Андрей Лазаревский

Восточная мудрость гласит: победа темных сил в том, что им удалось убедить человека, что их не существует. Та же мудрость добавляет: случайностей не бывает, через них с нами говорят силы светлые. 5 июля 2007 года страна праздновала выбор Сочи столицей зимних Олимпийских игр-2014. 4 июля Гос.Дума под занавес сессии приняла закон о новых условиях выкупа застроенных земельных участков. Под фанфары будущей Олимпиады новый закон появился незаметно. Можно порадоваться за черноморский город, который обещают обустроить по высшему разряду. Но что будет с нами и со страной в 2014 году? Об этом можно судить по закону о выкупе, который бодрые депутаты объявили завершением правовой базы земельной реформы. Здесь, похоже, радоваться нечему.

Вроде бы доросли до капитализма: товары в магазинах есть, какая-никакая конкуренция. Говорят, что нет демократии, которую заменяют рассуждения про суверенное нечто. Но это, скажете вы, вряд ли главное. По-нашему мнению, в сфере материальной главное – собственность на средства производства, из которых во всех смыслах первична собственность на земельные участки.

Это очевидно и для молодого поколения, читавшего макроэкономику Самуэльсона, и для тех, кто в молодости учил политэкономию социализма. Как, кстати, там определяли феодализм? Это такой строй, где основные средства производства (земля) принадлежат классу феодалов и используются в его интересах. А труженики подчинены феодалу как собственнику и как властителю.

Скорее национализация, чем приватизация

В России сейчас преобладающая часть зданий находится в частной собственности лишь формально. Ведь они стоят на государственной и муниципальной земле. Выкупить участки удалось только небольшой части предприятий – не более 7%. Если же учесть, что к сегодняшнему дню граждане смогли оформить в собственность лишь мизерную часть участков, занятых жилым фондом, то доля полноценной собственности в общем числе частных строений на землях поселений и промышленности будет еще меньше – около 3%.

Печальную картину могли бы улучшить сведения о частной недвижимости на землях сельхозназначения. Но их невозможно выудить из бессодержательной, а порой и лживой официальной статистики. Недвижимостью там названы земельные доли, которые недвижимостью не являются – а это 12 млн. га или 84% всей частной недвижимости в стране.

Но и по этой статистике видно, что скорее идет национализация, чем приватизация. Только за 2005 год из собственности граждан в государственную и муниципальную принудительно изъято за ненадлежащее использование 113 тыс. га сельхозземель.

Арендная кабала

Сделаем допущение: пусть доля юридически полноценных объектов недвижимости с учетом сельской местности составляет 10%. Значит, более 90% частных объектов недвижимости используются на правах бессрочного пользования или административной аренды. Такую недвижимость считать частной нельзя. Ведь чиновник как представитель формального собственника базовой земельной части недвижимости всегда может заявить на нее свои права.

Незавидна участь и земельных арендаторов: вместо права собственности на строение они получают права аренды, ограниченные по времени, да еще и урезанные произвольными условиями договора.

На первый взгляд договор аренды застроенного участка – гражданский. Но он выполняет функцию налога. Администрация вправе включать в каждый договор любые индивидуальные условия, и это создает фантастический гибрид «договорного налога». Такие, по сути, кабальные, арендные договоры подчиняют гражданина, фирму «его величеству» чиновнику. Заметьте: чиновник здесь выступает и как собственник, и как властитель. Получается чистой воды феодализм.

К тому же административно-«договорное» регулирование использования каждого земельного участка разбивает единое правовое поле страны на сотни тысяч осколков. А это типичная феодальная раздробленность. Неудивительно, что администраторы всех уровней чаще всего препятствуют переоформлению земельных участков в собственность. Земельная аренда позволяет им на подведомственной территории не только держать всех на коротком поводке, но и заниматься переделом собственности.

Чиновнику как «земельному собственнику» достаточно не продлить договор аренды участка – и бывший частный собственник недвижимости ее теряет. Варианты возможны самые экзотические. То собственнику частного склада местные власти отказали в продлении земельной аренды и тем лишили его недвижимости. В другом случае компании не продляют договор аренды под гаражом и она лишается своей недвижимости. В третьем – территория выводимого за пределы города предприятия в полсотни га передается близкой к администрации фирме-девелоперу.

Крепкие хозяйственники вместо капитализма

Неслучайно борьба за условия выкупа земли в России имеет очень богатую историю. Ведь права на участок это ясный индикатор взаимоотношений с властями. Если участок переоформлен в собственность и таких участков большинство, значит, вы полноценный собственник недвижимости, живущий в конкурентном поле, то есть при капитализме. Если нет – сохраняется темная феодальная эпоха земельной монополии чиновников. В этой борьбе темные силы особенно активны. С самого начала процесса выкупа после известного указа президента Ельцина о послечековой приватизации в 1994 году началась и кампания саботажа выкупа. Чиновники принуждали приватизированные предприятия к аренде их земельных участков, причем безо всякого правового основания.

В 1997 году вышел еще один указ со знаменательным названием «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (№ 485 от 16.05.97). Он стал поворотным пунктом во всей истории с выкупом. В проекте того указа, подготовленном в правительстве, были детально расписаны решения проблем выкупа.

