Успехи стран, которые сегодня принято называть развитыми, напрямую связаны с развитием рынка недвижимости и с тем, в какой мере были гарантированы права на эту самую недвижимость. Причем под недвижимостью во всем мире понимают земельный участок. Так, в английском языке первое значение выражения real estate - участок земли. И только второе значение - участок "с улучшениями", в т. ч. со зданием или многими строениями.

Самым надежным правом на недвижимость является собственность. В некоторых странах бывшей Британской империи сохранилось право долгосрочной (до 99 лет) аренды участков, формально принадлежащих "короне". Англо-саксонское "право аренды" является вещным правом, которое защищено законом. Его нельзя путать с договорной арендой, которая существует в континентальном праве и в Российской Федерации. Английская или гонконгская аренда по существу не отличается от права собственности ничем, кроме ограниченного срока действия.

Важность полноценных прав на недвижимость была известна реформаторам "ельцинского призыва", начавшим массовую приватизацию. Однако вопрос о частной собственности на участки долго не решался из-за крайней его политизации. Левые политики осознавали, что с решением "земельного вопроса" окончательно рушится экономическая основа бывшей административно-командной системы. Особенно актуальным стал вопрос собственности на земельные участки (в частности, собственности на земельные участки под зданиями и предприятиями) в связи с приватизацией предприятий.

Начало приватизации таких участков было положено Указом Президента РФ №301 от 25.03.92 г. "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий". И хотя он носил "рамочный" характер, значение этого документа трудно переоценить. Дело в том, что Борис Ельцин подписал этот документ в период, когда законодатели предоставили Президенту дополнительные полномочия. Указ имел силу Закона и послужил юридическим основанием для последующих указов. Затем вышел Указ Президента РФ от 14.07.92 г. №631 "Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности". Как видно уже из названия, новый Указ предоставлял право собственности на участки только некоторым категориям граждан. Не содержал он и детальных процедур. Это, по-видимому, один из ограничителей, которые не позволили процессу развиться: участки в собственность смогли получить единицы граждан и предприятий, которым пришлось использовать для этого все свои неформальные связи.

К лету 1994 г. в основном завершилась массовая "ваучерная" приватизация. Выяснилось, что, несмотря на созданную приватизацией инфраструктуру фондового рынка, инвесторы не торопились вкладывать средства в новые частные предприятия. В том числе - из-за неопределенности с правами на участки. Поворотным этапом в процессе выкупа участков под предприятиями стал Указ Президента РФ №1535 от 22.07.94 г., утвердивший "Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ". Новый Указ стал буквально прорывным: в нем были четко прописаны процедуры выкупа. Право выкупа участков получили не только собственники предприятий, но все без исключения собственники строений и даже помещений (последние могли получить долю в праве на участок). Был установлен предел для цены выкупа: трехкратная величина нормативной цены за землю. Многие нормы Указа №1535 продолжают действовать и в настоящее время - как не противоречащие новому Земельному кодексу РФ (ЗК РФ).

Сегодня процедура выкупа участков под строениями регулируется новым Земельным кодексом РФ, введенным в действие с 29.10.2001 г., а также - в части, не противоречащей ЗК РФ - Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", который действует с 21.12.2001 г.

Что касается истории вопроса цен на участки под предприятиями, то политика федеральных властей в этом вопросе была крайне непоследовательной. Размер выкупной платы за участок метался, как в лихорадке: от десяти- до двухсоткратной ставки земельного налога (цена изменялась через изменение нормативной цены земли). Да и сам земельный налог ежегодно увеличивался. В середине 1997 г. Правительство подготовило для Президента Б. Ельцина проект Указа о пятикратной ставке. Однако в тексте опубликованного Указа №485 появились два лишних слова: "не ниже" (пятикратной ставки). Иначе говоря, вместо снижения платы была дана возможность устанавливать размер выкупа произвольно, увеличивая его беспредельно. В результате процесс выкупа участков под предприятиями, набравший было обороты в 1995-96 гг., после 1997 г. практически остановился. По оценкам, не более 5% приватизированных предприятий выкупили участки. Выкуп возобновился только с принятием нового ЗК РФ.

