Кандидат в Мосгордуму от «ЯБЛОКА» по 7 округу Владимир Самошин подготовил ситуационный анализ дел в жилищном и коммунальном хозяйстве.
Признанный эксперт в сфере ЖКХ считает, что основной причиной тяжелейшего системного кризиса является неграмотно проведенная в 90-х годах реформа, в результате которой образовался внесистемный вид жилья со смешанным составом собственников (частные и муниципальные собственники квартир, а также наниматели квартир, собственники нежилых помещений), смешанным социальным составом жильцов, на государственной земле.
В результате инженерное оборудование и сети, де-юре общее долевое имущество собственников дома, де-факто стало имуществом «семи нянек». Всё это приводит к крайне низкой эффективности и высокой затратной стоимости в ЖКХ.
Чтобы решить эти проблемы, Владимир Самошин предлагает прекратить строительство новых многоквартирных домов – конгломератов и приступить к созданию системного жилья: как многоквартирных системных домов (частного доходного, муниципального арендного, кондоминиума), так и частных односемейных домов. Предлагаем вашему вниманию исследование Владимира Самошина.
За последние двадцать пять лет одна из отраслей государственного хозяйствования в России – ЖКХ превратилась из рядовых и управляемых в социально-напряженную, криминогенную и разбалансированную. Все это время правительство ищет способы реформирования и эффективных реформаторов. Но реальных позитивных результатов не получено. До сих пор отрасль не подготовлена к самостоятельному функционированию в рыночных условиях, не смотря на то, что ее основа - многоквартирные дома (МКД) в основном (более 80%) преобразована по виду собственности из государственной в частную. Через совладельцев квартирами и комнатами.
Российское ЖКХ находится в состоянии тяжелейшего системного кризиса. Цифры и факты, иллюстрирующие это хорошо известны.
Жилищный фонд состоит в основном из МКД типовых проектов. Внешняя инфраструктура жизнеобеспечения МКД на две трети изношена. Инвесторы на модернизацию коммуналки, и в первую очередь инженерных сетей и магистралей, не идут. Традиционные поставщики коммунальных ресурсов в МКД увлечены извлечением собственной прибыли, ростом собственных активов и дивидендов. Для этого повышаются ежегодно тарифы. Их рост с 2001 года на электроэнергию - 640%, природный газ – 730%, холодную воду - 810%, тепловую энергию 940%. Нередко это делается за счет снижения качества, надежности и объемов поставляемого ресурса при попустительстве надзирающих органов. Количество плановых и аварийных отключений коммунальных потребителей от ресурса в России чаще в десятки раз, чем в Германии, Швеции. Во время отключения таких коммунальных ресурсов, как тепло, электроэнергия, вода даже современные элитные МКД превращаются в первобытные урбанистические пещеры.
Внутреннее инженерное оборудование и сети (насосы, лифты, стояки отопления, водопроводов, электропроводок и пр.) а также ограждающие и несущие конструкции (стены крыша, перекрытия и пр.) в МКД стали де-юре после марта 2005 года (выхода нового Жилищного Кодекса РФ) общим долевым имуществом МКД. Однако де-факто это стало имуществом «семи нянек». Среди которых главная нянька – управляющая компания (УК), производная от государственной дирекции единого заказчика (ДЕЗ) и государственной дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗ) пока еще остается не у дел, хотя с успехом исполняет роль застенчивого воришки (Альхена из «двенадцати стульев»), претендуя на получение государственной лицензии.
Техническое состояние общего долевого имущества в типовых МКД, особенно постройки 50-90-х годов, на уровне «удовлетворительного». С большой натяжкой. Системы пожарной безопасности (сигнализации и пожаротушения) отсутствуют или находятся в нерабочем состоянии. Элементы фасадов потеряли прочность и отваливаются. Кровли протекают годами, а подвалы не просыхают от утечек воды. Тепловые потери через ограждающие конструкции МКД огромны. Так годовой расход тепла в типовом доме 70-х годов постройки составляет 200-300 кВт час/м. кв. год, а в доме ультранизкого энергопотребления в Швеции, Канаде, Дании, Германии -15-60 кВт час/м. кв. год. В пассивном (теплонулевом) доме менее 15, что позволяет обходиться без систем отопления даже в климатических районах Сибири. Нормальный микроклимат помещений здесь обеспечивается внутренними источниками тепла (лампы освещения, домашняя техника и приборы, тела людей и т.д.). Но таких энергоэффективных домов в России нет и судя по проводимой политике, в ближайшее десятилетие не будет. Не надежное техническое состояние общего долевого имущества вызвано продолжительным, повсеместным «капитальным недоремонтом», а также недостаточно финансируемым и слабо организуемым текущим и поддерживающим обслуживанием. Только со второй половины 2013 года государственная корпорация «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» совместно с Государственной Думой РФ приступили к созданию в стране системы региональных операторов по капитальному ремонту МКД. Сам ремонт намечено проводить с привлечением денежных средств совладельцев домов.
