В Москве существуют значительные диспропорции в распределении предприятий и жилых районов. Промышленное кольцо, примыкающее к центру столицы, - мертвая зона без обитателей. Эксперт Мирового банка Бертран Рено утверждает, что в окраинных районах столицы плотность населения выше, чем в центре Парижа. Миллионы граждан едут из конца в конец города, бессмысленно тратя на это по два-три часа своей жизни ежедневно. Город теряет конкурентоспособность из-за огромных затрат на протяженные транспортные и инженерные коммуникации.

Причина этой ситуации в том, что чиновники определяют "целевое использование" участка, а частной собственности на землю нет. Сохраняющаяся с советского времени система замораживает землепользование и не дает городу формироваться как живому организму - в соответствии с требованиями рынка. Цивилизованное зонирование и рынок недвижимости могли бы "расковать" промышленное кольцо вокруг центра Москвы, освободить площади до 100 кв. км для жилищного строительства.

По Земельному кодексу зонирование территорий (правила землепользования и застройки) проводится органами местного самоуправления. Для каждой зоны с учетом особенностей ее расположения и развития должен устанавливаться градостроительный регламент. Он указывает соотношение различных видов использования земельных участков - жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и т. д. А землепользователь и инвестор могут выбирать назначение объекта недвижимости в разрешенных регламентом пределах. Если зонирование будет проведено, на рынке недвижимости возникнет общепринятый в современном мире механизм правовой защиты.

Земельный кодекс особо упоминает Москву и Санкт-Петербург, где правила землепользования и застройки должны приниматься законами этих субъектов РФ. В сентябре Мосгордума приняла в первом чтении подготовленный мэрией проект городского закона о землепользовании и застройке. Скоро он будет рассматриваться во втором чтении. Но этот законопроект откровенно противоречит Земельному кодексу, во исполнение которого он якобы принимается. Никаких правил землепользования и застройки там нет и в помине.

По московскому закону требования по использованию участка (по каждому отдельно, а не по территориальным зонам) будут устанавливаться не в законе, а административным решением. Вместо принципа "разрешенного использования" (если новый способ использования недвижимости не противоречит разрешенному, владельцу достаточно уведомить уполномоченный орган) проект увековечивает нынешнюю нерыночную систему "целевого использования" недвижимости, когда при любом изменении использования здания надо идти за разрешением в администрацию.

Эта "новая старая" система создает идеальные условия для коррупции и произвола чиновников. Органы архитектуры наделяются правом устанавливать и изменять произвольный "градостроительный регламент" по каждому участку. Они исследуют заявки "на соответствие" и дают индивидуальные разрешения на новое использование земли. За это чиновничье "исследование" владелец участка обязан каждый раз вносить плату, размер которой проектом не устанавливается. Не забыт и московский земельный комитет, который будет, в нарушение норм кодекса, передавать участки в собственность на внеконкурсной основе, предоставлять покупателям индивидуальные отсрочки платежей, применять строгие меры принуждения для исполнения регламента. А чиновники смогут этот регламент произвольно менять.

Система "целевого использования" недвижимости позволила московским чиновникам блокировать приватизацию земли (см. статью "Земельная фобия" в "Ведомостях" от 22. 04. 2002). В новом проекте этот подход творчески развит. Так, участки под строениями могут быть предоставлены в собственность, но "с учетом соответствия их фактического использования разрешенному". Но "разрешенное" чиновник меняет как хочет. Установленное федеральным кодексом право выкупа земли для лиц, имеющих участок в постоянном бессрочном пользовании, московский законопроект ограничивает - "за исключением случаев, предусмотренных настоящим законом". Кроме того, вводится вывернутый наизнанку порядок приватизации недвижимости: сначала вы покупаете участок, здание, а потом чиновник решит ( "по заявке и за счет средств лица, являющегося приобретателем"), можно ли объект использовать конкретным образом.

В такой ситуации ни собственник строения, ни инвестор не возьмут землю в собственность. Этого московские власти, видимо, и добиваются. Их больше устраивают арендные отношения. Московские чиновники любят щеголять расчетами: на сколько больше миллионов долларов они соберут по арендным договорам в сравнении с продажей участков либо налогами. Как будто столичная власть принадлежит коммерческому АО, работающему на извлечение прибыли из московской земли и зданий. Обсуждаемый законопроект продолжает ту же линию: узаконивается произвольное, нарушающее Гражданский кодекс, изменение арендной платы. Уже принятое решение о предоставлении земли в аренду будет отменено, если вам не успели зарегистрировать договор в органе госрегистрации.

Допускают произвольные административные действия и нормы межевания. Так, границы устанавливаются "с учетом исторических границ земельного участка". Эти нормы можно трактовать как обязанность повторно проходить процедуру межевания при оформлении участка в собственность. Разработка проектов межевания монополизируется чиновниками, что затянет процесс формирования участков на многие годы. Вместо того, чтобы оставить за органами власти только право принимать или не принимать подготовленные частниками проекты межевания. Ведь эту огромную трудоемкую работу не выполнить без участия частных фирм.

Перечень содержащихся в проекте нарушений федерального законодательства ради московского чиновничьего всевластия этим не ограничивается. Москва желает самостоятельно регулировать изъятие земельных участков, их конфискацию и реквизицию; оформлять правоудостоверяющие документы за плату; при каждой смене собственника проводить "оформление" - кадастровый учет.

Но самое опрометчивое предложение законопроекта - это попытка объявить собственностью города всю его территорию. В Минимуществе сразу усмотрели в этом ущерб интересам федерации. Тем более что недавно, в августе, это ведомство получило от правительства право согласовывать предоставление всех незастроенных земельных участков.

В ближайшее время Москва не получит хорошего закона по землепользованию. Принимаемый же Мосгордумой закон может легко быть опротестован. Но на этом не закончится действие в столице неведомой современному российскому законодательству старой порочной системы в сфере земли и недвижимости.