Определение в ГК РФ понятия «добросовестный приобретатель» прямо противоположно общепринятому в большинстве стран мира. Там формула «добросовестный приобретатель недвижимости» давно стала синонимом понятия «истинный собственник». У нас же статья 302 в совокупности - а точнее во взаимном пересечении и противоречии - с другими нормами ГК РФ (о недействительности сделок, об истребовании имущества из чужого незаконного владения) создаёт «гремучую смесь» норм, по которым не могут прийти к единому мнению даже высшие российские судебные инстанции. Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный суд по статье 302 ГК РФ занимают противоположные позиции. ВС РФ по гражданским делам признаёт приоритет прежнего собственника, а ВАС РФ по делам юридических лиц - приоритет собственника нового, т.е. "добросовестного приобретателя". Это пытаются обосновать тем, что по гражданским делам, якобы, более важен «социальный аспект», а по «коммерческим» - интересы рыночного оборота. По-нашему мнению, такая ситуация абсолютно неприемлема. Закон на то и Закон, чтобы его трактовали и исполняли однозначно. В противном случае закон создаёт условия для произвола, что гораздо хуже беззакония (произвол под прикрытием закона, неспособность закона обеспечить справедливость).

Вот два примера. При приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетнего. Ребёнок подрос и обратился в суд, который признал сделку приватизации недействительной. Всё, вроде бы, должно быть возвращено в исходное положение. Но чаще всего сделать это невозможно, поскольку квартира была уже многократно перепродана, а сегодня в ней проживает семья с ребёнком, права которого тоже нельзя нарушить. В подобном случае суды нередко идут на «компромиссы»: собственником признаётся прежний владелец, лишенный владения жильем, а владельцем – добросовестный приобретатель. Собственность получается без права владения, а «защищённый» приобретатель - без права продажи.

Также запутаны дела и по «коммерческой» недвижимости. В Северо-Западном округе Москвы покупатель добросовестно приобрел здание на торгах, но потом лишился и недвижимости, и средств. А бывший собственник здания, потерявший его за долги, доказав в суде процедурные ошибки исполнительного производства, получил здание назад, хотя за счёт средств от продажи этого здания были погашены его собственные долги.

Описанные и многочисленные иные недоразумения, о которых, несомненно, известно специалистам, проистекают из положений Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не защищают добросовестного приобретателя. Правда, есть весьма уважаемые юристы, которые считают, что никакой проблемы с защитой прав добросовестного приобретателя нет, а все вопросы разрешимы в рамках действующего российского законодательства. В подтверждение приводятся растущие цифры сделок с недвижимостью и сравнительно небольшое число судебных исков. Возразить на это можно одно: если несовершенен закон, разумный человек не будет обременять себя судебными тяжбами, а найдёт своим деньгам иное применение. Что, собственно, мы и наблюдаем не прекращающегося оттока капиталов из страны.

Сегодня в Минэкономразвития Российской Федерации рассматривается концепция решения проблемы защиты прав добросовестного приобретателя, которую мы разделяем. Суть её сводится к двум вещам. Во-первых, необходимо гарантировать имущественные права всех сегодняшних собственников и иных обладателей прав на недвижимость, внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Внесение записи в ЕГРП должно стать актом возникновения гарантированного права, которое сохраняется навсегда за единственным исключением – если будет доказано, что сегодняшний собственник не был добросовестным приобретателем. Во-вторых, прежнему собственнику, который (если это быть установлено судом) ранее был неправомерно лишён своих прав на имущество, должна быть обеспечена компенсация (за счет виновной стороны, а при невозможности – за счет устанавливаемого законом финансового механизма государственных гарантий). Такое возмещение должно быть гарантировано независимо от того, является ли причиной неправомерного лишения имущества ошибка в системе регистрации, чье-либо мошенничество или иные причины.

Предложенная концепция требует серьёзной проработки деталей, результатом чего должны стать изменения многих норм действующего Гражданского кодекса РФ. Только на основании таких изменений будут возможны изменения в «техническом» Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сегодня же обсуждается лишь вопрос о необходимости и возможности этих стратегических изменений. По-нашему мнению, они жизненно необходимы. И вот почему.

