Борис Вишневский

Через неделю — 14 августа во всех районах города начинаются общественные слушания по проекту важнейшего градостроительного документа: Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Которые определяют, что, где и с какими параметрами можно строить.
По словам руководителя 1-й мастерской Бюро генерального плана Бориса Николащенко, ПЗЗ даже более важны для граждан, чем генплан, поскольку генплан — это стратегический документ, «картина, нарисованная крупными мазками», а правила рисуют облик города — что будет создаваться или трансформироваться в той или иной его части. И в этом смысле, считает Николащенко, ПЗЗ в большей степени, чем генплан, отвечают на вопросы жителей, которые они обычно задают.

Обжалованию не подлежит

Действительно, если не знать эти правила, то и выбор места жительства в Петербурге, и инвестиции в недвижимость превращаются в «русскую рулетку»: повезет — не повезет. Купил квартиру — а рядом начинают воздвигать небоскреб или торгово-развлекательный комплекс на месте сквера… В общем, это не тот случай, когда во многом знании много печали. Совсем наоборот: печаль может стать следствием незнания.

Слушания проводятся в целом по каждому району — для жителей всех включенных в него муниципальных образований. Затем до 14 октября должны быть подведены итоги районных слушаний и обобщены замечания. После этого проект вместе с протоколами слушаний будет направлен в Законодательное собрание, где депутаты рассмотрят его в трех чтениях (возможно — с промежуточными депутатскими слушаниями) и внесут какие-то поправки. Затем — подписание губернатором, публикация и вступление в силу..

Это — процедура. Теперь — суть.

До сих пор — даже и после принятия нового Генерального плана — город жил по так называемым ВРЗ, временным регламентам застройки, вокруг которых кипели страсти на публичных слушаниях (а потом они нередко кипели вокруг строящихся в соответствии с ВРЗ объектов).

Необходимо понять: после того, как ПЗЗ будут приняты и утверждены законом Петербурга, никаких публичных слушаний по обсуждению высотных параметров и функциональному (территориальному) зонированию кварталов, включая соотношение жилой и нежилой застройки, обеспеченности зелеными насаждениями, количеству парковок в пересчете на жителей и метраж и так далее НЕ БУДЕТ.

После утверждения ПЗЗ слушания, где у граждан есть возможность высказать свои замечания и предложения, будут проводиться только по трем вопросам. Во-первых, при утверждении проекта планировки и межевания территории, выполненного в строгом соответствии с ПЗЗ. Во-вторых, в ситуации, когда застройщик хочет отклониться (как правило, в большую сторону) от предельно допустимых параметров застройки соответствующей территории. В-третьих, при решении вопроса о так называемом «условно разрешенном виде использования» земельного участка или объекта капитального строительства.

Подробнее об этом — чуть ниже, а пока отметим, что решение по этим вопросам, пусть и с учетом результатов слушаний, будет принимать правительство города, без всякого внесения поправки в закон, которым утверждаются ПЗЗ. А посему — гражданам надо максимально серьезно отнестись к тем параметрам, которые предлагаются в проекте ПЗЗ. Потом что-то исправить будет крайне сложно. Если вообще возможно.

Мелом расчерчен асфальт на квадратики…

Впрочем, чтобы именно так и отнестись к проекту ПЗЗ, гражданам для начала надо понять, что, собственно, выносится на обсуждение. А с этим есть большие проблемы…

Для знакомства с проектом у граждан есть два пути. Первый: посетить градостроительные экспозиции, которые должны быть выставлены во всех муниципалитетах. Второй: выйти в интернете на сайт Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) www.kgainfo.spb.ru, выбрать пункт «Проекты нормативно-правовых актов», а затем во всплывающем меню — пункт «Проект правил землепользования и застройки (редакция 2008 г.)». Откроются ссылки на текстовые и графические разделы проекта, которые в бумажном виде должны быть представлены на градостроительных экспозициях.

Текстовый раздел состоит из двух частей: общей и территориальной.

В общей содержатся основные понятия, определения, общие правила использования и застройки земельных участков, порядок выдачи разрешений и порядок проведения публичных слушаний по проекту ПЗЗ.

В территориальной части самое существенное — это перечень видов разрешенного использования земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства по так называемым «территориальным зонам».

Что это за зоны и как их найти? Точнее, как понять, к какой зоне относится интересующий гражданина квартал — как правило, тот, в котором он живет? Для этого надо обратиться к графическому разделу и найти «Приложение 3».

В первую очередь оно содержит так называемую раскладку. В ней вся территория Петербурга разбита на 224 квадрата, и нетрудно найти квадрат, к которому относится ваш квартал (квадрат может охватывать немалую часть территории вашего района).

После этого (для бумажной экспозиции) надо найти карту, где этот квадрат показан в более крупном масштабе, а в интернете надо просто щелкнуть мышью по этому квадрату, и он откроется в увеличенном виде.

Вы увидите схему территории (которая уже легко соотносится с привычной картой района), где расставлены буквенно-цифровые обозначения (например, «ТЗЖД2», или «ТР2», или «ТД1_2»). Это и есть условные обозначения территориальных зон. На отдельном листе приведена расшифровка этих обозначений. Скажем, «ТЗЖД2» — это зона застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенная за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны (наиболее характерная для районов новой застройки). А «ТР2» — зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования. И так далее.

