Андрей Лазаревский

На основе Земельного кодекса РФ за восемь последних лет права собственности на недвижимость в России были превращены почти в фикцию. Российские власти создали все законодательные условия для передела недвижимости в пользу земельно-чиновничьей олигархии через законные манипуляции с правами на землю, с налогами на недвижимость. Теперь земельное законодательство станет послушным инструментом в руках своего создателя.

Пороки земельного права

Прежде всего следует отметить, что само понятие «земельные отношения» представляет собой хитрую ловушку. В цивилизованном мире недвижимостью считается земельный участок вместе со всеми его улучшениями, т.е. единый объект. Российское же законодательство лукавит, провозглашая два основных объекта — участок и строение («земельные участки… и все, что прочно связано с землей…» — ч. 1 ст. 230 ГК РФ). Хитрое «и» означает, что участок и здание на нем с юридической точки зрения есть отдельные, независимые друг от друга и равнозначные объекты. Хотя вполне очевидно, что участок это главная вещь, поскольку это база недвижимости, и в отличие от здания — вечная. Искусственный разрыв недвижимости на участок и здание создает условия для произвола: позволяет чиновнику «выдернуть» участок из-под здания. К сожалению, это не теория, а практика российской приватизации.

Изначально к новым частным собственникам перешли здания и их комплексы — предприятия (мы говорим о недвижимости поселений; о сельхозземлях разговор особый). Люди поверили новой Конституции, по которой государство существует только для защиты их прав. По Основному закону государство, объявив здания и предприятия частными, было обязано обеспечить полноценные права на них, передав в частную собственность и соответствующие участки.

Однако правящий класс чиновников сначала попытался «протащить» вариант Земельного кодекса с частной собственностью на землю, но… без права распоряжаться ею. В 1999 г. этот проект только чудом не прошел в Госдуме — не хватило одного голоса. В 2001 году приняли нынешний Земельный кодекс РФ. Его искусственность подтверждается самим Кодексом. Предмета своего у него нет, он вмешивается в сферу действия иного законодательства, в т.ч. гражданского, административного, природоохранного.

Новый Земельный кодекс закрепил-таки раздельность участка и здания, прикрыв это заведомо нечестными декларациями. Так, Кодекс декларирует единство объекта недвижимости — через принцип первичности участка (связанные с ним объекты следуют судьбе земельного участка — п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ). Но всем своим содержанием ЗК РФ участок от строения отделяет, создавая «земельное право».

Что же до юридического воссоединения участков со строениями, то власти развернули процесс в противоположном направлении. Были отменены прежние гарантии собственникам зданий на выкуп участка (Указ Президента РФ от 16.05.97 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»), новый ЗК РФ установил запреты для выкупа, ввел запутанную процедуру и странную систему расчета цены, которая вылилась в астрономические суммы выкупа. За два последних года был принят ряд законов, которые окончательно перечеркнули надежды на создание в обозримом будущем цивилизованного законодательства о недвижимости.

Рейдерство в Законе

Закон о новых условиях выкупа застроенных участков (от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собвтенности») представители партии власти назвали завершением земельной реформы. Завершение получилось своеобразное («Государственный феодализм» // «эж-Юрист» № 27, 2007). Всех собственников зданий, обладающих бессрочными правами на участки, Закон выдавливает в бесправные арендаторы. Их вопреки Конституции РФ понуждают к переоформлению земельных прав под страхом штрафов. Из альтернативы «собственность — аренда» фактически оставляют лишь аренду.

Для большинства собственников зданий остались прежние высокие цены выкупа. Для Москвы и Питера цены запретительные — 100% от кадастровой стоимости. Те же 100% от кадастра объявлены для всех, кому не удастся оформить выкуп до 2010 года. Двум категориям собственников дарован выкуп за 2,5% от кадастра, но он затруднён многими барьерами. Среди новых барьеров — разделение зданий на «чистые» (приватизированные) и «нечистые» (иные), возведенные до или после введений ЗК РФ. Земля под вторыми обойдется многократно дороже.

Тем же Законом подготовлена отмена будущими федеральными законами исключительного права собственников зданий на выкуп и даже на аренду. После 2010 г. выкупить участок под вашим зданием и даже арендовать его сможет другое лицо. Это равнозначно экспроприации частной недвижимости.

Кадастровая оценка стала еще более произвольной. По новой методике оценки земель населенных пунктов (Приказ МЭРТ №39 от 15.02.2007 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов») никакой привязки к рыночной стоимости нет вообще.Это приводит к фантастическим скачкам цен выкупа, земельного налога и арендной платы. Так с 2003 по 2007 г. кадастровая стоимость московских участков под промышленными предприятиями выросла на 300%!

Новый Водный кодекс РФ (от 03.06.2006 № 74-ФЗ) ввел запрет на приватизацию земельных участков в пределах 20 м береговой полосы и 5 м для ручьев (до 10 км от их истока). Данная норма создает проблему для самого института частной собственности. Новый запрет оставил в распоряжении чиновников более 320 тыс. кв. км только вдоль рек. С учетом ручейков, озер и водохранилищ указанную цифру можно удвоить. Это сравнимо с территорией всей Франции. Такой «земноводный феодализм» обрекает на административную земельно-арендную кабалу миллионы граждан и организаций.

Реальную угрозу правам частных лиц на недвижимость представляет новый Закон о развитии застроенных территорий (от 18.12.2006 № 232 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Им узаконено изъятие государственных и муниципальных земель целыми районами — под предлогом государственных и муниципальных нужд, но в интересах частных лиц. Понравившаяся инвестору территория будет изъята в упрощенном режиме — на основании муниципальных адресных программ. При этом навязываемую «реконструкцию» приравняли к аварийности.