Административный барьер для экономического роста

Прежде чем рассмотреть регулирование передачи участков собственникам строений, оценим ситуацию с экономической точки зрения.

Почему участок должен быть в собственности предприятия? Неэффективность и ненадежность сохранения "разорванной" недвижимости стала для большинства собственников строений и предприятий очевидна. "Бессрочное" пользование участком истекает. Во всяком случае, именно так трактует исполнительная власть на местах требование п. 2 ст. 3 Закона о введении ЗК РФ об обязанности для юридических лиц переоформить это право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 1.01.2004 г. Договор муниципальной аренды участка под строением фактически кабальный: он полностью подпадает под соответствующее определение ГК РФ (п. 1 ст. 149). Чиновники выставляют условия, от которых собственнику строения невозможно отказаться. Ясно, что аренда государственного или муниципального участка под заводом низводит собственность на здания до той же аренды. С другой стороны, право собственности на участок под предприятием обеспечивает гарантии прав собственности на недвижимое имущество. Способствует повышению эффективности использования недвижимости и росту капитализации компании в целом. Собственность на участок расширяет возможности для привлечения инвестиций и ипотечного кредитования.

Президент РФ в Послании Федеральному Собранию в 2001 г. в качестве принципиальных задач всех ветвей государственной власти поставил защиту прав добросовестных приобретателей недвижимости, устранение ограничений на операции с капиталом и недвижимостью, подрывающие конкурентоспособность российского предпринимательства. Требования Президента были отражены в Программе социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу на 2002-2004 гг., утвержденной Распоряжением Правительства РФ №910-р от 10.07.2001 г. (далее - Среднесрочная программа), а также в Земельном кодексе РФ.

В Среднесрочной программе в Разделе 3.1.7. в качестве главных задач названы:

- "законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка";

- "передача прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, приватизация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов".

В Земельном кодексе РФ закреплен базовый принцип единого объекта недвижимости. "Настоящий Кодекс… и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

...5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами" (п. 1.5 ст. 1 ЗК РФ). В том же ЗК РФ введена процедура перехода к единому объекту недвижимости - приватизация участка под строением собственником этого строения. "Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений…" (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Итак, законодатели ясно определили вектор движения в сторону формирования единых объектов недвижимости, основой которых являются земельные участки, как это и принято во всем мире. Однако способ, избранный для такого перехода, - выкуп участка под строением (а не "передача", как обещало Правительство) - создает для такого перехода барьер, входит в противоречие с этим вектором движения. Более того, требование выкупа участка под уже приватизированным строением, предприятием, по-видимому, противоречит и Конституции РФ.

По-нашему мнению, такой выкуп есть не что иное, как повторная, т. е. нарушающая конституционные нормы, приватизация. Действительно, предприятие было приобретено в ходе приватизации вместе с правами на конкретный участок. Предприятие и участок фактически составляют единый объект недвижимости: перемещение предприятия без несоразмерного для его деятельности ущерба невозможно. "Неполноценные" арендные права на участок, низводящие право частной собственности на предприятие до кабальной аренды, возникли по вине государства. Поэтому государство обязано дооформить права собственников зданий и предприятий на участки под этими объектами. Это вытекает из ст. 2 и 18 Конституции РФ, согласно которым российское государство существует для того, чтобы соблюдать и защищать права граждан. Требование же "выкупа" участка под предприятием равноценно предложению заплатить за имущество, которое уже куплено и оплачено.

Кроме юридической коллизии "приватизация" участков под строениями создала широкие возможности для чиновничьего противодействия формированию полноценной собственности на земельные участки под строениями и предприятиями. Зачастую продажа участков на местах тормозится, в том числе через установление заоблачных цен выкупа. Суть конфликта между чиновником и предпринимателем очевидна: первый стремится сохранить административный рычаг для манипулирования частным собственником и свою незаменимость в качестве посредника (как минимум!) при аренде и распоряжении участками и иной недвижимостью. Второй заинтересован в гарантированном праве на недвижимость, которое только и может выявить ее полную цену. Возможность для чиновничьего произвола создана тем, что "передача" участков под предприятиями, предусмотренная Среднесрочной программой, оказалась подменена административной "продажей", которая и превратилась в "приватизацию". Как видим, "приватизация" участков под ранее уже приватизированными зданиями и предприятиями, декларированная как механизм защиты прав собственников недвижимости, юридически ущербна и экономически нецелесообразна.

