Словари толкуют "рудимент" как остаток, след исчезнувшего явления. Такое определение вполне подходит к Генеральному плану развития Москвы, других крупных городов России. Генпланы давно превратились в фикцию, но оставили свой след. И след этот груб и зрим.

- Сравнительный анализ путей развития наших и зарубежных мегаполисов повергает в уныние, - говорит заместитель начальника отдела приватизации, демонополизации и развития новых хозяйственных структур Минэкономики России А.Лазаревский.

Эксперты мирового банка, изучив градостроительную ситуацию в Москве, были шокированы неэффективностью использования земли. Людям с рыночным мышлением трудно понять, как можно было дойти до таких чудовищных диспропорций в распределении рабочих мест и жилья.

Бедные зарубежные эксперты! Как у нас говорят, вам не понять - вы не любили! Вы никогда не любили Москву, Ленинград и т.д. так, как не любят их наши чиновники и "лимита" После "общаги", где приходилось влюбляться, жениться, воспитывать детей, получая квартиры где-нибудь в Теплом стане, Бирюлеве, Отрадном, Бибиреве и т.д., то есть ближе к кольцевой автодороге и даже за ней, определяющей якобы истинные границы Москвы, они же были рады, благодарны "партии и правительству" Еще бы' Чем дальше от центра, тем чище воздух!

Экология - вещь, конечно, важная. Но ведь не она же толкнула население к периферии, можно сказать, исторгнула из мест обитания, расположенных ближе к центру. Тем более что это "периферийное кольцо" отличается, видимо, самой высокой плотностью населения по сравнению с другими крупными городами мира (Во всяком случае, как утверждают эксперты, плотность населения окраинных районов Москвы выше, чем в центре Парижа).

Но зато! Это дальше того самого промышленного кольца, который плотно примыкает к центру нашей златоглавой столицы образуя мертвую зону - земли без обитателей. Такого тоже нигде в цивилизованном мире нет Собственники предприятий "там" давно обанкротились бы из-за непомерных налогов и цен на земельные участки. Но ведь это где-то "у них" В том же Париже, например "Ситроен" может позволить себе перевод производств ближе к периферии там дешевле земля и все такое прочее, что входит в рынок недвижимости. У нас же все решал не рынок, а Генеральный план, генеральные секретари и даже простая управляющая сошка районного масштаба. Чуть ЛИ не с благодарностью должны были воспринимать москвичи решения, подобные тому, какое подписал в свое время К.У. Черненко о реконструкции знаменитого гиганта "Серп и молот". В результате почти в центре возник новый металлургический завод. Экология от этого решения вряд ли улучшилась... В Генплане же было расписано на десятилетия вперед, где, какой земельный участок будет отведен и застроен такими-то конкретными объектами. При этом давалась такая детальная планировка, что деваться было просто некуда - строй и пой от счастья созидания "Третьего Рима" "А я иду, шагаю по Москве ".

Надо заметить, что в свое время журналистам было категорически запрещено касаться тем, связанных с "привязкой объектов" Таким образом, все, кто стоял за идеей создания любого нового объекта, не могли быть объектом критики Смельчаки, конечно же, находились. Но не БАМ, не многочисленные ТПК они выбирали для критики. У нас один такой смелый редактор решил провести громкую кампанию по выводу предприятий за Бульварное, а затем и за Садовое кольцо. Помнится, для начала он "поднял руку" на завод РТИ, основной продукцией которого было изделие под номером, кажется, 1, то есть достаточно интимного свойства, чтобы можно было говорить о нем вслух. Итог кампании она провалилась, даже не начавшись. Завод в отличие от журналиста остался на своем месте. В соответствии с Генпланом!

"Великое переселение народов" стало приметой городов, где неуклонно следовали утвержденным на десятилетия принципам отвода земельных участков под застройку. Утром - из "спальных" районов к месту работы, вечером, наоборот, домой. Но ведь и в выходные нет им покоя. Миллионы москвичей и так называемых гостей столицы, то есть тех же покупателей, оставляя пуговицы в общественном транспорте, спешат потонуть в Бермудском треугольнике нашей торговой сети: ГУМ - ЦУМ - "Детский мир". (Как будто бы нельзя было подобные заведения расположить где-нибудь ближе к "спальным районам" или вокзалам). Обслуживая невероятную массу людей, общественный транспорт сам начинает давать сбои. И никто не сможет подсчитать даже приблизительно, сколько горючего и электроэнергии сжигается в честь пресловутых генпланов!

