Формально законопроект, который готовится в Мосгордуме ко второму чтению, принимается во исполнение недавно принятого Земельного кодекса (ЗК). По ЗК московский закон должен утвердить Правила землепользования и застройки в городе, зафиксировав параметры разрешенного использования всех городских участков индивидуально для каждой территориальной зоны (п. 2 ст. 83; п. 2 ст. 85 ЗК РФ). В проекте же записано иное. "Требования и ограничения к разрешенному использованию земельного участка в городе Москве устанавливаются органом архитектуры и градостроительства" (п. 1 ст. 29). "Освоение, использование земельного участка... должно осуществляться в соответствии с требованиями... установленными для этого земельного участка" (п. 13 ст. 28). Иначе говоря, вместо правового акта - административное решение, вместо системного территориального зонирования - отдельное решение по каждому участку. По мнению специалистов по правовому зонированию городов фонда "Институт экономики города", проект воспроизводит действующую в столице старую советскую систему "целевого использования" участков плюс закрепляет условия для произвола чиновников и коррупции. Чиновники-архитекторы сами устанавливают содержание разрешенного использования (акт должен содержать неопределенные "иные параметры" - п. 3а ст. 29. Курсив наш). Если вам потребовалось изменить способ использования недвижимости, те же чиновники "проверят" испрашиваемый вами новый вид использования на соответствие "разрешенному" ими же. А разработка акта разрешенного использования производится за счет средств лица, намеревающегося осуществить застройку или использование земельного участка (п. 3 ст. 30; п. 2а ст. 31).

Возможности для злоупотреблений открывают нормы проекта об установлении ставок арендной платы за землю (в произвольном порядке и размерах), об индивидуальных условиях арендных платежей (п. 2и ст. 5; п. 3 ст. 25; п. 1 ст. 26). Аренда госмуниципальных земельных участков у нас подменяет налог и по существу превратилась в "налог", не предусмотренный Налоговым кодексом.

В проекте нового закона декларируется, что земля в Москве может находиться в частной собственности. Но эта возможность обставлена рогатками и капканами, которые делают полноценную собственность в столице виртуальной. Во-первых, вводится нарушающая требования ЗК РФ внеконкурсная передача участка в собственность - инвестору передается участок, на котором реализован инвестиционный проект (ст. 9). Очевидно, что такая сделка может быть признана ничтожной. Предоставление участков под строениями в собственность разрешается только "с учетом соответствия их фактического использования разрешенному использованию" (п. 2 ст. 7). Возможность выкупа для лиц, имеющих участок на праве постоянного бессрочного пользования, законопроект также ограничивает (п. 4 ст. 11). Напомним, что "разрешенное использование" по проекту произвольно устанавливается и изменяется московскими чиновниками. А потому соответствие и запрет-разрешение на выкуп участка будут определяться ими пообъектно. В нарушение норм ЗК.

Плата за выкуп земельных участков "устанавливается правительством Москвы с учетом ставок земельного налога, дифференцированных в соответствии с оценкой земель города Москвы" (п. 3 ст. 7). Это тоже нарушение - уже закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", по которому размер выкупа участков под строениями (до 30-кратного размера ставки земельного налога) должен быть единым. Эти нормы блокируют процесс формирования единых (участок плюс строение) объектов недвижимости. Согласно тому же закону "О введении..." при неутверждении выкупной цены заинтересованные лица вправе потребовать выкупа по цене минимальной - по пятикратной ставке земельного налога.

Москвичи и гости столицы - потенциальные инвесторы должны знать и об иных "волчьих ямах", которые их подстерегают на пути к нормальной собственности на недвижимость. Это межевание, обременения, изъятие, разграничение госсобственности. Закон можно трактовать так: при оформлении участка в собственность вы обязаны проходить процедуру межевания повторно (п. 1 ст. 13; п. 11 ст. 28). Разработка проектов межевания монополизируется органом власти (п. 2 ст. 13). Это автоматически затягивает процесс на многие годы. Это огромная и трудоемкая работа, которую невозможно выполнить без участия частных фирм. По-хорошему - дело госорганов принимать или отклонять подготовленные планы межевания.

Обращают на себя внимание и такие нормы: "Разработка акта разрешенного использования... осуществляется... за счет средств лица, являющегося приобретателем прав" (п. 2а ст. 32). Это можно трактовать так: сначала покупаете недвижимость, а потом вас "нагружают" обременениями. Норма проекта об изъятии земельных участков, их конфискации и реквизиции, определяемая "законами города Москвы" (ст. 21), входит в противоречие с конституционными предметами ведения уровней власти и гражданским законодательством.

По мнению вице-президента Российской гильдии риэлтеров Андрея Гусева, неопределенность в отношении прав на земельные участки и их использование повышает риск инвестиций в московскую недвижимость, является одной из причин запредельно высоких цен, от которых, в конечном итоге, страдают простые москвичи. По мнению эксперта Минимущества РФ Людмилы Черновол, проект ущемляет интересы РФ. Он декларирует, что до разграничения государственной земельной собственности на федеральную и городскую все вопросы распоряжения земельными участками регулируются городскими актами. По словам Черновол, министерство уже инициировало протест прокурора по знаменитому указу мэра Москвы № 20 и, видимо, сделает то же самое по новому закону после его принятия.