В современном мире известно два базовых способа регистрации правоотношений в сфере недвижимости. Первый – регистрация сделок (документов), распространённая в США. Здесь государство лишь регистрирует и хранит договоры, обеспечивает их общедоступность. Для подтверждения прав продавца покупатель должен изучить все предшествующие договоры. Это может сделать за него специальная фирма, которая за плату гарантирует «чистоту титула», а при возникновении проблем компенсирует ущерб в оговоренных пределах. Такая система не гарантирует сохранения прав на имущество, трудна для автоматизации и дорога (проверку приходится проводить каждому новому собственнику). Второй базовый способ – регистрация прав на недвижимость. Подобные системы распространены в большинстве стран мира, в т.ч. в Европе. При регистрации прав государство гарантирует, что все прежние сделки действительны, а зарегистрированный собственник является истинным в силу закона (если он приобрёл недвижимость добросовестно). Иначе говоря, проверять приходится только сведения об одном - зарегистрированном - собственнике, все данные о зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость также считаются истинными. Вполне очевидно, что система регистрации прав требует значительных усилий на начальном этапе, когда необходимо удостовериться в «чистоте» прав первого регистрируемого собственника. Впоследствии же система становится быстродействующей, эффективной, самоокупаемой. Главное же - она обеспечивает гарантию имущественных прав: ты зарегистрирован – значит ты как добросовестный приобретатель есть безусловный собственник. Другая сторона медали - возмещение лицу, потерявшему свои права в результате ошибки системы регистрации или мошенничества - рассматривается в зарубежных странах как важнейшая социально-экономическая функция государства, его главнейшая обязанность по обеспечению прав нынешних собственников и гражданского оборота недвижимости. Возможные потери минимизируются путём совершенствования законодательства, укрепления системы регистрации и посредством наказания за нарушения правил.

Если с учётом описанного международного опыта посмотреть на российскую систему регистрации, то выводы напрашиваются неутешительные. Само её название – регистрация прав на недвижимое имущество и сделок ним – говорит об эклектической неразберихе. Что же до содержания – в ней будто специально объединены худшие черты двух описанных систем, а их преимущества начисто отсутствуют. Так, от системы регистрации сделок нашему ЕГРП достался приоритет сведений правоустанавливающих документов. Но эти документы не являются публичными, как и история перехода прав. Это - наряду с системными рисками, вызванными многочисленными нормами о возможности признать сделку недействительной - делает невозможным частное страхование «титула собственности» на недвижимость (нет доступа к правоустанавливающим документам, риски недопустимо высоки).

От системы регистрации сделок мы получили дополнительные требования по оформлению документов, очереди, новые расходы на подготовку документов и регистрацию, возможность злоупотреблений чиновников. Но не получили главного – государственных гарантий зарегистрированных прав. Аннулировано может быть практически любое право на недвижимость, которая более одного раза меняла собственника в течение последних 10 лет (срока исковой давности). А то и вообще без срока давности – если учесть позицию президиума Высшего Арбитражного суда РФ о том, что срок исковой давности на заявление в суд требования о признании ничтожной сделки недействительной вообще не распространяется (дело № 6427/95 от 07.10.97г.). Короче говоря, наше законодательство превратило систему регистрации «прав и сделок» с недвижимостью в паровоз без колес: затрат и шуму много, а результата нет.

Все сказанное приводит к выводу: нужны серьёзные и комплексные изменения ГК, который не только в вопросах регистрации, но и иных, касающихся недвижимости темах, далеко не полон, носит следы прежних вынужденных компромиссов с нерыночным подходом. Спору нет, такие изменения - дело трудное. Но у нас есть возможность воспользоваться богатейшим опытом европейских стран. Европейская экономическая комиссия ещё в 1995 году подготовила детальное исследование по проблемам в сфере недвижимости для стран с переходной экономикой. Прекрасный пример показала Эстонская республика, где в начале 90-х годов приняли - без участия всяческих лоббистов - подготовленный лучшим европейскими экспертами базовый документ гражданского права – закон «О вещных правах». Этот закон - по признанию многих специалистов, один из самых совершенных в мире – включает в себя и новеллы по гарантиям имущественных прав добросовестного приобретателя. Так что и за примерами далеко ходить не надо.

Хотелось бы надеяться в нашей стране воспользуются опытом реально и эффективно действующих систем регистрации.