Нарастающий морально-технический износ жилищного фонда России и объектов коммунальной инфраструктуры приводит к превышению темпов старения жилищно-коммунального комплекса над темпами его реновации и реконструкции, что в свою очередь ведет к росту рисков крупных кустовых аварий, снижению качества жизни горожан. Количество аварийного и ветхого жилья, не смотря на значительные госбюджетные вливания через Фонд содействия реформированию ЖКХ, не сокращается, а растет.
ЖКХ было в советское время и остается сейчас, не смотря на проведенную поголовно приватизацию МКД, самым разорительным иждивенцем страны. На дотации и субсидии отрасли из федерального, региональных и местных бюджетов уходят астрономические суммы, большая часть которых пропадает, как в черной космической дыре. Экономика отрасли осуществляется по антинаучным подходам, от лукавого, вопреки здравому смыслу и общепринятым экономическим законам.
Например, собственник трехкомнатной квартиры на Старом Арбате города Москвы по установленным в России законам может получать и реально получает персональную государственную субсидию на содержание своего жилища как малоимущий элемент! Только в России и нигде больше в мире владелец недвижимости в несколько миллионов долларов США признается малоимущим и с упоением доит государственную корову. Социальная ипотека, прижившиеся в экономике нашей страны с помощью неграмотных депутатов Москвы и не остановленная депутатами Государственной Думы, является проявлением непонимания главных экономических законов.
Главный признак российского ЖКХ – крайне низкая эффективность и высокая затратная стоимость. Местные и центральные органы власти завалены жалобами на низкое качество жилья и коммунального обслуживания. Проблема приобретает общенациональный характер.
Государственная власть давно старается преодолеть кризис в ЖКХ, содействуя в создании все новых структур и образований. Комитет по жилищной политике в государственной Думе РФ. Похожее подразделение в Совете Федерации РФ. Две государственных корпорации. Совет при Президенте Российской Федерации по жилищной политике и повышению доступности жилья. Дирекция по проблемам ЖКХ в Аналитическом Центре при Правительстве РФ. Новое министерство по строительству и ЖКХ. Комиссия по местному самоуправлению и ЖКХ в Общественной Палате РФ. Десятки некоммерческих партнерств и саморегулируемых организаций. Сотни ассоциаций, центров и фондов по единению совладельцев МКД, управляющих компаний. Бесконечные симпозиумы, круглые столы и конференции разных уровней на темы ЖКХ. Таков неполный перечень структур, возникших за последние годы. Только младенец до 3-х летнего возраста у нас не рассуждает на тему жилищного и коммунального хозяйства. Но, вероятно, скоро и в детских садах эта тема станет обязательной в целях патриотического воспитания подрастающего поколения.
Начало реформирования ЖКХ было провозглашено еще в 1992 году Черномырдиным и Немцовым. С тех пор мы живем в состоянии перманентной жилищно-коммунальной реформы, окончания которой не видно, как и не видно никаких реальных положительных результатов. То, что приватизировано почти все жилье в МКД, даже малоимущими и неспособными его содержать, считать положительным результатом не верно. Все это свидетельствует об отсутствия у власти понимания сущности «системного кризиса» и, следовательно, реальных направлений выхода из него. Реформирование ЖКХ осложняется сопротивлением чиновников, заинтересованных в контроле над отраслью (главным образом над бюджетными финансовыми средствами). В подавляющем количестве малых, средних, крупных городов России и даже мегаполисов администрация использует ЖКХ как свою ведомственную структуру, заполняя ее кадрами.
Понятие «системный кризис» означает, что в кризисе находятся все подсистемы, что проблемы отрасли находятся внутри нее самой и не зависят от внешних факторов – курса доллара, цены на нефть, конъюнктуры финансовых рынков, руководителей и начальников ЖКХ, города, региона, Государственной Думы или Президента РФ. Главная задача – понять, в чем эти внутренние причины заключаются, в чем «системная ошибка», не дающая нашему ЖКХ правильно и нормально функционировать. Пока этого не поняли участники процесса, реформирование отрасли напоминает попытки с завязанными глазами поймать в темной комнате черную кошку, которой там, возможно, и нет.
Совершенно очевидно, что принимаемые участниками процесса меры, эта мало результативная борьба со следствием, а не с причинами. Создание органами внутренних дел в городе Волгограде коммунальной полиции для уличения приписок и хищений со стороны управляющих компаний. Введение социальных тарифов в отрасль по потребляемой электрической энергии, теплу и воде. Создание комиссией Общественной Палаты РФ общественного контроля в сфере ЖКХ. Лицензирование управляющих компаний, не ставших (и не могущих стать по определению) эффективным звеном в эксплуатации МКД. Тотальное приобщение собственников жилья к процессам управления МКД. Превращение больше половины взрослого трудоспособного населения страны и пенсионеров в домоуправов. Создание нового министерства строительства и ЖКХ. Замена 4-х министров за 8 лет в министерстве регионального развития из-за провалов в ЖКХ. Бесконечные правки Жилищного Кодекса РФ растерявшимися законодателями. Этот ряд следственных мер работает на 3-4 %!
