10 октября Комитет Думы по экономической политике рекомендовал отправить на доработку скандальный "олимпийский" законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с организацией и проведением XXII зимних Олимпийских игр в городе Сочи". Депутатов не устроила форма проекта, а не его содержание: закон о подготовке к Олимпиаде не должен носить универсального характера, а должен иметь силу только на территории Сочи. Значит, мы скоро получим то же самое в другой "упаковке". Учитывая опасность, что предлагаемые нормы будут приняты в ускоренно-скрытном режиме, полезно рассмотреть их заранее.

Генеральные новации по изъятию

«Олимпийский законопроект» был использован для прикрытия спорных новаций об изъятии, которые затронут всех россиян. К такой мысли подталкивает и утверждение зампредседателя Комитета Госдумы по собственности Евгения Богомольного о том, что законопроект не предполагает упрощенного порядка изъятия земли за пределами Сочи.

На деле статьи 9 - 11 проекта представляют собой нормы, которые устанавливают для всей страны новые правила изъятия недвижимого имущества. Проект вносит серьезные изменения в Гражданский, Земельный кодексы, фактически изменяет Закон об оценочной деятельности по вопросам изъятия и оценки земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. В частности, вопреки ч. 3 ст. 35 Конституции РФ проект устанавливает, что на всей территории страны прекращение прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком возможно без решения суда -- в неопределенных «иных предусмотренных федеральными законами случаях» (подп.7 ст. 45 ЗК РФ, п. 8 ст. 10 проекта).

Новый порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков и жилых помещений также нарушает Основной закон. Порядок изъятия земельных участков определяется - соответственно федеральным, региональным или муниципальным нуждам - Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления (новая редакция п.3 ст.55 ЗК РФ). Между тем подобная передача полномочий противоречит конституционной норме об ограничении прав и свобод человека только федеральным законом (ст. 10; ч. 3 ст. 55 Конституции РФ) и прямой норме ГК РФ, согласно которой порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством (п. 2 ст. 279 ГК РФ).

Сегодня действует общая норма ГК РФ о том, что собственник земельного участка должен быть уведомлен о предстоящем изъятии земельного участка не позднее чем за год. Проект объявляет: этот срок может быть сокращен федеральным законом (новая редакция п. 3 ст. 279 ГК РФ). Для «олимпийского» случая срок сокращается до 90 дней. Это значит, что в «индивидуальных случаях срок формальностей перед изъятием - до любого минимального времени.

Решения органов власти или местного самоуправления об изъятии земельного участка по проекту могут содержать ограничения на строительство или иные улучшения земельных участков (новый п. 4 ст. 279 ЗК РФ). Ограничения необоснованно ущемляют права землепользователей: согласно действующей норме ГК РФ, которую проект не изменяет, собственник участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением, а также несет риск отнесения на него при определении выкупной цены участка затрат и убытков, связанных с новым строительством (ст. 280 ГК РФ).

Предоставление путем изъятия

Норма проекта гласит: «Если для предоставления земельного участка требуется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, оно осуществляется по заявлению заинтересованного лица в порядке, установленном настоящим Кодексом и федеральными законами» (новый п. 3 ст. 32 ЗК РФ). Таким образом, восстанавливается советский метод административного перераспределения недвижимости через «предоставление путем изъятия». Ранее этот механизм был прописан в Земельном кодексе, но данные нормы утратили силу с 01.01.2007 (Норма, отмененная Законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ, гласила: «При предоставлении испрашиваемого земельного участка в результате его изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении земельного участка принимается решение о соответствующей форме изъятия такого земельного участка.» (недействующий п. 3 ст. 32 ЗК РФ.) Не прошло и года, как этот механизм предлагается вернуть. Только теперь изъятие предлагается проводить не за счет «заявителя», а за счет бюджетных средств.

Под прикрытием формулировки «для государственных или муниципальных нужд» государство, муниципалитет в лице чиновника превращаются в распорядителя любой недвижимости, что несовместимо с рыночной экономикой.

Дискриминация организаций

По проекту при денежной оценке изымаемых земельных участком, которые находятся у граждан на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования эти права приравниваются к праву собственности (новая редакция п. 3 ст. 57 ЗК РФ). По сути, государство признает: пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование земельным участков есть то же самое, что собственность на участок. Признаёт без каких-либо требований к гражданам о переоформлении. Вместе с тем, выясняется, что защитить при изъятии решили только граждан, но не организации. Право постоянного (бессрочного) пользования, принадлежащее организациям, будет оцениваться как право арендатора на предельный срок. Это можно рассматривать как едва прикрытую экспроприацию недвижимости.

Приравнивание для целей оценки ПБП к праву аренды на 49 лет не выдерживает критики ни по содержательным основаниям, ни по формально-юридическим критериям. С содержательной точки зрения недопустимо приравнивание права постоянного (бессрочного) пользования к аренде, ограниченной по времени. Кроме того, с точки зрения рыночной оценки, разговоры об оценке «аренды вообще» не имеют никакого смысла. Оцениваться может лишь определенный договор аренды с конкретными условиями, т.е. правомочиями и обязанностями арендатора. В ситуации, когда условий аренды нет, не может быть обоснованной оценки. Стоит отметить, что отказано в получении участка в собственность тем юридическим лицам, которые сегодня могут переоформить своё право ПБП на собственность за деньги. В то же время всероссийские организации инвалидов и учрежденные ими юрлица, а также официальные религиозные организации, которые имеют право на бесплатную приватизацию участков, получат «компенсационные» участки в собственность.

