Андрей Лазаревский

10 октября комитет Думы по экономической политике отправил на доработку «олимпийский» законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с организацией и проведением XXII зимних Олимпийских игр <...> в городе Сочи». Председатель комитета Евгений Федоров заявил, что закон о подготовке к Олимпиаде не должен носить универсального характера, а должен иметь силу только на территории Сочи. Судя по этому аргументу, депутатов не устроила форма проекта, а не его содержание. Между тем за «олимпийским» названием в статьях 9–11 скрывался совсем другой проект – о новых условиях изъятия участков, которые нарушают права всех частных собственников недвижимости в России и превращают резервирование и изъятие недвижимости в универсальный инструмент административного произвола и подчинения граждан чиновнику.

Формально отправленный на доработку проект внесли депутаты, но всем ясно, что подготовлен он в правительстве. Значит, мы скоро получим тот же проект об изъятии в другой упаковке. Учитывая прежнюю практику, есть опасность, что он будет проведен в ускоренно-скрытном режиме. Поэтому важно посмотреть на предлагаемые нормы заранее.

По проекту прекращение прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком возможно без решения суда, в неопределенных «иных предусмотренных федеральными законами случаях» и в нарушение Конституции (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Порядок изъятия определяется правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления, хотя такая передача полномочий противоречит и ГК РФ, и конституционной норме об ограничении прав и свобод человека только федеральным законом (ст. 10; ч. 3 ст. 55 Конституции РФ).

Если сегодня собственник участка до достижения соглашения или судебного решения о выкупе может по своему усмотрению улучшать свою недвижимость, то проект запрещает строительство и иные улучшения земельных участков (новый п. 4 ст. 279 ЗК РФ). Срок уведомления о предстоящем изъятии сокращен для «олимпийского» случая до 90 дней, но в будущем может быть сокращен федеральным законом (новая редакция п. 3 ст. 279 ГК РФ) в других индивидуальных случаях. Значит, для вас формальности могут сократиться до минимального времени – по желанию властей.

Проект восстанавливает советский метод административного передела земли и иной недвижимости через «предоставление путем изъятия». Ранее этот механизм был прописан в Земельном кодексе. Механизм этот отменили с 1.01.2007 г. (Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ). Но не прошло и года, как его предлагают вернуть. «Если для предоставления земельного участка требуется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, оно осуществляется по заявлению заинтересованного лица…» (новый п. 3. ст. 32 ЗК РФ). Только теперь изъятие будут проводить не за счет средств «заявителя», а за счет бюджетных средств. Так под прикрытием неопределенных государственных или муниципальных нужд чиновник превращается в распорядителя любой недвижимости.

Проект исключает норму Жилищного кодекса о государственной регистрации в ЕГРП всех решений об изъятии жилья. Это облегчит властям процедуру изъятия, но разрушит систему регистрации прав на недвижимость. Подорвет доверие к государственному реестру и узаконит мошенничество: можно будет подлежащую изъятию квартиру продать как ничем не обремененную.

Чиновники придумали целую сеть норм, по которым сумма справедливого равноценного возмещения может уменьшиться до мизерной величины. Использованы два метода: искусственное разделение единого объекта на две части (участок и отдельно взятое строение) и затуманивание оценки.

Используя первый метод, установили дискриминационные условия возмещения ущерба для организаций. Для граждан оценку права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования приравняли к оценке собственности. А вот организациям в этом отказано (кроме всероссийских организаций инвалидов и религиозных организаций, которые получат «компенсационные» участки в собственность) (новая редакция п. 3 ст. 57 ЗК РФ). Право ПБП, принадлежащее юрлицам, будет оцениваться как право арендатора на 49 лет. Это не лезет ни в какие ворота. Временное право аренды нельзя приравнивать к праву бессрочному. Не имеют смысла и разговоры об оценке «аренды вообще»: оцениваться может лишь конкретный договор. Значит, оценка будет произвольной. И за свое имущество вы получите жалкие крохи. Эта схема есть чуть прикрытая экспроприация.