Это подтверждают и макроэкономические аргументы. Плату за выкуп участка с полным основанием можно охарактеризовать как административное изъятие, аналогичное налоговому. Сумма, которая требуется для выкупа всех участков под предприятиями, по ряду оценок, составляет 100 млрд. долл. Эта сумма равна зарплате всех занятых в промышленности на 2 года вперед, и достигает 24% ВВП. Затраты на выкуп участков под предприятиями в 2003 г. могут увеличить налоговую нагрузку на российскую экономику с сегодняшних 30,5% до 54,5%.

Недальновидность фискального подхода к выкупу очевидна. Из-за разовой суммы за "выкуп" государство отказывается от увеличения потока платежей. Ведь при таких условиях большая часть предприятий будет вынуждена отказаться от выкупа, сохранив лишь неэффективное право аренды своих участков. Между тем, передача участков в собственность позволила бы получать ежегодно значительные дополнительные доходы и, соответственно, налоги. По нашим оценкам, предприятия могли бы получить 9,9 млрд. долл. годовой прибыли, а государство - 13 млрд. долл. дополнительных налоговых поступлений в бюджеты различных уровней. Отчисления в Пенсионный фонд РФ и иные внебюджетные фонды увеличились бы на 3,7 млрд. долл. Даже такие приблизительные оценки позволяют утверждать: "заламывая" цены за выкуп участков, государство буквально "режет курицу, несущую золотые яйца".

Отсюда вывод: выкуп участка под строением, предприятием - это барьер, препятствующий восстановлению единства недвижимости и экономическому росту в стране. И влияние этого барьера необходимо минимизировать, а лучше всего - устранить.

Цена выкупа

Установленный в ст. 2 Закона о введении ЗК РФ "прейскурант" для выкупа участков под строениями (3-30-кратная ставка земельного налога в зависимости от числа жителей города) базируется на явно ошибочном посыле: участок под предприятием имеет, якобы, самостоятельную рыночную стоимость. В действительности, участок под зданием, предприятием самостоятельной рыночной стоимости не имеет. Прежде всего, стоимость участка капитализирована в стоимости строения, предприятия. К тому же для участка под строением, предприятием нет рынка покупателей и продавцов. Единственному покупателю единственный продавец устанавливает цену административным путем. Более того, о рыночной стоимости участка нельзя говорить уже потому, что такого объекта, т. е. отдельного от строений участка, попросту не существует в природе. Чтобы получить свободный участок, необходимо снести здание или предприятие, что весьма дорого. Если оценивать рыночную стоимость такого "гипотетического" участка (без всех строений), то расчет покажет отрицательную величину. Дело в том, что цена "теоретически свободного" участка за вычетом величины существующего обременения (права бессрочного пользования участком, которое имеет предприятие) уже приближается к нулю. Расходы же по сносу делают рыночную цену участка заведомо отрицательной.

Тем не менее, цены выкупа, устанавливаемые в соответствии с Законом о введении ЗК РФ, не только имеют огромный разброс, но и составляют астрономические суммы. Нижнетагильский металлургический комбинат выкупил свои 1150 га за 7,2 млн. долл. по цене 19,8 руб. за 1 м2; Новолипецкий меткомбинат - почти за 40 млн. долл., уплатив по 45,5 руб. за 1 м2. Выкуп по сегодняшним правилам будет стоить (в расчете на м2)

в Челябинске - 223 руб. (7 долл.), в Екатеринбурге - 592 руб. (18,6 долл.), в Питере - 1952 руб. (61 долл.). Сравним эти цифры с ценами в разных странах. Участки (свободные) для промышленной застройки в США можно купить по цене от 3-5 долл. за м2. В индустриальном парке в Малайзии участки с инженерной инфраструктурой стоят от 6 долл. за м2.

