Андрей Лазаревский , эксперт партии «ЯБЛОКО»

В феврале Московская городская Дума приняла постановление о законодательных инициативах - проектах поправок в Жилищный кодекс, в законы о его введении и о регистрации прав на недвижимость. А недавно, 26 марта, в первом чтении приняты постановления о поправках в Земельный кодекс и закон о его введении. Эти инициативы московских властей есть не что иное как попытка грубого ущемления прав граждан на земельные участки предприятий и многоквартирных домов. В случае принятия таких поправок пострадают миллионы граждан и организаций: ваш двор останется в госсобственности и в любой момент будет передан в распоряжение строительного комплекса. В собственность граждан можно будет оформить лишь обрезанные по фундаменту «отпечатки» зданий.

Изъятие без суда

Кардинальным образом изменяется концепция Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Согласно московскому проекту «в существующей застройке населенных пунктов земельный участок, занятый многоквартирным домом и необходимый исключительно для его использования, предоставляется в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме» (ч. 1 ст. 16* названного закона. Здесь и далее «*» означает норму федерального закона в редакции московских проектов).

По действующему Закону участок уже является общей долевой собственностью названных лиц. Фактически московские власти предлагают лишить имущества без суда миллионы граждан. Вместо сегодняшнего ясного определения участка («земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества») проект вводит что-то неопределенное - «участок, необходимый для использования». Видимо, с той же неблаговидной целью предлагается нормы о границах и размерах таких участков регулировать не сегодняшним федеральным законодательством, а законами субъектов РФ (ч. 1 ст. 36* Жилищного кодекса РФ). С помощью этих норм мэрия сможет по максимуму обрезать участки под домами для продолжения уплотнительной застройки.

Вместо бесплатного оформления - выкуп

По проекту участок предоставляется собственникам квартир бесплатно, если он был «сформирован для предоставления в общую долевую собственность до введения в действие Жилищного кодекса РФ» (ч. 2 ст. 16* Федерального закона № 189-ФЗ). Между тем известно, что с этой целью участки ранее не формировались. Это не столько юридическая безграмотность, сколько грубая хитрость: коли условие «сформирован… до введения» не соблюдено, не будет и бесплатного предоставления.

Такую догадку подтверждают поправки в ЗК РФ. Сегодня участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, предоставляются в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством. Проект же распространяет на этот процесс законодательство о приватизации (ч. 2 ст. 36* ЗК РФ). Вместо бесплатной передачи застроенных участков собственникам жилых помещений, т. е. вместо дооформления прав, в завуалированной форме вводится выкуп участка за деньги. Это еще один способ усложнить и не допустить передачи участка в частную собственность.

Чтобы облегчить последующую нужную трактовку о денежном выкупе, в другом месте написали прямо: собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме долю в праве собственности на участок предоставлять за плату, а ее размер определять по законодательству о приватизации (ч. 2 ст. 16* Федерального закона №189-ФЗ). Однако здесь московские чиновники, видимо, запутались. Приобретение доли в праве собственности на участок, которое допускалось Указом Президента РФ от 22.07.94 №1535, отменено после упразднения в 2003 году большей части Основных положений программы приватизации после 1 июля 1994 года. Еще более важно то, что различный режим приобретения прав на участок для его потенциальных сособственников противоречит ч. 2 ст. 19 Конституции РФ.

Задачу «держать и не пущать» частную собственность на землю проект решает творчески. Он исключает право общего собрания собственников требовать у властей формирования участка, освобождая чиновников от обязанности делать это (ч. 3 ст. 16* Закона № 189-ФЗ). А существующий автоматический режим действия Закона (участок переходит бесплатно с момента кадастрового учета) подменяется некими новыми действиями властей. Проект объявляет: ч.3-5 ст. 16 в описанной выше новой редакции вступают в силу с 1июля 2008 года. Это означает, что закон, как его ни меняй, серьезно мешает нынешнему мэру Москвы. И он, игнорируя правила юридической техники, предлагает важнейшие статьи о правах граждан на землю отменить.