Фокусы со стандартами и резервированием

Есть у нас хороший Закон об оценочной деятельности, по которому разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности доверена саморегулируемым организациям оценщиков. Федеральные стандарты оценки должен разрабатывать Национальный совет по оценочной деятельности. А уполномоченный федеральный орган их обязан лишь утвердить (ст. 20 ФЗ «Об оценочной деятельности…»). Но Минэкономразвития в сентябре этого года вопреки закону, не дожидаясь Национального совета, опубликовало свои собственные Федеральные стандарты (ФСО №№ 1, 2 и 3). Столь вольное обращение с законом это ведомство себе разрешает, поскольку именно оно законопроекты и пишет, изменяя их по своему желанию. В депутатском проекте уполномоченному федеральному органу даровано право утверждать стандарты оценки (новый п. 4 ст. 57 ЗК РФ). Нелегально принятые стандарты оценки вызывают вопросы. Почему базовые понятия оценки в версии МЭРТ столь мутны, противоречат понятиям, установленным в законе? Определение оценки выродилось в денежную сумму, предлагаемую, запрашиваемую или уплаченную за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (п. 4 ФСО № 1). В случае с изъятием это определение легко оправдает любую самую мизерную цену, которую вам будут навязывать власти.

Не забудем сказать и о сюжете ущерба от резервирования. По этому поводу в проекте, как и в МЭРТовских «стандартах», оглушительное умолчание. Такое же, как и в недавно принятом законе о резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд (№ 69-ФЗ от 18.04.2007). Этот закон пока чемпион по административному произволу. Все ранее введенное резервирование объявлено законным, и теперь у того, чьи права были нарушены, шансов добиться правды нет. Администраторы вплоть до 2010 г. получили право резервировать на семь лет земельные участки без правовых процедур Градостроительного кодекса, по своей воле. При этом чиновники не несут никакой финансовой ответственности за ущерб при резервировании: если передумают изымать участок, то никакого возмещения может не быть вообще. Между тем объявление о резервировании участка означает катастрофическое падение стоимости всей недвижимости, включая здание. Умалчивая об ущербе от резервирования, наши чиновные законодатели не просто нарушают конституционные права граждан и организаций, но превращают резервирование-изъятие в инструмент устрашения всех и каждого, кто пока владеет хоть какой-то недвижимостью.

Дискриминация арендаторов

Сегодня обладатель права административной земельной аренды на срок более пяти лет имеет некоторые дополнительные гарантии, в том числе досрочное расторжение договора, только по суду. Эта гарантия перечеркивается нормой проекта о том, что иной порядок расторжения договора аренды земельного участка может быть установлен федеральными законами (новая редакция п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Такой «иной порядок» сразу и устанавливается для олимпийских целей в Сочинском национальном парке: договор прекращается при отказе от заключения арендатором договора в качестве подрядчика (ч. 29 ст. 13 проекта). Но потенциальный «иной порядок» подвешивает в состоянии неопределенности всех арендаторов страны, заключивших договор с чиновником. Их права могут быть урезаны в любой момент. Отследить же в великом количестве законопроектов изменения, ущемляющие права арендаторов, будет очень сложно.

Особой дискриминации при изъятии подвергаются арендаторы участков, заключившие договоры с частными собственниками. Специально для них записано, что их права прекращаются одновременно с изъятием. И непонятно, какой срок аренды надо закладывать в оценку рыночной стоимости этой аренды и находящегося на нем недвижимого имущества. Если это срок по договору, то оценка будет рыночной. Если же буквально следовать проекту, то цена прекращенных прав аренды будет равна нулю. И «законной» будет любая оценка арендных прав по желанию заказчика-администратора.

См. также:

Оригинал статьи
Андрей Лазаревкий
Градостроительство и землепользование