11 декабря 1997 года на заседании “круглого стола” с участием президента, премьер-министра и руководителей обеих палат парламента должна решиться судьба нового Земельного кодекса. Ранее кодекс был принят Госдумой, отклонен президентом, затем вновь принят нижней палатой парламента с преодолением вето президента. Совет Федерации отложил обсуждение этого вопроса до заседания “круглого стола”.

Обсуждаемый вариант кодекса решает задачу тотального административного контроля над экономикой, делает невозможным ни создание цивилизованного рынка недвижимости, ни эффективное управление имуществом. Кодекс не может быть исправлен частичными изменениями, необходимо подвергнуть изменению саму концепцию документа. В новом кодексе права граждан и организации по распоряжению участком ставятся в зависимость от административных решений. Сделка признается недействительной при “злонамеренном занижении цены”, доход "сверх среднетерриториальной цены" поступает в бюджет. Владельцы обязываются уступить государству или муниципальному образованию участки для не определенных кодексом государственных и муниципальных нужд. Устанавливаются нормы, нарушающие принцип полного возмещения ущерба при изъятии имущества. Нарушаются права по использованию участков.

Узакониваются “изъятия” земельных участков: изъятия для отвода иным лицам, для проведения учений, при включении участка в определенную зону с передачей его заинтересованному предприятию, изъятие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с принудительной заменой его арендой.

Кодекс ущемляет права и федеральных властей, и муниципалитетов. Права правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению землями ограничиваются “в соответствии с постановлением субъектов Федерации”, запрещается продажа участков, занятых муниципальным и государственным жилым фондом, не допускается приватизация муниципальных земель в определенных целях, запрещается передача в залог участков из государственных и муниципальных земель.

Собственники земельных участков, земельных долей лишаются права свободного распоряжения ими, в том числе свободной передачи в аренду. Передача же земель гражданам возможна только по согласованию с местной администрацией.

Отменяется обязательность передачи земельных участков в собственность граждан при реорганизации сельскохозяйственных организаций. Реализация российского законодательства ставится в зависимость от правовых актов субъектов Федерации и даже решений общих собраний.

Кодекс фактически возрождает крепостное право, устанавливает обязательства постоянно проживать на участке и эффективно трудиться под страхом изъятия участка.

Отменяется предоставленное указами президента безусловное право собственников приватизированных предприятий на выкуп участков. Устанавливается право субъектов Федерации ограничивать формы прав на землю на своих территориях, что равноценно дезинтеграции единого рынка России.

Жилищные товарищества лишаются прав на получение участка в собственность. Сделка с участком признается недействительной при нарушении правил и нормативов по его использованию.

Кодекс наделяет одно ведомство — Комитет по землеустройству России и его местные комитеты — многочисленными и несовместимыми функциями: управление землями; подготовка документов о передаче участков;

землеустройство; право навязывать собственникам договоры, определяя индивидуальный порядок и условия установления границ за их счет;

удостоверение правомочности решений о передаче участка;

контроль за использованием земель; охрана земель; определение платежей за землю;

контроль за соблюдением законодательства и привлечение к ответственности. Узаконивается вмешательство в права землевладельцев лиц, занятых установлением и регистрацией границ.

Предполагается, что предоставление участков будет осуществляться без всякого конкурса, а администрации фактически наделяются функциями риэлтера — подбор участка для заявителя. Создается механизм коррупции путем бесконтрольной и формально бесплатной передачи — раздачи земель. Этому способствует необходимость согласия уполномоченного органа для обмена участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и передача административным органам судебных функций.

Кодексом устанавливаются противоречащие гражданскому законодательству (а) нормы возникновения права на участок, устанавливаются новые виды прав: изменяет нормы о переходе прав на земельный участок под строением; нормы взаимоотношений участников общей собственности; нормы о наследовании, ущемляющие права наследников; нормы о сохранении прав на земельную долю и земельный участок за лицом, которое передало их в уставный капитал; (б) нормы прекращения и ограничения прав на участок: “принудительное прекращение прав на земельный участок независимо от условий договора” постановлениями органов исполнительной власти; возможность лишения владельца прав на участок по произвольным основаниям (участок признается бесхозным при отъезде владельца, неиспользовании участка и в “других” случаях).

Кодекс делает невозможным введение рыночного налогообложения недвижимости, закрепляя отдельный налог на землю. Дезорганизуется законодательство о регистрации прав на недвижимость:

устанавливаются основания для произвольного отказа в регистрации, например, при несоответствии ранее изданных документов новым требованиям. Вводится обязательная перерегистрация участков до 31.12.99, что открывает широкие возможности для передела собственности.

“Приватизацией” называется передача участков в собственность только их владельцев, что делает невозможным приватизацию посредством торгов. Вводит обязательность при привазации административной корректировки границ, невозможность приватизации вместе с участком его принадлежности, запрет продажи при наличии спора.

Вместо кадастрового учет недвижимости как физических объектов вводится безразмерно широкое понятие “государственный земельный кадастр”, что делает невозможным в обозримом будущем обеспечить учет недвижимости как физических объектов. При землеустройстве ущемляются права собственника, который, согласно кодексу, не является заказчиком.

После введения принципа “целевого назначения” “правового режима” всех земель становится невозможным принятие цивилизованного законодательства о правах использования и развития недвижимости в условиях рынка. Нормы оценочной деятельности подрывают основы независимой оценки (одиночные комиссии с участием государственных и независимых экспертов).

Вторгаясь в вопросы природоохранного законодательства, кодекс запрещает выкуп загрязненных участков, что блокирует привлечение частных инвестиций для очистки загрязнений. Устанавливается приоритет данного закона над всеми прочими законами которые приняты или 6yдут приняты в будущем.

Кодекс вводит право субъектов Российской Федерации самостоятельно определять формы прав на землю на своих территориях, устанавливать порядок налогообложения недвижимости, возможность субъектам Федерации и органам местного самоуправления устанавливать произвольные запреты на передачу участков в частную собственность. Российская Федерация лишается права устанавливать правовые основы единого земельного рынка.

Кодекс также устанавливает запрет частной собственности на землю для иностранцев.

Принятие кодекса приведет к необратимому ухудшению инвестиционного климата в России, вызовет отток из страны капитала и квалифицированных работников.