Препятствия для инвестиций при
заключении договоров аренды на объекты недвижимости в РФ
1. Заключение договоров аренды
Заключение договора аренды нежилых помещений является одним из основных
договоров, заключаемых в самом начале экономической деятельности в России.
В независимости от того, заключает ли данный договор российская или иностранная
фирма, этот тип договора предъявляет к каждому инвестору невыносимые требования
как с точки зрения административного объёма работы, так и по затратам времени.
• Договоры аренды, заключённые на срок более одного года, подлежат государственной
регистрации. Договор аренды считается заключённым только лишь с момента
его регистрации (статья 433, пункт 3 ГК РФ). Процесс регистрации является
весьма продолжительным. Продолжительность регистрации в настоящее время
в Москве составляет не менее двух месяцев. Между датой заключения договора
аренды и датой его регистрации арендованные площади не могут использоваться
на законной договорной основе. Если до регистрации производятся арендные
платежи, то их нельзя отнести в налоговом плане на производственные затраты.
• Согласно Распоряжению мэра г. Москвы от 7.09.1998 № 911-РМ “Об обязательной
государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества” государственной
регистрации подлежат также договоры аренды, заключённые на срок менее 1
года. Вышеуказанное распоряжение, по нашему мнению, противоречит Гражданскому
Кодексу, в котором исчерпывающе урегулирован вопрос о необходимости регистрации
договоров аренды.
Регистрация договоров аренды в государственных органах является излишней
административной преградой в экономической жизни. Она замедляет и удорожает
начало предпринимательской деятельности и тем самым напрасно осложняет
деятельность, в первую очередь, средних и мелких фирм, как российских,
так и иностранных.
На практике сложный процесс регистрации приводит к тому, что из-за высоких
затрат стороны договора аренды вообще не регистрируют эти договоры. Это
приводит в конечном итоге к бездоговорным отношениям сторон и имеет негативные
налоговые последствия.
Регистрация договора аренды не должна быть условием его действия. В
других странах (например, в Федеративной Республике Германия)
также не предусмотрена регистрация договоров аренды, причем тем самым
не происходит ущемления правовой защиты арендатора.
В любом случае регистрация договора аренды должна осуществляться не
более чем в течение трёх дней, с тем чтобы сократить существующее на сегодняшний
день неопределённое состояние в период между подписанием и регистрацией
договоров аренды до приемлемых пределов.
2. Отрицательные аспекты заключения краткосрочных договоров аренды
Из-за административных издержек по регистрации долгосрочных договоров
аренды площадей, занимаемых торговыми и промышленными предприятиями, сравнительно
большое значение имеют краткосрочные договоры аренды (с максимальным сроком
до одного года).
Хотя Гражданский кодекс не предписывает регистрации договоров аренды
площадей, занимаемых торговыми и промышленными предприятиями, заключаемых
на срок менее одного года, право аренды, предоставляемое арендатору на
основе такого договора, подлежит государственной регистрации (Федеральный
Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним”, ст. 2, п. 1, ст. 4, п. 1). Эта регистрация носит
излишний характер и ведёт к бессмысленному усложнению заключения краткосрочных
договоров.
Ввиду того, что процесс регистрации прав аренды столь же сложен, как
и регистрация самих договоров, на практике встречаются случаи, когда регистрация
краткосрочного договора аренды длится дольше предусмотренного сторонами
срока аренды.
В налоговом плане арендные платежи, осуществляемые на основании краткосрочных
договоров аренды, право аренды по которым не зарегистрировано, не признаются
некоторыми налоговыми инспекциями (например, Госналогинспекцией г.Тольятти).
Хотя Гражданский кодекс не предусматривает регистрацию договора, излишняя
- по нашему мнению - регистрация права аренды приводит к тому, что действительные
с гражданско-правовой точки зрения договоры не признаются как таковые в
налоговом плане.
Необходимо отменить требование обязательной регистрации права аренды
по краткосрочным договорам и соответствующим образом изменить последнее
предложение п. 1, ст. 4 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122.
3. Приобретение права аренды земельных участков в г. Москве
Аренда земельных участков имеет большое экономическое значение, т.к.
аренда земельных участков для производственных целей, как правило, является
предпосылкой для создания производства. Но при аренде здания нередко возникает
необходимость арендовать земельные участки (например, места для парковки,
складские площади).
Арендуя земельные участки города Москвы, арендатор должен не только
оплатить арендную плату, что соответствует общепринятой практике и гражданскому
праву, но и приобрести право аренды.
Вышеупомянутое “приобретение права аренды” не только противоречит принципиальным
положениям гражданского права, но и ведёт к значительному ослаблению платёжеспособности
арендатора. В связи с тем, что “покупная цена” права аренды зависит от
продолжительности права аренды, зафиксированного в договоре, при заключении
долгосрочных договоров аренды сумма платёжных обязательств может составить
несколько сотен тысяч долларов США.
Тем самым искажается смысл договора аренды, который заключается в уплате
арендной платы за предоставление возможности использования определённой
площади пропорционально истекшему времени. Так как собственность на землю
в Москве в значительной степени монополизирована городом, это приводит
к тому, что инвестор вынужден производить значительные начальные платежи,
за которые не получает реального эквивалента. Цена “приобретения права
аренды” определяется не рыночными условиями, а устанавливается в одностороннем
порядке городом, который выступает в качестве монополиста.
Город Москва должен отказаться от того, чтобы требовать от арендатора
“приобретения” права аренды. Необходимая арендная плата должна быть единственной
платой арендатора и являться достаточным вознаграждением за предоставленное
право пользования.
|