У нас сумма выкупа на аналогичные застроенные участки может различаться из-за произвольной "дифференциации", введенной органами местного самоуправления, в 1800 и более раз. Причина беспредела с выкупной ценой одна: в произвольности земельного налога. Расчет земельного налога производится на основе так называемых "средних ставок", которые в 1991 г. Законом РСФСР "О плате за землю" установлены для 11 территориальных зон в размере от 0,5 до 4,5 руб. за м2. Далее, средние ставки дифференцируются местными властями "по местоположению и зонам различной градостроительной ценности". Причем Закон РСФСР не вводит никаких рамок для возможного разброса, т. е. дифференциация может быть сколь угодно большой. Эта норма старого Закона РСФСР находится в противоречии с Налоговым кодексом РФ (НК РФ), равно как и со многими решениями Конституционного Суда РФ по налоговым вопросам.

Судите сами. "Налоги и сборы… не могут быть произвольными" (п. 3 ст. 3 НК РФ). "Акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы), когда и в каком порядке он должен платить" (п. 6 ст. 3 НК РФ). А в решении Конституционного Суда РФ от 11.11.97 г. №16-П прямо сказано: "…налог (или сбор) может считаться законно установленным только в том случае, если законом зафиксированы существенные элементы налогового обязательства, т. е. установить налог можно только путем прямого перечисления в Законе о налоге существенных элементов налогового обязательства".

Таким образом, есть все основания говорить о "незаконности" самого земельного налога, у которого нет верхней границы. Это ставит под сомнение и норму Закона о введении ЗК РФ, которая для расчета выкупной цены участка требует использовать "безразмерную" ставку земельного налога. Ведь, исходя из этой "ставки", цена выкупа может быть сколь угодно высока. Ясно, что незаконность указанных положений может быть установлена Конституционным Судом РФ.

Для практики выкупа участков под предприятиями или строениями важно знать правильный расчет земельного налога и цены выкупа, т. е. расчет в строгом соответствии с действующими законами. Дело в том, что органы исполнительной власти при расчете выкупной цены неправомерно используют величину земельного налога в текущем году. Напомним, что ежегодно федеральными законами устанавливается порядок исчисления земельного налога. Заметим, что темпы роста этого налога намного превышают темпы роста инфляции. В соответствии с законодательством РФ при расчете выкупной цены должна приниматься ставка земельного налога, установленная нормативным правовым актом местного самоуправления (МСУ). Ведь земельный налог является местным налогом. После того, как ставка земельного налога установлена органом МСУ, изменение федеральным законом коэффициента земельного налога не должно учитываться ни при расчете земельного налога, ни при расчете выкупной цены. Иначе говоря, в формулу расчета надо ставить не сегодняшний земельный налог, а сумму, утвержденную местными властями - зачастую несколько лет назад.

Так, сегодня в С.-Петербурге выкупают участки по ставке 1998 г. А там, где решения о пресловутой "дифференциации" не было вообще, надо применять ставки исключительно на основе Закона "О земельном налоге" без каких-либо последующих коэффициентов. В последнем случае сумма выкупных платежей может быть уменьшена во много тысяч раз.

Прочие препятствия

К сожалению, цена выкупа - далеко не единственное препятствие для получения собственниками строений и предприятий в собственность своих участков.

О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования. Ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" обязывает предприятия "переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г…". Трактовка ЗК РФ некоторыми чиновниками такова: не успел до установленного срока переоформить старое право на новое, значит свое право постоянного (бессрочного) пользования потерял. Оно, якобы, "ликвидируется". Это утверждение противоречит смыслу Земельного кодекса РФ и не соответствует Конституции России. Согласно ЗК РФ "Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися

в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется" (п. 3 ст. 20). В ЗК РФ ничего не говорится о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования тех лиц, у которых оно возникло до вступления в силу этого Кодекса.