С юридической точки зрения подмена предмета оценки противоречит конституционному требованию о равноценном возмещении (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ). А дискриминация прав на возмещение ущерба нерелигиозных и неинвалидных юридических лиц по сравнению гражданами нарушает другую норму Основного закона - о недопущении дискриминации (ч. 2 ст.19 Конституции РФ). Несправедливое и внеправовое отношение государства к правам на землю юрлиц раскрывает смысл политики так называемого переоформления прав на землю. По сути, чиновники рассматривают большинство собственников зданий и предприятий, не переоформивших участки в собственность, как бесправных арендаторов. (см. «Государственный феодализм», «эж-Юрист» № 27 за 2007г.).

Без равноценного возмещения

Ключевым положением закона об изъятии должна была бы стать норма о расчете размера равноценного (по рыночной цене) возмещения. Можно ли надеяться на конституционное равноценное возмещение по новому проекту? Действующая норма ГК РФ дает основание для включения в выкупную цену рыночной стоимости единого объекта недвижимости: там упоминается «рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества» (п. 2 ст. 281 ГК РФ). Проект вносит дополнение: «Особенности определения убытков, возникающих в связи с изъятием земельных участков, устанавливаются земельным законодательством».

Появляется возможность манипулировать оценкой как в сторону занижения выкупной цены, так и завышения. Занижение возможно с помощью отрыва здания от участка, когда первое будет оценено как груда кирпичей, а участок - по произвольной кадастровой оценке. Завышение возможно благодаря столь же произвольной и завышенной оценке здания и участка и «повторному» счету фактора цены местоположения (он фигурирует в оценке и участка, и здания).

В настоящее время оценка рыночной стоимости имущества регулируется Законом «Об оценочной деятельности…», по которому разработка стандартов и правил оценочной деятельности передана саморегулируемым организациям оценщиков и их Национальному совету. В сентябре этого года в нарушение Закона Минэкономразвития России опубликовало собственные федеральные стандарты оценочной деятельности (Приказы МЭРТа № 254, 255 и 256 от 20.07.2007). Теперь данное нарушение Закона проект покрывает постфактум: «Расчёт рыночной стоимости изымаемого земельного участка, рыночной стоимости прав пользования, владения и аренды изымаемого земельного участка осуществляется в соответствии со стандартами оценки, утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти уполномоченным в сфере регулирования оценочной деятельности» (новый п. 4 ст. 57 ЗК РФ).

Базовые понятия оценки в «стандартах» МЭРТа противоречат понятиям, установленным в Законе. Вместо ясного «законного» определения оценки (ст. 3 Закона об оценочной деятельности) оценка определена как денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (п. 4 ФСО № 1), что применительно к оценке при изъятии «легализует» любую мизерную оценку, навязываемую администрацией.

В «стандартах» МЭРТа не говорится об оценке ущерба от резервирования. Между тем согласно Закону о резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд от 18.04.2007 № 69-ФЗ администрации предоставлены широчайшие полномочия по резервированию. Нет норм об оценке ущерба от резервирования ни в названном Законе, ни в новом проекте. По Закону № 69-ФЗ ранее введенное резервирование объявлено законным, что делает бессмысленным судебное противодействие даже явным нарушениям. Чиновники вплоть до 2010 года получили право резервировать на семь лет земельные участки без правовых процедур ГрК РФ. По истечении срока резервирования они могут отказаться от выкупа и не будут нести финансовой ответственности за причиненный ущерб. Одно лишь объявление о резервировании участка означает почти полное уничтожение прав на равноценное возмещение стоимости недвижимости.

Похоже, что резервирование-изъятие целенаправленно превращается властями в инструмент административной диктатуры.

Дискриминация арендаторов и коррупция

Обладатель права административной земельной аренды на срок более пяти лет имеет некоторые дополнительные гарантии, в частности, досрочное расторжение договора возможно только на основании решения суда. Гарантия перечеркивается нормой проекта о том, что иной порядок расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, может быть установлен федеральными законами (новая редакция п. 9 ст. 22 ЗК РФ). «Иной порядок» установлен проектом в Сочинском национальном парке. Но все прочие арендаторы в стране оказываются в подвешенном положении. Их права могут быть урезаны в любой момент; отследить в огромном количестве проектов изменения, ущемляющие права арендаторов, будет невозможно.

Появляется в проекте необоснованная дискриминация лиц, арендующих участки у частных собственников: их права прекращаются одновременно с изъятием. Какой срок аренды надо закладывать в оценку рыночной стоимости аренды участка и недвижимости на нем? Если буквально следовать проекту, то цены у прекращенных прав просто нет. «Законной» может стать любая оценка - от рыночной цены до нуля.

Проект разрушает систему регистрации прав на недвижимость в стране. Исключается норма Жилищного кодекса о госрегистрации в ЕГРП всех решений об изъятии жилого помещения (ч.2 ст.11 проекта), чем нарушается принцип публичности записей о правах на недвижимость, подрывается доверие к госреестру, буквально узаконивается мошенничество. Например, пользуясь отсутствием отметки в ЕГРП, можно будет подлежащую изъятию квартиру продать как ничем не обремененную.

Установлено, что в иных случаях, установленных федеральными законами могут передаваться земельные участки в безвозмездное срочное пользование (новый подп. 5 п. 1 ст.24 ЗК РФ). Данная норма, продолжая «регигиозно-инвалидную» бесплатную приватизацию, открывает широкие возможности для коррупционной и несправедливой бесплатной раздачи земель отдельным категориям лиц. Интересно, что с «олимпийским» сюжетом она никак не связана. Заметить среди множества законов Госдумы нормы о бесплатной раздаче участков будет очень сложно. Чего, видимо, и добиваются инициаторы нововведения.