Для собственников иной, кроме жилой, недвижимости изъятие по заниженной цене устроено иным способом — через ее выкуп девелопером по рыночной цене. За видимостью справедливости данной нормы спрятан обман. Ведь эта «рыночная цена» подменила обязанность муниципалитета обеспечить предварительное и равноценное возмещение. Разница существенная: при изъятии для муниципальных нужд вы могли бы требовать возмещения стоимости на момент до объявления о предполагаемом сносе. Девелопер же может выкупить дом за смешные деньги, оценив его на момент перед сносом.

Чемпионом по административному произволу стал недавний Закон о резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд (от 10.05.2007 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд»). Известно, что при резервировании выкуп участка запрещается автоматически. Теперь до 2010 г. чиновники получили право резервировать земельные участки на семь лет по своей воле, без правовых процедур Градостроительного кодекса РФ. При этом администрация не несет никакой финансовой ответственности за ущерб при резервировании. Если чиновник передумает изымать участок, то возмещения не будет вообще. Поскольку резервирование участка означает катастрофическое падение стоимости всей расположенной на нем недвижимости, включая здания, чиновникам фактически дана возможность безнаказанно манипулировать правами на любую частную недвижимость.

Институты наизнанку

Перед президентскими выборами власти вспомнили о важности системных институтов. Государственные институты в сфере недвижимости у нас есть — система регистрации прав на недвижимость, кадастрового учета, определение прав по использованию и развитию участка (территориальное зонирование по ГрКРФ), зачатки налогообложения недвижимости. Есть законы, есть учреждения. Однако данные институты не выполняют свое роли, поскольку служат не гражданам, а чиновникам.

Отечественная регистрация прав на недвижимость объединила в себе худшие черты двух существующих в мире и объективно несовместимых систем — регистрации прав и регистрации сделок. От первой взяла дороговизну, медлительность и бюрократизм; от второй — безответственность государства. Недавно установлена ответственность казны за ошибки регистрации (Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), но пострадавшими от ошибки признаются бывшие собственники лишь жилых помещений, а размер компенсации ограничен 1 млн рублей (ст.31.1 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ). Что это, как не издевательство над собственниками недвижимости?

За последние восемь лет сама система регистрации прав на недвижимость превратилась в централизованно управляемый институт манипулирования этими правами. Созданные изначально как финансово состоятельные региональные учреждения юстиции превращены в неэффективное федеральное ведомство —по аналогии с таким же кадастровым монстром. Государственные регистраторы могут отказать заявителю в регистрации права не только при возникновении сомнений в наличии оснований и в подлинности представленных документов. Они вправе теперь заявить также о недостоверности сведений в представленных вами документах (ч. 1 ст. 19 Федерального закона № 122-ФЗ в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ). Фактически регистратор получил права прокурора и судьи, но при отсутствии всяких судебных процедур.

Новые широкие возможности для злоупотреблений создала отмена в 2004 г. государственной регистрации при совершении сделки ранее возникшего права (абз. 2 ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 122-ФЗ в ред. Федерального закона от 02.11.2004 №127-ФЗ). Истинность содержащихся в ЕГРП сведений по-прежнему не гарантирована: приоритет имеет запись на закрытом для публичного доступа бумажном носителе — правоустанавливающем документе (ч. 2 ст. 12; абз. 2 ч. 8 ст. 12; ч. 3 ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ). Венчает эту фантасмагорию разрешение чиновникам вносить в записи ЕГРП изменения, не соответствующие правоустанавливающему документу (абз. 3 ч. 8 ст. 12 Федерального закона № 122-ФЗ в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 №69-ФЗ, от 29.12.2004 № 196-ФЗ).

Новый Закон о кадастре недвижимости (от 24.07.07 № 221-ФЗ) заслуживает отдельного разговора. Например, он подчиняет граждан чиновнику, требуя бесконечного учета меняющихся характеристик объектов. Закон отменил описательное определение границ участков, чем провоцирует повсеместные межевые конфликты. Инициировать постановку недвижимости на учет теперь позволяется любому (!) лицу (по-видимому, в фискальных целях). Это стимулирует всеобщее доносительство, создает условия для мошенничества.

Позитивом можно было бы назвать принятие Градостроительного кодекса РФ, который вместо советского административно определяемого целевого использования участка ввел правовые рамки для выбора самим владельцем недвижимости наилучшего вида ее использования. Однако исполнение Кодекса чаще всего блокируется чиновниками на местах. И пример подает власть федеральная. Постановление Правительства РФ от 29.12.2005 № 840 о форме градостроительного плана земельного участка определило форму плана только для одиночного участка, но — в нарушение ГрК РФ — не для их групп. Это дает основание для саботажа позитивных нововведений: правовое зонирование территорий сводится к административному назначению видов использования по каждому участку.

Приведенный перечень институциональных пороков в сфере недвижимости далеко не полон. В ближайшее время нас ждет принятие Закона об изъятии недвижимости по бессовестному образцу Олимпийского закона («Изъять и поделить по-олимпийски»// эж-Юрист № 48, 2007). В Краснодарском крае уже узаконена подмена предмета оценки и выкупная цена не выше определенной оценщиком от администрации. На подходе и единый налог на недвижимость, размер которого, как и сегодняшнего земельного налога, будет определять не Закон, а ведомственный произвол — вопреки Конституции РФ. Причина произвола в очередном обмане: налог с нас берут как с собственников недвижимости и участков, но полноценных нормальных прав собственности не дают. Это и понятно: бесправие арендаторов, как и собственников строений, стало основой сегодняшнего авторитаризма, а по сути — государственно-монополистического феодализма.

См. также:

Оригинал статьи
Андрей Лазаревский