Земельный кодекс, принятый на прошлой неделе вводит ряд прогрессивных новаций. Декларируется единство объекта недвижимости, будущая приватизация вместе с участками. Права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения переоформляются в собственность. Однако принятый текст, мягко говоря, далек от совершенства. Так, безо всяких конкурсных процедур передаются участки в аренду, а при бесплатной передаче -- и в собственность. Сохраняется административное перераспределение участков - путём изъятия для неопределённых "государственных и муниципальных нужд" у одних и предоставления другим. Административно ограничиваются права землевладельцев по использованию участков, причём без какого-либо возмещения. Узаконивается произвол при кадастровой оценке для налогообложения... Особое внимание привлекают два момента. Во-первых, обижены все собственники строений, предприятий, которые не успели выкупить свой участок. Право давать или не давать такой участок в собственность даровано чиновнику: администрация принимает решение "о предоставлении земельного участка в собственность … либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора"". Это означает, что судьба каждого строения - а значит и бизнеса - по-прежнему будет находиться в руках чиновника. Договоры муниципальной аренды участков фактически стали новым, не предусмотренным законами налогом, который устанавливается администрацией индивидуально с каждым землепользователем - на основе договора, который имеет все признаки кабальной сделки. И это феодальное землепользование кодекс к тому же закрепляет непомерной ценой выкупа участков под строениями.
Второе. Совсем недавно законодатели ввели в действие главу 17 ГК РФ, где подтверждена возможность оборота земельных участков. И вдруг в главе 17 - но уже нового Земельного кодекса - возможность оборота участков ставится под сомнение. В самом конце текста вдруг выясняется, что многократно поминаемая по тексту "охрана земель" есть административное изъятие их из оборота, то есть "охрана" от граждан. Посудите сами: к охраняемым территориям отнесены земли, изъятые постановлениями органов власти - федеральных, субъектов федерации или решениями местных органов власти - полностью или частично из хозяйственного использования гражданского оборота. Иначе говоря, чиновник может своим решением прекратить гражданский оборот любого участка, а значит всего объекта недвижимости - достаточно объявить его какой-нибудь особо охраняемой территорией научного, историко-культурного, эстетического (!) или иного (!!) значения.
Представители правительства и Президента, убеждая депутатов принять проект, дали гарантии, что сразу после подписания Президентом нового кодекса, они готовы рассмотреть пакет поправок к нему. По словам депутата от фракции "Яблоко" С.Митрохина, Г.Греф и А. Котенков обещали поддержать изменения новорождённого закона в части обеспечения в сфере "земельных отношений" принципов прозрачности, публичности, контроля и ясности. Как видим, ясности в проекте действительно не хватает. Остаётся надеяться, что текст закона будет серьёзно улучшен. Но до тех пор, пока этого не сделано, за "теоретические" проблемы спешно принятого нового Земельного кодекса будут расплачиваться - в прямом и переносном смысле - участники рынка недвижимости.