Матвей Масальцев, опрос подготовил Александр Саргин

Столичные власти готовят настоящую земельную революцию, которая может нанести серьезный удар по базовому принципу неприкосновенности частной собственности. Мосгордума одобрила вчера в первом чтении проект законодательной инициативы по изменению федерального Земельного кодекса. Суть поправки, предложенной мэром Москвы Юрием Лужковым: разрешить резервирование и изъятие земель любой формы собственности под строительство на бюджетные деньги жилья и объектов социальной инфраструктуры. Основание: у столицы вскоре попросту не останется собственной земли под дома для очередников.

Если Госдума одобрит инициативу мэрии, местные власти смогут говорить с собственниками участков с позиции силы: те будут вынуждены продавать землю. А в случае несогласия с предложенной выкупной ценой им придется уповать лишь на суд. Который, как показывает практика, обычно встает на сторону властей.

Причем под изъятие могут попасть не только крупные собственники (например, владельцы земли под заводами), но и мелкие - простые граждане. В таком случае, предполагают противники законопроекта, столкновения граждан и властей в Южном Бутово покажутся цветочками.

На самом деле у Москвы даже меньше земель под будущую застройку, чем кажется. Потому что ее не хватает не только физически, но и юридически. «У нас нет земли, - честно признался на заседании в Мосгордуме первый замглавы департамента земельных ресурсов города Москвы Олег Рыжков. - Городу принадлежит только та земля, на которой расположены объекты, принадлежащие Москве. Остальная земля сейчас находится в государственной неразграниченной собственности, но подлежит передаче в собственность владельцам расположенной на ней недвижимости».

Например, владельцы промпредприятий имеют право на льготный выкуп земли под ними, а приватизировавшим свои квартиры гражданам участки под домами должны передать в долевую собственность. И если столичное правительство задумает строительство на этих территориях, ему придется договариваться с владельцами земли о ее покупке в стандартных рамках гражданско-правовых отношений. Собственник может и не согласиться продавать свою недвижимость, а может запросить за нее высокую цену. «Должны быть исключены случаи завышенных требований, - заявил Рыжков. - Мы придерживаемся принципа минимизации бюджетных расходов».

Как отберут

Если инициатива мэра Лужкова будет поддержана Госдумой, минимизация расходов бюджета действительно произойдет. Сейчас статья 49 Земельного кодекса четко ограничивает список причин, на основании которых власть может изъять землю под госнужды. Среди этих нужд - необходимость строительства транспортной инфраструктуры, объектов естественных монополий, оборонки, атомной энергетики тому подобное (см. справку). Кроме того, законодатель подчеркивает принцип исключительности, то есть невозможности построить необходимые объекты в другом месте. Строительство жилья и социальной инфраструктуры в этот перечень не входит. Москва пользуется существующей в той же статье Земельного кодекса лазейкой: позволено изымать земли на основе местных законов, а городское законодательство в свою очередь включает в перечень госнужд Москвы то самое строительство жилья. Однако в данном случае речь идет лишь о возможности резервирования и изъятия земель, принадлежащих городу. Пока большая часть территории Москвы находится в государственной неразграниченной собственности, мэрия имеет возможность маневра, хоть и вызывает своими действиями обвинения в вольной трактовке федерального законодательства. Но когда столичные власти все-таки завершат затянувшуюся передачу земли новым владельцам, лазейка закроется окончательно.

Земельный кодекс Российской Федерации (действующая редакция)

Статья 49. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

3. Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 настоящего Кодекса.

Отсюда и предлагаемые поправки в Земельный кодекс. Согласно законопроекту мэра в перечень госнужд, позволяющих резервировать и изымать участки любой формы собственности, включается такой пункт: «Объекты социальной инфраструктуры, в том числе многоквартирные дома, размещение которых предусмотрено документами территориального планирования... а строительство будет осуществляться полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета».

Что это означает на практике? Город резервирует землю какого-нибудь завода или ТСЖ, после чего владельцы могут на долгий срок оказаться в подвешенном состоянии (по закону резервировать можно на срок до семи лет). Потом власти объявят свою выкупную цену участка на основе независимой оценки, которая, как показывает практика, редко удовлетворяет владельца. Но в течение года продавец и покупатель должны прийти к соглашению. Если нет, вопрос о выкупной цене будет решать суд. Видимо, у столичных властей есть основания полагать, что суды не будут удовлетворять пресловутые завышенные требования.

У кого отберут

В первую очередь, как следует из пояснительной записки к законопроекту, столичные власти нацелились на промзоны: «При дефиците свободных территорий возникает необходимость изъятия отдельных земельных участков, в том числе неэффективно используемых, в частности, занятых промышленными предприятиями». Ресурс и правда огромный: промзоны занимают около 20% территории города и по прямому назначению, по оценке некоторых экспертов, используются процентов на 15. Так что предприятиям, готовящимся к выкупу земли, стоит призадуматься.

Однако даже в Москве список изъятий промзонами не ограничивается. Мэрии уже приходилось воевать с горожанами. Самый яркий пример - скандалы с проектами типовой застройки столичных деревень. «Первый экзамен по такому изъятию, в Южном Бутово, столичная власть сдала на единицу, - заявил на заседании в Мосгордуме лидер фракции «Яблоко» Сергей Митрохин. - На этом же примере мы узнали и то, что такое "рыночная оценка" изымаемой земли и недвижимости, когда за участок и хороший дом предлагали однокомнатную квартиру». Вполне возможно, что в скором времени со схожими проблемами столкнутся и собственники квартир: в генплане Москвы, который как раз сейчас проходит процедуру актуализации, отмечено немало жилых районов, где предполагается комплексная реконструкция с уплотнением.

