На сей раз депутатам предложили отрегулировать продажу не всех земельных участков, а только предназначенных для застройки и других несельскохозяйственных нужд. Иными словами, законопроект мог бы позволить владельцам предприятий и частным лицам выкупать землю, на которой стоит их фирма или дом. Не секрет, что стоимость аренды земли влияет на цену производимых в России товаров и услуг не меньше курса рубля. А величина арендных платежей часто зависит от воли чиновников, монопольно владеющих государственной землей.

Согласно ст.9 Конституции, земля может находиться в частной собственности. Вместе с тем до настоящего времени в России нет нормального оборота земель. И это происходит отнюдь не из-за отсутствия Земельного кодекса. Кодексов, сходных по содержанию с плодом совместных усилий правительства и депутатов, нет нигде, кроме одной страны - Северной Кореи. Это явление исключительное, присущее лишь стране с государственной собственностью на средства производства и на землю. До какого логического конца доводит такое хозяйствование, и в частности госмонополия на землю, демонстрирует пример борющейся с голодом, но верной коммунистическим принципам Северной Кореи.

Впрочем, земельные кодексы существуют еще в двух странах, но каждый из них имеет свой конкретный предмет: в Турции этот документ регулирует использование сельскохозяйственных земель, а шведский земельный кодекс детально регламентирует вопросы государственной регистрации земельных участков и их границ.

По большому счету конституционное право граждан владеть землей, на которой стоит их дом, до сих пор не может действовать сразу по нескольким причинам. Во-первых. в России нет законного собственника государственной земли, поскольку до сих пор не решена проблема разделения ее на федеральную собственность, собственность субъектов федерации и муниципалитетов. Очевидно, что бесхозную землю продавать довольно легко, однако, пока продавец не подтвердит свои права на продаваемое имущество с помощью закона, покупатель не может быть уверен в том, что в результате имущественных разборок между чиновниками разных уровней у него не отберут землю.

В своем законопроекте правительство попыталось решить эту проблему и продекларировало критерии, по которым земля будет относиться к федеральной собственности либо собственности субъектов федерации и муниципалитетов. Любопытно, что главным принципом разделения земельного пирога между разными уровнями власти кабинет министров предлагает признать их «потребность в земле для осуществления функций и полномочий, отнесенных Конституцией Российской Федерации, иными законами и нормативными правовыми актами к их ведению». Поскольку понятие «потребность», равно как и используемое далее понятие «необходимое», крайне неопределенно, чиновники смогут трактовать закон в свою пользу, ущемляя права слабой стороны, в качестве которой за редким исключением будут выступать муниципалитеты.

Таким образом, ни целей, ни содержательных критериев разделения государственных земель предложенный правительством законопроект не содержит. У областных и краевых властей появляется шанс стать новыми монопольными государственными собственниками земли. Причем они же будут давать (или не давать) муниципальным властям право на землю: согласно предложенному правительством тексту, «право собственности муниципального образования на земельные участки оформляется решением органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по представлению органа местного самоуправления».

Предложенный правительством законопроект позволит чиновникам существенно поправить свои личные дела за счет государственной земли. В нем начисто отсутствуют важнейшие содержательные нормы, необходимые для того, чтобы сделать рынок земли прозрачным. В проекте не прописана процедура передачи участков, нет процедуры публичного и заблаговременного извещения о закреплении в собственность, нет принципов государственного и муниципального управления землей как недвижимым имуществом. Вместе с тем без них сохраняется возможность передачи государственных и муниципальных земель на иных, кроме прав аренды и собственности, основаниях. Если учесть, что проект позволяет многим продавцам государственных и муниципальных земель совмещать функции администратора и контролера на рынке недвижимости и участника сделок от имени государства, можно с большой долей уверенности предположить, что чиновники не замедлят воспользоваться открывающимися перед ними перспективами.

Цель второго законопроекта, который призван отрегулировать правила продажи земли и прав аренды, тоже достаточно благая. Тем более что он мог бы способствовать пополнению госбюджета. Однако этот документ тоже грешит известной двусмысленностью.

Во-первых, не вполне ясно, кто и как будет устанавливать цену продаваемой земли. Согласно предложенному правительством тексту, «начальная цена предмета торгов устанавливается на уровне не ниже нормативной цены данного земельного участка». В силу определенных особенностей подсчета «нормативная цена» имеет весьма малое отношение к реальной.

Во-вторых, остается неясным, кто же будет продавцом государственной земли. Согласно тексту документа, продажей займутся «специально уполномоченные органы исполнительной власти». Иными словами, сделки с землей будут осуществлять сразу несколько ведомств. Очевидно, что это затруднит контроль за распоряжением имуществом, поскольку никто конкретно не будет отвечать за продажу земли. Кроме того, с принятием такого закона можно будет ожидать обострения межведомственных конфликтов, которые будут напоминать феодальные войны.

Что касается продажи права аренды земельных участков, активно практикуемой отдельными региональными руководителями, то юристы вообще сомневаются в законности этой процедуры. Дело в том, что Гражданский кодекс признает сделку действительной, если стороны достигли соглашения по всем «существенным условиям» договора. К этим условиям относится и конкретная сумма арендных платежей за весь срок аренды. Очевидно, что в современной России довольно проблематично определить размер арендной платы на несколько лет вперед. Поэтому договор должен содержать определенный порядок ее пересчета. Без такой нормы торги на право аренды противоречат части первой статьи 432 Гражданского кодекса. Очевидно, что строить здание на земле, плата за которую может в любой момент увеличиться по воле городских властей, отважится не каждый. Поскольку владелец здания все равно будет вынужден платить, такой договор носит все признаки «кабальной сделки», указанные в Гражданском кодексе.

Можно с большой долей уверенности предположить, что депутаты отклонят предложенные правительством документы. Впрочем, предложения народных избранников относительно купли-продажи земли ненамного лучше правительственных. Например, члены аграрного комитета Думы предложили запретить продажу участков предприятиям с иностранным участием. Очевидно, что подобная мера способна подкосить и без того довольно чахлый фондовый рынок. Иностранные инвесторы не смогут приобретать акции российских предприятий, выкупивших землю, в результате чего пакеты российских держателей обесценятся и они потеряют последнюю надежду на привлечение инвестиций. Решив не ограничиваться откровенно драконовской мерой, депутаты потребовали от правительства блокировать оборот земли до принятия антиреформаторского Земельного кодекса.

Судя по тому, какими предложениями депутаты отвечают правительству, у потенциальных покупателей земли нет надежды на то, что народные избранники доработают тексты законопроектов и устранят большую часть их недостатков. Вместе с тем без их принятия земельные отношения в современной России останутся феодальными.