Небольшое отступление. О роли философской науки Феномен массового перемещения людей стал питательной средой для самых изысканных теоретических исследований и открытий. Эта "гидропоника" позволила, в частности, одному из профессоров МГУ сделать прямо-таки сногсшибательное открытие.

"Развитой социализм породил новую форму общественного движения, а именно, массовое перемещение людей с помощью общественного транспорта".

Вот так, с помощью теоретиков мы и "доехали" до ситуации, изумившей экспертов с именем.

Но нельзя же забывать, что недостатки - это продолжение достоинств. И, следовательно, наоборот. То есть, чем больше недостатков, тем больше резервов! Тут нас вряд ли кто перещеголяет! А. Лазаревский, например, утверждает, что если бы удалось расковать промышленное кольцо вокруг центра Москвы, можно было бы освободить площади примерно до ста квадратных километров для жилищного строительства!

Весь вопрос в том, как это сделать. У государства на эти цели денег вроде нет, у предприятий - тем более. Где же их взять? Где выход из положения?

"Нету денег - дай свободу!"

Эта истина известна с древних времен. Известно и то, что свободу дает рынок. Кому? Какой рынок? Кто за него борется?

В среде экономистов крепнет мнение о том, что без рынка недвижимости вообще не может быть никакого рынка. Больше того, без рынка недвижимости невозможно использовать те гигантские резервы, которые заложены в - наших не менее гигантских недостатках. 

О том, как реализовать возможности с большей отдачей, подробно говорили участники совещания директоров региональных филиалов Российского агентства инвестиций и недвижимости (РАИН). В нем приняли участие и работники государственных структур, (Частично материал был изложен в корреспонденции "Рынок недвижимости", № 41 с.г.). Но, как, говорится, за кадром осталось немало материала, который не может не вызывать тревогу, а следовательно, зовет вернуться еще и еще раз к осознанию того, к чему мы пришли и как и куда, с помощью кого двигаться дальше.

Что верно, то верно: нам не, исправить положение, сложившееся в крупных городах, ни с помощью генпланов, ни с помощью чиновников. Ставку можно и должно делать на новые хозяйственные структуры, которые заняты бизнесом, связанным с торговлей объектами недвижимости. Таких структур в одной Москве - сотни, хотя не все они ведут "чистую игру" А вот те, которые хотят вести ее честно, как, например, РАИН, попадают в довольно сложную ситуацию Она - как рок, преследует не столько нечестных работников, сколько, наоборот, стремящихся вести дело честно. Но делать это не так-то просто, поскольку фактически отсутствует право распоряжаться земельными участками. Нет владельца-собственника. Есть собственник-чиновник. Какой скажет - так и будет. Скажет, отдай половину дома, который приобрел или построил собственник, - и отдашь! Иначе вообще ничего не получишь. А то и лишишься того, что имеешь стоит нарушить так называемое "целевое использование" участка, который определяет тот же бюрократ.

Отсутствие "нормального" законодательства - земельного!

- существенно ограничивает возможности тех структур, которые занимаются недвижимостью РАИНу, конечно, многие могут позавидовать, могут и подозревать его в каких-то делах. Но и то и другое будет лишь следствием зависти. Этой могучей организации самой несладко живется. Но ведь ищут и находят выход из положения!

Но вопросы остаются, много вопросов, ибо рынок недвижимости в зачаточном состоянии. Каковы правила продажи квартир, домов, дач, земельных участков, незавершенного строительства? Как организовать конкурсные торги с наибольшим эффектом? Каков опыт работы на рынке недвижимости частных и государственных структур? Эти и многие другие вопросы практического характера, как и принципиальные проблемы, были обсуждены на конференции-семинаре, состоявшемся в конце октября. Собственно, прошло сразу два таких взаимосвязанных мероприятия" "Приватизация и рынок ценных бумаг" и "Рынок имущества и недвижимости" Их организовали Международный конгресс "За региональный рынок Восточной Европы и Азии", Международный фонд "Содействие предпринимательству" и Научно-экономический совет при правительстве г. Москвы. В качестве докладчиков и консультантов были приглашены лучшие специалисты из государственного и частного бизнеса, владельцы и руководители фирм, главные менеджеры, коммерческие директора, главные бухгалтеры.

