательный характер. Видимо, для ориентации в пространстве. Местные власти не обязаны его признавать, и вправе устанавливать СВОИ тарифы. Чем Москва активно воспользовалась, в отличие от большинства остальных регионов страны.
Сначала новоиспеченный депутат Мосгордумы, руководитель Высшей школы экономики Ярослав Кузьминов, имеющий под собой плеяду ученых – экономистов, предложил 40 рублей с метра! В пять раз больше стандарта! С какого потолка взята была эта цифра, не ясно. Начался торг на понижение ставки. Подключились остальные депутаты Московской Думы, придворные эксперты, авторитеты. Ставка быстро упала и остановилась на 18 рублях. Почему именно на этом уровне, экономически не объяснено. Как водится, последнюю точку поставил мэр города Сергей Собянин – 15 рублей за кв. метр, сославшись на накопленный опыт снижения стоимости строительства и капитального ремонта в Москве на уровне на 25-30% от запланированных затрат. Замечу, что за минусом 30 % от 18 рублей получается не 15, а 12,6 рублей за кв. метр. Опять нестыковка.
Очевидны выводы, что введенная по Москве ставка на капремонт домов в размере 15 рублей является политическим инструментом, экономически не обоснована и не законна. Она подлежит пересмотру.
С учетом приведенных мной аргументов, так называемая «Московская Программа капремонта многоквартирных домов в городе» подлежит полной и тщательной перезагрузке.
P.S. Так что рановато начислять платежи с 1 июля текущего года за капитальный ремонт, надо разбираться. Тем более, что начинается новая эра в жилищной политике страны – массовая деприватизиция ранее приватизированного жилья. Госдумой подготовлен соответствующий законопроект.