Но и здесь не обошлось без темных сил. По пути из правительства в администрацию президента текст «усох» вдвое. А ключевое положение о цене выкупа в 5 ставок земельного налога превратилось в «не ниже 5-кратной ставки». Смысл указа изменился с плюса на минус.

Та же цена выкупа в 5 ставок земельного налога значилась в правительственном проекте нового Земельного кодекса в 2001 году. Но представлявшего в Думе правительство Германа Грефа, как видно, бес попутал: безо всякого основания он сдал эту норму, согласившись на безумный «прейскурант» цен выкупа (от 5 до 30 ставок налога).

В самом кодексе появились странные нормы: вместо стратегии на дооформление прав собственности на частную недвижимость выкуп участков, по сути, уравняли с арендой, назвав это переоформлением и назначив ему предельный срок.

То было большое лукавство. Ведь свободу-собственность уравняли с арендной кабалой. Да и цены оказались просто ломовые – 100 млрд. долларов по всем объектам страны (по оценке РСПП 2004 года). А при противодействии чиновников выкупу вам оставалась только аренда.

Бизнес-сообщество требовало устранить барьеры для выкупа. Предлагали участки под частными объектами передать в собственность бесплатно. Для этого были все основания. С 1997 года религиозные организации получают такие участки бесплатно. А с 2005 года – еще и общероссийские организации инвалидов вместе с учрежденными ими юрлицами. Да и сам президент Путин неоднократно заявлял о несправедливости вторичной продажи участков предприятиям, о необходимости снижении цен выкупа.

Временно разрешить и отменить

Но вышло по-иному. Закон о новых условиях выкупа установил еще более дробную систему цен. Как бы «льготные» цены выкупа действуют только до 01.01.2010 года. Для Москвы и Питера цену выкупа в 100% кадастра ввели уже с 2007 года (в среднем соответственно 3 млн. и 1 млн. долларов за га).

Сделано это с иезуитской хитростью. В 20% оценено «неполноценное» право собственности – с автоматическим запретом на реконструкцию плюс 80% за то, чтобы снять этот запрет.

Между прочим, такой запрет противоречит Конституции и здравому смыслу. Нельзя выходить за рамки разрешенного использования. Ведь это уже не позволяет Градостроительный кодекс. Смысл такого запрета (но не легитимность) понятен только в контексте московского закона о землепользовании. В нем в нарушение федерального закона разрешенное использование устанавливается индивидуальным административным решением.

С низкими ценами тоже не все чисто. Цена в 2,5% кадастра определена для двух категорий участков: принадлежащих коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям. Причем только в том случае, если здания ранее были приватизированы. А также для участков граждан и некоммерческих организаций – под зданиями, построенными или приобретенными до вступления в силу Земельного кодекса.

Для всех прочих – для бизнесменов, построивших здания за свой счет, для граждан и НКО, которые приобрели здания после 29.10.2001, – сохранен прежний «прейскурант» цен от 5 до 30 ставок земельного налога. Разница в ценах между 2,5% и «прейскурантом» существенная – от 2 до 10 раз.

Причина ценовой сегрегации собственников недвижимости по признакам, явно высосанным из пальца, остается неизвестной. Хотя ясно, что сегрегация по принципу религиозности, физической полноценности, как и по любым другим обстоятельствам, нарушает конституционные гарантии равенства прав граждан.

Техника выжимания собственников

После 01.01.2010 цена выкупа взлетит в сорок и более раз – до запретительных 100% кадастра. Те, кто не успеет выкупить участок за оставшиеся два года, окажутся в странном положении. Ведь начиная с 1 января 2011 года вводится штраф за нарушение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем «сроков и порядка переоформления» – от двадцати тысяч до ста тысяч рублей. Если вы не выкупили участок по запредельной цене и отказываетесь променять свое законное бессрочное право на землю на временную аренду, вас будут штрафовать бесконечно. И это еще не все. Новый закон ставит под сомнение само ваше исключительное право на приватизацию или аренду участков, которое теперь может быть отменено федеральными законами.

Иначе говоря: не «прогибаетесь» на аренду – ваш участок могут сдать в аренду чужому дяде. А это почти равно экспроприации частной недвижимости.

Собственников недвижимости выжимают в бесправные арендаторы системно. По недавнему закону о резервировании чиновник до 1 января 2010 года может произвольно зарезервировать любой участок, запретив его выкуп. И не будет нести финансовой ответственности: если передумает изымать участок, то никакого возмещения ущерба вы не получите.

Закон о развитии застроенных территорий под предлогом государственных и муниципальных нужд узаконил изъятие целых городских районов в интересах частных лиц.

Новый Водный кодекс ввел запрет на приватизацию земельных участков в пределах 20 метров береговой полосы и 5 метров для ручьев до 10 км от их истока, что оставляет в распоряжении чиновников территорию, сравнимую с территорией всей Франции.

Недавние поправки в ВК РФ (по мистическому совпадению вступили в силу в те же дни - 3.07.07) еще больше расширили эти запреты. Теперь ограничены в обороте участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, запрещены к приватизации участки любых прудов и обводненных карьеров.

При таких «правилах игры» передел недвижимости в пользу высших чиновников и близких к ним структур – дело техники. Все лукавые нормы последнего законодательства будут реализованы, и Сочи станет олимпийской столицей полноценно феодальной России.

См. также:

Андрей Лазаревский
Градостстроительство и землепользование