Принятый недавно Земельный кодекс Российской Федерации далёк от совершенства. Только 1% его норм можно отнести к безусловно прогрессивным. Похоже, что московское правительство намерено исполнять только мизерную часть этих норм. В указе воспроизведены положения кодекса о бесплатном предоставлении в собственность гражданина одного участка, ранее предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. В Москве число таких граждан крайне незначительно - буквально единицы. Напротив, норма статьи 36 Земельного кодекса о праве собственников строений на выкуп участка, на котором расположен этот объект, затрагивает, без преувеличения, большинство жителей столицы. Закон предоставляет субъекту федерации право устанавливать цену выкупа земли в поселениях в пределах от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога. Но мэр определяет такую цену только для одного частного случая: при одновременной приватизации участка вместе со зданием цена участка будет устанавливаться по максимальной тридцатикратной ставке.

Смогут ли московские собственники зданий воспользоваться правом на выкуп участков? По Федеральному закону - да. Если субъект РФ цену на выкупаемую землю не установил, то применяется минимальная (пятикратная) ставка земельного налога (п.2 ст.2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Но по московскому указу - вряд ли. В его пункте 1.9. говорится не о продаже участка в собственность, а о его предоставлении. Последнее обусловлено целым частоколом условий: "исходя из условий соответствия фактического использования участка, параметров расположенных на нем объектов недвижимости градостроительным регламентам, разработанной на основе Генерального плана развития города Москвы на период до 2020 года и утвержденной градостроительной документации, установленных особых условий в охранных и санитарно-защитных зонах, особых условий охраны окружающей среды, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов; соблюдения требований строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов".

Пункт 1.9. указа мэра Москвы противоречит целому ряду положений Земельного кодекса: о порядке выкупа участков под строениями (п.6 ст.36); об ограничениях на выкуп (не на основании произвольных "правил и нормативов", но в соответствии с Земельным кодексом и иными федеральными законами). Кроме того, перечень особо охраняемых территорий, которые могут быть исключены из оборота или ограничены в обороте (особо ценные земли, они же особо охраняемые территории), устанавливается не произвольно, но в соответствии с Земельным кодексом и иными федеральными законами (п. 1 и п.2.5. ст. 94 ЗК РФ). Почему-то забыв обо всём этом, московский градоначальник указом вводит целый ряд запретов на приватизацию участков.

В нарушение Закона, который говорит о резервировании для государственных нужд, указ декларирует, что отчуждению не подлежат государственные участки, если они предусмотрены Генеральным планом развития города для использования в государственных или общественных интересах (абз. 8 п.1.1.). Так же игнорируют Федеральный закон запреты на выкуп в случае несоответствия использования участка, зданий, строений, сооружений или их частей градостроительному регламенту, иным правилам и нормативам, при наличии магистральных подземных коммуникаций.

Московский указ содержит слова о бесплатной передаче в общую долевую собственность домовладельцев участков при формировании кондоминиума в существующей застройке. Напомним, что такое право, введённое Федеральным законом в 1996 году, имеют не только члены ТСЖ, но и "все товарищества, товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере..." (п.1 ст.4 ФЗ "О товариществах собственников жилья"). Но смогут ли москвичи воспользоваться таким правом? Вряд ли. Поскольку мэрский указ "задвигает" решение проблемы на неопределённо долгий срок - до тех пор, пока размер и границы каждого участка не будут определены на жилой квартал в целом. Это ущемляет права граждан, в том числе тех членов товариществ и кооперативов, которые имеют заключенные с администрацией договоры на пользование своими давно определёнными участками.

Наконец, московский указ обходит полным молчанием норму кодекса о праве и даже обязанности юридических лиц по своему желанию переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или собственности до 1 января 2004 года (п.2 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). По-нашему мнению, именно эта норма даёт максимальные возможности для приватизации наиболее инвестиционно привлекательных участков. Но будет ли она реализована в Москве? Известно, что нормы Федерального закона имеют прямое действие. Но нелишне обратить внимание на пункт 2 московского документа, где для реализации Земельного кодекса мэр требует выполнения ... своего указа. Ситуация напоминает страну Зазеркалье, где всё наоборот, где "исполнять" означает "игнорировать".

Прогноз (дождь)

Указ мэра Москвы ухудшит инвестиционный климат в столице, поскольку сохраняет административно-феодальное землевладение, возможность произвола со стороны чиновников в отношении собственников строений и домовладельцев. Будет затруднено выполнение перечисленных в статье норм Земельного кодекса, которые могли бы увеличить предложение участков и иной недвижимости, привлечь новые инвестиции и снизить существующие монопольно высокие цены. Медленное улучшение "погоды" для бизнеса возможно посредством исков за ущерб, который наносится действиями и бездействием чиновников. Быстрое улучшение вероятно только при понуждении городских властей к соблюдению требований Конституции РФ о приоритете федеральных законов.