В Москве есть хотя бы городское законодательство, не позволяющие переселять граждан из сносимых домов за пределы района или - в случае с ЦАО - округа. Это определенные гарантии защиты прав граждан, которых в других регионах страны нет. И местные власти получат возможность под предлогом строительства муниципального жилья выкидывать граждан из центра на окраины. Схема, которую приводил Митрохин, простая: свободные лакомые кусочки земли отдаются под коммерческую застройку, а проблемы очередников решаются за счет уплотнения существующих микрорайонов и сноса деревень. «Поправки могут развязать руки местным администрациям, - возмущается депутат Мосгордумы от фракции КПРФ Сергей Никитин. - Возможна волна возмущений граждан по всей стране, в том числе и в неконституционных формах».

Нашли проблемы в предложениях мэра и представители «Единой России», хоть и проголосовали все за них. «Законопроект потенциально имеет большую коррупционную составляющую, - считает депутат Андрей Ковалев. - Надо смотреть, что и по какой цене у кого будут выкупать. У меня есть уверенность, что «Трехгорку» никто трогать не будет, а более мелкий собственник может пострадать. Я сам когда-то был объектом классической рейдерской атаки под видом строительства жилья для военных».

Печальные лица и плохие намерения

Впрочем, по большей части единороссы, естественно, приводили положительные аргументы. Причем отталкивались от такого посыла: если не принять законопроект, город будет отдан под коммерческую застройку - на тех же самых частных территориях промзон. А вот для строительства жилья для очередников места уже не найдется.

«Все признают, что проблема есть, - резюмировал спикер Мосгордумы Владимир Платонов. - И если при этом нет регулирующего закона, то решают проблему люди с печальными лицами и плохими намерениями». Правда, если такие люди с плохими намерениями будут решать проблему в рамках сомнительного закона, может быть еще хуже.

Эффективный собственник земли в России - кто бы мог им быть?

ВИКТОР ПЛЕСКАЧЕВСКИЙ, председатель комитета Госдумы по собственности (фракция "Единая Россия"):

- Сначала нам нужно сформировать как таковой институт собственников земли. И только потом - на всякий случай - думать, насколько он эффективный и какую роль в этом может играть государство.

В данном случае вопрос не в эффективности, а в том, что Мосгордума делает очень странную попытку расширения оснований для изъятия. Сегодня в России, как и во всем мире, есть нормы, предусматривающие ограничения прав частного владельца в тех случаях, когда существуют интересы государства. Но абсолютно во всех законодательных системах (и в России тоже) это совершенно закрытый, то есть конечный перечень: нужды государственной безопасности, обороны, инфраструктурные проекты и в некоторых случаях проекты, касающиеся здоровья граждан (например, медицинские центры). И все - перечень закрыт.

Но у Москвы появляется желание раскрыть этот перечень и внести туда еще и жилье, пусть даже только муниципальное. Хотя у нас сегодня нет такой строгой категории, как муниципальное жилье: регионы или муниципалитеты строят скорее коммерческое жилье, называя его муниципальным.

Ни для кого не секрет, что строительный процесс сопровождается огромной коррупцией. Но ни коррупция, ни что-то еще не имеют такого значения, как расширение основания для изъятия, а фактически - для национализации. Я надеюсь, что и Госдума, и Совет федерации, и президент воспротивятся этому.

ГАЛИНА ХОВАНСКАЯ, член комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям (фракция "Справедливая Россия: Родина / Пенсионеры / Жизнь"):

- В случае принятия изменений в Земельный кодекс, предложенных Мосгордумой, справиться, например, с собственниками квартир в домах будет очень легко. Чиновники в очередной раз пытаются облегчить свое существование в борьбе с нами, собственниками.

В Земельном кодексе записано, что изъятие земли у собственника для госнужд осуществляется в исключительных случаях. А считать строительство муниципального дома (пусть даже для очередников) таковым - это, знаете ли, очень богатую фантазию нужно иметь.

АЛЕКСАНДР ЛЕБЕДЕВ, предприниматель:

- Эффективным собственником может быть только частный сектор. А у нас в собственники стремится государственная бюрократия всех видов и мастей.

Видимо, Москва решила под шумок свои ведомства сделать сверхполномочными. У них есть масса способов изъятия земли, не регламентированных законами. Разве в Бутово был исключительный случай под такое изъятие, как сказано в Земельном кодексе? Нет.

ВЛАДИМИР ПЛАТОНОВ, председатель Мосгордумы (фракция "Единая Россия"):

- Обсуждать проект закона только по названию - это очень смело. Давайте вернемся к этому тогда, когда в законе уже все будет прописано. Могу сказать, что эта инициатива Москвы учитывает специфику города. Мы находимся в рамках, а регулировать население и очередников города не можем, так что это будет одним из способов решения проблемы. И там, где все будет законодательно отрегулировано (а мы хотим сделать именно так), никакие рейдеры появиться не смогут. Рейдеры появляются там, где законодательство несовершенно (и они используют его пробелы). У нас любят из многого делать страшилки, но жизнь гораздо сложнее.

А что касается того, кто может быть эффективным собственником земли, так я помню, как москвичам давали по шесть соток на болотах, а через несколько лет они делали из всего этого сказочные территории. Именно у собственника земля используется более эффективно. Это касается как сельского жителя, так и горожанина.

См. также:

Оригинал статьи
Сергей Митрохин
Градостроительство и землепользование