Как видим, проблемы рынка недвижимости приковывают к себе внимание все более широкого круга общественности, что вполне закономерно и вселяет оптимизм. В то же время дискуссии показывают, что даже многие из тех, кто непосредственно причастен к этому рынку, еще далеки от глубокого понимания связанных с ним проблем. Практические работники-бизнесмены зачастую попросту пытаются адаптироваться к нашим нынешним далеко незрелым экономическим да и политическим условиям. Действуют на свой страх и риск, не ожидая, когда законодатели отработают и отшлифуют "правила игры". А сами законодатели не всегда оказываются на высоте своего положения. Об этом прямо говорили на совещании в РАИНе его генеральный директор. В. Панкратов, заместитель начальника управления комитета по земельным ресурсам. При правительстве Российской Федерации В. Масьянов, начальник отдела Госкомитета по управлению имуществом С.Степиашвили, упоминавшийся уже А. Лазаревский, другие участники.

Особый вид собственности

Отправной точкой, ключом к пониманию многих проблем, утверждают специалисты, является осознание того, что недвижимость - это особый вид собственности. Права владения, распоряжения и использования ее качественно отличны от других видов собственности.

С правом владения, то есть обладания, кажется, все ясно Я могу приватизировать квартиру, вы можете приобрести дом и т.д. Но как их использовать? Жить - пожалуйста! А если мне вздумается открыть детский садик или вам - открыть в жилом доме, скажем, производство зажигалок? Что скажут мои соседи, что скажет вам муниципалитет? Короче, право использования затрагивает интересы прочих граждан, юридических лиц на этой территории, В этом городе. У "нас в этом деле полный ералаш, поскольку фактически отсутствует нормативная база, определяющая право использовании.

- Для снятия противоречий, говорит А. Лазаревский, - в цивилизованном мире существует так называемое зонирование. Это набор определенных правил, которые диктуют владельцу, каким образом можно использовать эту конкретную недвижимость, а каким нельзя Зонирование включает определенную амплитуду использования земельного участка или объекта недвижимости, например, там-то можно создавать объекты коммерческого типа (это могут быть магазины, офисы и др. ); там-то - жилищная зона - дома,гостиницы, коттеджи и т.д. Бизнесмен может выбирать себе недвижимость, исходя из прибыльности, что-то построить новое, что не запрещено достаточно широкими рамками зонирования. Чем шире эти рамки, тем выше стоимость участка Принятая же у нас концепция целевого использования не позволяет такого рода изменений, что фиксирует, замораживает землепользование и убивает рынок недвижимости в зародыше. Принятый Указ о частной собственности на землю далеко. Не решает этой проблемы. Это-то и ведет к столь плачевным результатам, о которых шла речь.

Наши специалисты детально изучают опыт зарубежных стран. Есть чему поучиться! Например, как гарантируются права граждан и юридических лиц на недвижимость? (У нас-то это право пока никак не зафиксировано!). Действительным средством здесь является обязательная для всех собственников система регистрации недвижимости. От страны к стране эта система может варьироваться, но она есть!

Система предусматривает регистрацию физических характеристик земельного участка (физический регистр), где фиксируются Границы участка, расположение зданий на нем, вплоть до поэтажной планировки, если это квартира.

В мире существует регистрация титула собственника в форме регистрации актов купли-продажи, иных актов передачи права собственности на недвижимость. Таким образом, регистрируется вся история существования земельного участка и прав собственности на него. Можно проследить, как участок менял владельца. Как говорится, владельцы приходит, и уходят, а участок остается, причем набор прав и обязанностей также переходят к новому Собственнику, который обязан также платить муниципальным органам налог на собственность для развития инфраструктуры. У нас и этого нет. Потому муниципалитеты и отнимают до половины жилой площади в домах, строительство которых финансируют коммерческие структуры.

Что может быть дальше, если не будут предприняты самые крутые и срочные меры? На жилищное строительство средств у государства нет. Да что там на строительство! На поддержание его в нормальном состоянии выделяется четверть необходимых для этого ресурсов Периферийные "муравейники" городов скоро начнут просто рушиться. Но денег нет и у населения чтобы купить себе квартиру в коммерческом секторе. Следовательно, одна из первоочередных горячих проблем, считают специалисты, - развитие залоговой системы, системы ипотечных банков.

- Какая там система! - возмущаются директора филиалов РАИНа, - по сто человек кружат. Вокруг банков и ни копейки получить не могут! Причем ведь это не частные лица - юридические.

Таким образом, с разрушением системы планирования улетучивается наша гордость - массовое жилищное строительство за государственный счет. А с помощью абсурдной системы генпланов наши города потеря ли свое лицо.

Не хочется нагнетать страсти - хочется сказать, какой тернистый путь предстоит преодолеть, создавая рынок недвижимости. И прежде всего необходимо принять комплекс законодательных актов, регламентирующих функционирование этого рынка, обеспечивающих права собственности, учитывающие интересы как отдельных лиц, так и всего общества.