На этих же картах более мелким шрифтом написаны четырехзначные номера кварталов, например «2202». Они будут нужны, если понадобится писать предложения по результатам слушаний — с отсылкой к номеру квартала.

Теперь, располагая обозначением вашей зоны, можно обращаться к текстовому разделу. Надо найти там параграф, где описаны виды разрешенного и условно разрешенного использования. И вы узнаете, что можно размещать на этой территории без дополнительных разрешений, а что («условно разрешенное использование») потребует отдельного обсуждения на публичных слушаниях, и каковы параметры (высота, плотность и так далее) возможного строительства.
Если это вас устраивает и соответствует вашим представлениям о территории, на которой вы живете, — хорошо, если не устраивает — можно предложить это поменять во время слушаний по проекту ПЗЗ. Как это сделать, мы расскажем позднее.

Не менее важны границы территориальных зон, особенно если они проходят внутри квартала. Стоит также обратить внимание на то, к какой зоне отнесен ваш любимый парк, какие виды использования предписаны для него. А то как бы потом не выяснилось, что его можно застраивать.

Есть одна у застройщика мечта — высота

А как же с высотой строительства? — спросит читатель. Надо найти «Приложение 2», где тоже будет раскладка (номера карт — такие же, как в Приложении 3), и найти подробную карту вашей территории. На ней каждому участку будут сопоставлены высотные параметры.

В большинстве случаев эти параметры записаны в виде последовательности из четырех (А/Б/В/Г) или двух (А/Б) цифр. Это предельные высоты фоновой и доминантной застройки в метрах. Соответствующие обозначения расшифрованы во второй части текстового раздела. Таким образом вы можете понять, здания какой высоты разрешено будет строить на вашей территории. И, соответственно, если эти лимиты вас не устраивают — предложить на слушаниях их изменить.

С предельной высотностью, впрочем, связаны два очень существенных обстоятельства.

Первое: сейчас эти параметры собираются менять — в КГА работают над соответствующими изменениями. И, по словам Бориса Николащенко, на слушаниях будут говорить не только о том, что заложено в проект ПЗЗ и утверждено постановлением городского правительства № 1731, но и о тех возможных модификациях, которые будут внесены.

Второе: редакция не раз рассказывала о запутанной ситуации с новым высотным регламентом, который городское правительство утвердило указанным постановлением № 1731. Он опубликован — но лишь в малой части, потому что карты, определяющие предельную высотность, не приведены. Председатель КГА Александр Викторов недавно заявил нашей газете, что новые высотные параметры все равно действуют. Но теперь выясняется, что Городская прокуратура иного мнения.

С птичьего на русский

«Рассматриваемый правовой документ не является самостоятельным нормативным правовым актом в сфере градостроительства и не подлежит применению до утверждения правил землепользования и застройки», — констатирует начальник отдела горпрокуратуры по надзору за исполнением законов в сфере экономики и охраны природы Е. М. Бухарина в ответ на заявление Людмилы Семыкиной о проверке законности применения постановления № 1731.

Из чего однозначно следует: старый высотный регламент отменен, а новый применять нельзя. И если до утверждения ПЗЗ городская администрация согласует строительство какого-нибудь небоскреба (о чем мы узнаем только постфактум) — ни один суд потом не отменит решение о строительстве. И скажет, что все законно. А мнение Александра Викторова сочтет частным, не имеющим отношения к делу…

Казалось бы, в преддверии общественного обсуждения такого сложнейшего и важнейшего документа, как проект ПЗЗ, чиновники КГА должны, что называется, не вылезать из телевизора и не сходить с газетных страниц, объясняя гражданам простыми словами суть проекта и переводя его с птичьего языка на русский. Растолковывая, как следует понимать те или иные нормы, что они означают для граждан и так далее.

Увы: вместо этого — глухая стена. В приемных руководителей КГА отказываются соединять журналистов с начальством, отсылая к пресс-службе, а пресс-служба советует договариваться с руководством самостоятельно. Те чиновники КГА (более низкого уровня), до которых удается дозвониться, говорят, что могут объяснить суть проекта ПЗЗ, но им нужна санкция руководства… и далее по замкнутому кругу. «А что вы волнуетесь? — гражданам все объяснят на слушаниях», — удивляются в пресс-службе КГА…

Вообще-то им надо объяснить это ДО слушаний — если, конечно, целью чиновников является проведение настоящих, а не декоративных обсуждений проекта ПЗЗ. Но если целью является превращение слушаний в профанацию — тогда чиновники делают все правильно.

Cправка «Новой»
Слушания по проекту ПЗЗ пройдут по графику: 14 августа — в Адмиралтейском районе, 18 августа — в Василеостровском, 19-го — в Выборгском, 21-го — в Калининском, 25-го — в Кировском, 26-го — в Колпино, 28-го — в Красногвардейском районе. Далее, 1 сентября — в Красносельском районе, 2-го — в Кронштадте, 4-го — в Курортном районе, 8-го — в Московском, 9-го — в Невском, 11-го — в Петроградском, 15-го — в Петродворце, 16-го — в Приморском, 18-го— в Пушкине, 22-го — во Фрунзенском, 23-го — в Центральном районе.

См. также:

Оригинал статьи
Борис Вишневский