Конституция РФ предусматривает лишь возможность ограничения прав граждан, и только в строго определенных законом случаях (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ). Таким образом, предоставленное гражданам и юридическим лицам право не может быть ликвидировано. Согласно ст. 2 Конституции РФ "человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства". А по ст. 18 Конституции РФ "Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления…". Значит, государство не вправе навязывать гражданину требование о заключении гражданско-правовых договоров. Оно может лишь устанавливать порядок заключения таких договоров. Понуждение к заключению договора можно сравнить с фантастическим требованием обязательного вступления в брак или совершения имущественной сделки.

Наличие более 25% государственной собственности. В некоторых регионах заявителям отказывают в приеме заявления на выкуп участка, ссылаясь на ст. 5 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", где установлены ограничительные требования к "покупателю". Такой отказ следует рассматривать как неправомерный, поскольку ограничения для "покупателей" действуют только в рамках Закона о приватизации. Между тем, выкуп участка под строением не является "способом приватизации" по названному Закону. Согласно Земельному кодексу (п. 1 ст. 36) в процессе выкупа участков под строениями участвуют не "покупатели", а "граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений" без каких-либо ограничений. Причем подобный подход разделяет и профильное федеральное ведомство - Минимущество РФ, разославшее в свои территориальные управления соответствующее разъяснение (№ДА-9/20650 от 15.11.02 г.).

Аргументы, приведенные выше для решения "проблемы 25%", помогут преодолеть и другой барьер, зачастую воздвигаемый чиновниками на местах. Речь идет о содержании пакета документов, необходимых для выкупа предприятием земельного участка под строением. Требования к такому пакету определяются нормами Земельного кодекса РФ (пп. 1 и 5 ст. 36), тогда как нормы Закона о приватизации носят рамочный характер и действуют в части, не противоречащей ЗК РФ. Согласно последнему в пакет документов включается заявление, документ, подтверждающий право на недвижимость, и кадастровая карта. Даже отсутствие кадастровой карты не может быть основанием для отказа в приеме заявления. Такая кадастровая карта должна быть подготовлена по требованию получившего заявления государственного органа в месячный срок "на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации" (п. 7 ст. 36 ЗК РФ). Попытки органов исполнительной власти и их отдельных представителей произвольно расширить перечень требуемых документов являются прямым нарушением Закона: при приватизации предоставляются документы, требование к представлению которых установлено Федеральным законом (п. 1 ст. 16 ФЗ №178 о приватизации).

Для собственников предприятий, которые намерены выкупить весь участок (или все участки) под предприятием, создают новый барьер, требуя от них документы, подтверждающие право собственности на каждое строение. К сожалению, именно так трактуют на местах норму из Постановления Правительства РФ №576 от 7.08.2002 г., которым утверждены Правила распоряжения земельными участками. В Правилах говорится следующее: "Граждане и юридические лица при предоставлении им земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения и сооружения, представляют также документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них (либо на помещения в них), а в случаях, предусмотренных законодательством РФ, - иные документы, подтверждающие возникновение прав на эти объекты недвижимого имущества" (п. 2 Правил).

Очевидно, что для собственника предприятия документом, подтверждающим возникновение его прав на объекты недвижимого имущества, является план приватизации. Причем российским законодательством предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В силу Федерального закона о регистрации прав на недвижимость права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 ФЗ №122 от 21.06.97 г.). Что касается требования Правил о предоставлении документов, подтверждающих "размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них", то они со всей очевидностью противоречат норме Закона о том, что правомерным является требование только тех документов, которые установлены Федеральным законом (п. 1 ст. 16 ФЗ №178 о приватизации). В соответствии с существующей судебной практикой для подтверждения площади здания подходит не только официальная инвентаризация, но и иные документы, например, Акт приемки здания в эксплуатацию (Постановление ФАС СЗО от 9.11.1999 года №А56-27465/99, Постановление ФАС Центрального округа от 9.11.2000 года №А48-500/00-8к и №А48-995/00-8к).