Освобождение участка от его владельцев

Поправки в Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ «Жилищный кодекс РФ» предельно упрощают освобождение участков от нынешних владельцев недвижимости, которые могут помешать будущему застройщику. Сегодня администрация должна уведомить собственника жилого помещения о предстоящем изъятии за год. Проект эту обязанность хитрым образом сводит на нет. Исключается обязательная письменная форма уведомления о конкретном решении по изъятию, а уведомление можно будет симулировать. Например, сделать объявление по забытому всеми теле- или радиоканалу. И даже из такого объявления вы не узнаете ни номера, ни даты конкретного решения об изъятии - указывать их проект не требует (ч.4, ч.4.1* ЖК РФ).

В пользу современного феодала

Примечательна поправка в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ»: земельные участки в границах Москвы и Санкт-Петербурга, не занятые зданиями, строениями или сооружениями, после их формирования объявляются собственностью соответствующего субъекта РФ (ч. 6 ст. 3.1* указанного Закона). Подобная норма дает администрации возможность отрезать и присваивать куски участков частных лиц (участков, права на формирование и на получение в собственность которых сегодня имеют частные лица). Новация московской мэрии и депутатов носит откровенно феодальный характер: административная власть в пределах «феода» будет порождать и право собственности чиновного «феодала». Фактически это будет новым способом экспроприации земельного имущества в пользу государства.

Произвольное изъятие и резервирование

Перечисленные способы ущемления прав граждан на недвижимость весьма циничны, но они бледнеют перед следующими новациями. Возводимые за счет бюджета многоквартирные дома объявляются объектами социальной инфраструктуры, а резервирование для них распространяют на участки, уже предоставленные гражданам и юрлицам (п. 2 ч. 1 ст. 49*, ч. 1 ст. 70.1* ЗК РФ). Будущее строительство указанных домов причисляют к исключительным случаям изъятия участков для государственных и муниципальных нужд. Планирование таких «исключительных» домов предлагают вести не по ГрК РФ, который требует проведения общественных слушаний и утверждения местной представительной властью, а в предельно упрощенном режиме - по неопределенной «документации».

На основании этих норм решение о месте строительства «государственного» жилого дома и о резервировании участков земли чиновник будет принимать единолично. Именно так будут изымать участки для строительства ведомственного жилья для чиновничьего аппарата. Можно быть уверенным, что чиновникам достанутся лучшие территории и земельные участки.

Худшие же достанутся тем, кого выселят при «зачистке» территории для строительства элитного жилья. Больше года назад был принят скандальный Закон (от 18.12.2006 № 232-ФЗ) об изъятии земельных участков для «развития застроенных территорий». Скандальный - потому, что в нем развитие застроенной территории в целях жилищного строительства фактически определяется как муниципальные нужды - вопреки возражению в Заключении на проект того Закона Президента РФ. Кроме того, в этом Законе речь идет о приватизации государства - о противоречащей ч. 2 и 4 ст. 3 Конституции РФ передаче на аукционе частному лицу правомочий государства и муниципалитета по расселению, возмещению ущерба и выкупу недвижимости на «развиваемой» территории. Закон № 232-ФЗ сделал возможным передачу территорий целых районов близким к администрации девелоперам - с помощью специальных условий договора. Благодаря нормам московского законопроекта можно будет для освобождения участков проводить заблаговременное расселение за счет бюджета, чтобы не обременять инвесторов лишними расходами.

Что касается резервирования, то надо напомнить о недавно принятом и весьма жестком Законе от 10.05.2007 №69-ФЗ. По этому Закону администраторы получили право до 2010 года резервировать земельные участки по своей воле и в обход правовых процедур ГрКРФ. При этом Закон не содержит никаких норм о возмещении ущерба, нанесенного резервированием, что означает абсолютную безответственность администрации. Единственным препятствием для полного чиновничьего беспредела пока служит действующая норма о резервировании «земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам… в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур» (ч. 1 ст. 70.1 Земельного кодекса РФ). Проект московского мэра исключает слова «и не предоставленных гражданам и юридическим лицам», чем это последнее препятствие устраняется.

См. также:

Оригинал статьи
Андрей Лазаревский