Системный кризис зародился в начале приватизации жилья в МКД и образовался как результат неграмотной жилищной политики. На верхних уровнях законодательной и исполнительной власти, которой доверено проведение жилищной политики в стране, нет практиков с серьезной школой теоретической подготовки. Рекомендации ученых научных, академических и учебных институтов игнорируются. Ожидать положительных результатов от руководства государственных корпораций, нового федерального министерства строительства и ЖКХ, министерства регионального развития, профильных комитетов Государственной Думы и Совета Федерации, не обладающих практическими навыками в отрасли и не понимающих ее снизу доверху, наивно и бесполезно.
Суть системного кризиса выражается принципиально в ошибочной эволюции жилья, созданной как состоявшимися историческими процессами в стране, так и конкретными псевдо реформаторами современности: Институтом экономики города, ведущими депутатами Государственной Думы в области ЖКХ - Крашенинниковым, Хованской, Николаевой и окружающих их экспертами. В результате проведенной в 1918 году национализации доходных домов России и превращением их в государственную собственность, в результате строительства типовых низкокачественных дешевых МКД советской эпохи с последующей их тотальной приватизацией, с 1991 года образовался внесистемный вид жилья. Самый неэффективный и неуправляемый! Вид, не имеющий аналогов в мировой практике! Образовался уникум: многоквартирный дом – конгломерат, с характерными признаками вне системности:
1. Смешением форм собственности. МКД - конгломерат представляет собой гремучую смесь. Смесь разнородных собственников и нанимателей: частные и муниципальные собственники квартир, коммерческие и социальные наниматели, собственники арендаторы и субарендаторы нежилых помещений.
2. Смешанный социальный состав жильцов. Среди собственников квартир существует значительная социальная неоднородность: наряду с состоятельными людьми квартиры приватизировали фактически малоимущие, маргиналы, пьяницы, опустившиеся люди. Среди жильцов происходит постоянно социальное расслоение.
3. МКД - конгломерат занимает муниципальную (государственную) землю. Это позволяет государственным и муниципальным администраторам активно вмешиваться в дела совладельцев дома и диктовать им свои решения, использовать государственный механизм подавления самоуправления.
Практически все многоквартирные дома в России – это конгломераты (кроме домов ЖСК). Это смесь трех системных видов многоквартирных домов: частного доходного, муниципального арендного и кондоминиума (прототипа ЖСК). Практика подтвердила, что российский МКД - конгломерат обладает очень устойчивой и живучей формой, легко и постоянно воспроизводится, как растение «борщевик», забивший земли страны с востока на запад, с севера на юг. Поэтому первым бесплатным шагом к реформированию отрасли ЖКХ является немедленная остановка тиражирования МКД- конгломератов.
Вторым шагом, не требующих дополнительных бюджетных денег и обеспечивающих их экономию, является постепенное создание системного жилья в России как из многоквартирных системных домов (частного доходного, муниципального арендного, кондоминиума), так и системных частных односемейных домов малой этажности. Под такую единственно верную концептуальную программу и должны приниматься государственные законы и подзаконные Акты. Представление о такой программе сложено, технология ее реализации на практике прописана. Авторы программы «создания системного жилья в России» Сергей Глазунов (Институт проблем управления РАН) и Владимир Самошин (независимый эксперт Общественной палаты РФ) готовы приступить к ответственной ее реализации, о чем вносят предложения с 2006 года!
А что делать с МКД – конгломератами? Вопрос актуальный. Ответы на него я дам в следующих статьях. PS. Эта записка была мною написана 25 января 2014 г. для оглашения 30 января 2014 г. на президиуме Экономического совета при Президенте Российской Федерации по вопросу «Повышение Эффективности работы ЖКХ». Но записка в свет не вышла, поскольку высокопоставленное государственное лицо, приглашенное на совет и согласившееся на озвучивание данного материала, струсило, промолчало и промычало, опасаясь за потерю насиженного места. Но я не обиделся, поскольку во власти такие трусы все. Вот почему я иду в Московскую Городскую Думу - чтобы сломать 100 % «одобрямс».
Кандидат в депутаты Московской городской Думы 6-го созыва по 7 округу от партии «ЯБЛОКО», эксперт Общественной Палаты РФ, практик-руководитель в сфере эксплуатации МКД Москвы, уникальных административных зданий, зданий Верховного Совета РФ, внедривший и освоивший впервые в СССР в 1989-90 г.г. хозрасчетный, бездотационный способ ведения жилищно-коммунального хозяйствования МКД Владимир Сергеевич Самошин