Таким образом, согласно федеральному законодательству, для выкупа участка под предприятием нет необходимости проводить пообъектную инвентаризацию и регистрацию прав на каждое строение. Тем более, что в условиях существующей монополии организаций БТИ (бюро технической инвентаризации) на рынке услуг по измерению помещений это "удовольствие" весьма дорогое. Для выкупа участка необходимо и достаточно предоставить план приватизации.

Самым серьезным испытанием для заявителя будет предоставление актуального, новейшего образца кадастрового плана. Такое требование комитетов по управлению имуществом (КУГИ) явно противоречит норме ЗК РФ, по которой такой план должен быть изготовлен только в случае отсутствия кадастровой карты (п. 7 ст. 36 ЗК РФ). Ведь новый кадастровый план требует проведения новых землеустроительных работ и значительных расходов. Они оправданы только в том случае, если с момента приватизации участок изменился. Например, предприятие отказалось от части своей территории, либо на территории предприятия появилось здание, принадлежащее иному собственнику. Если участок под таким зданием не прошел учет в земельном кадастре, он юридически не существует, хотя собственник такого здания и имеет исключительное право на его будущую приватизацию. В таком случае возможны два пути. Стандартный - проведение нового кадастрового учета и последующая приватизация новых участков каждым из собственников строения. Это затягивает процесс выкупа и требует уточнения содержания ранее поданной заявки.

Второй, нестандартный путь - выкуп единого участка в совместную долевую собственность всеми собственниками здания с последующим выделением идеальных долей в реальные участки. Этот путь более быстрый, но здесь возможны проблемы на этапе "выделения в натуре".

Наконец, отметим некоторые потенциально возможные проблемы, решению которых помогут сохраняющие свое действие нормы Раздела 4 "Основных положений...", утвержденных Указом Президента РФ №1535.

Площадь и границы земельного участка, который может быть выкуплен, определяется отнюдь не произвольно, как пытаются представить дело в администрациях ряда городов. Если на предприятии до подачи заявки не удосужились провести кадастровый учет участка, его собственник может воспользоваться действующими нормами названного Указа о выкупе всего участка, на котором или под которым расположено предприятие, здание, сооружение.

Указ Президента РФ №1535 заложил основы законодательства о территориальном зонировании, которое декларировано в новом ЗК РФ. Но на местах новое законодательство реализуется медленно. Поэтому до введения в поселении правового акта о территориальном зонировании продолжают действовать нормы, защищающие право собственника недвижимости на любое ее использование в соответствии с этим Указом.

Предложения

Изложенные проблемы показывают трудное, но в целом поступательное движение российского законодательства в сфере недвижимости. Как видим, проблемы носят, по большей части, искусственный характер. При наличии политической воли они могут быть достаточно легко устранены.

Ключевой же проблемой остается цена выкупа участка под зданием, предприятием. Промежуточным решением может стать оформленное нормативным актом Правительства разъяснение о расчете цены выкупа, основанное на строгом выполнении действующих законов. После того, как ставка земельного налога установлена органом местного самоуправления, изменение Федеральным законом коэффициента земельного налога не должно учитываться ни в расчете земельного налога, ни в расчете выкупной цены. И, конечно, необходимо устранить из Постановления Правительства РФ №576 противоречащие законодательству нормы об обязательной инвентаризации и регистрации зданий.

Стратегическим решением ценовой проблемы могло бы стать принятие Федерального закона, который установит, что передача участков под зданием, предприятием есть не приватизация, но акт дооформления прав собственности на недвижимость. Такая передача участка собственнику здания, предприятия, может осуществляться, например, с уплатой фиксированного сбора "за оформление прав", размер которого не должен превышать обоснованных расходов государства на проведение процедуры дооформления прав. Или же фиксированный сбор может рассчитываться с использованием базовых ставок земельного налога по 11 экономическим районам, которые зафиксированы Законом "О плате за землю" и умножаются на единый для всей страны коэффициент.

Необходимость решения проблемы дооформления прав собственности на недвижимость уже "перезрела". Сохранение в России "недоприватизированной" недвижимости остро ставит два вопроса. Возможен ли в такой ситуации экономический рост? Можно ли в условиях административного землевладения участками под зданиями и предприятиями считать эту собственность частной, а экономику России рыночной?