С законами, которые принимаются вокруг кадастра, как и теми, что должны быть приняты в ближайшее время, далеко не все до конца понятно. С этим утверждением вполне согласен Андрей Алексеевич Лазаревский, независимый эксперт, почетный член Российского общества оценщиков.

Слово о кадастре (1)

Андрей Лазаревский: Законопроект о кадастре идет не в единственном числе; параллельно с ним принят в первом чтении проект закона о землеустройстве, в котором рассматривается также ряд сюжетов о кадастре и недвижимости, а также закон о резервировании. Но давайте поговорим о проекте кадастра и недвижимости. Этот проект был принял в первом чтении несмотря на то, что ряд профильных комитетов говорил о серьезных недостатках текста. В частности, депутаты говорили, что проект создает препятствия для экономического развития на всех уровнях - от муниципалитета до Федерации.

Суть в том, что для функционирования рынка недвижимости (а проще - для того, чтобы вы могли понять, чем, собственно, владеете как собственник недвижимости), вы должны получить документ о государственной регистрации этого объекта. У нас это называется государственный учет объекта недвижимости. Сегодня этот учет производится странным образом, поскольку есть отдельный учет земельного участка, и ведет это дело "Роснедвижимость". Затем - учет строений - зданий, помещений, сооружений, то есть квартир, - эти дела ведет Бюро технической инвентаризации.

Цель кадастра недвижимости, - а проект разработан в министерстве Экономического развития и торговли, а по сути, самим ведомством "Роснедвижимость", - объединить названные два объекта, так чтобы можно было учесть участок и расположенные на нем объекты.

- Я недавно наблюдал в Бельгии кадастр недвижимости: в городском парке все деревья пронумерованы! Причем, как сказали старожилы, эти номерки на деревьях висят чуть ли не лет двести - триста. По-моему, в Европе уже лет четыреста назад знали необходимое количество кустарников, границы участков земли, - то, к чему мы сегодня только-только начинаем приближаться.

Андрей Лазаревский: По нашему далеко не совершенному законодательству, дерево - тоже объект недвижимости, как многолетнее растение. У нас, конечно, до учета деревьев дело не дойдет, но опыт Европы в учете объектов недвижимости и земельных участков для нас не лучший: Европа недаром используется нашими субъектами Федерации в качестве примера, когда они, например, заявляют, что Красноярский край покрывает Францию как бык овцу. И из-за того, что такой широкий размах - почти шестая часть суши, - подходы должны быть иные. Хотя очень многое можно (и нужно) почерпнуть у европейских стран, лучше все же брать канадский опыт.

Действительно, цель благая; проект шел под лозунгом "Даешь нацпроект по доступному жилью!", но, как я покажу, она отнюдь не приближает нас к решению проблемы. А решение таково: чтобы каждый гражданин мог пойти и учесть свой земельный участок быстро, дешево и с минимизацией возможных конфликтов с соседями...

Чиновник с кистенем (2)

- Мы продолжаем разговор с экспертом рынка недвижимости, почетным членом Российского общества оценщиков Андреем Алексеевичем Лазаревским о кадастровом законопроекте, который готовится к принятию Государственной думой. Возможно ли сейчас что-то успеть сделать, ликвидировать чиновничьи лазейки, пробелы и так далее? Или же суд - единственное возможное решение?

Андрей Лазаревский: Суд не поможет. Законопроект объявляет Росземкадастр, автора законопроекта, заинтересованным лицом при возникновении судебных дел в отношении ошибок, которые выявляются в кадастре. Это сюжет, который, как говорится, не лезет ни в какие ворота. Чиновник совершает ошибку, а потом выясняется, что кадастровое ведомство может подать встречный иск к тому, кто эту ошибку захочет исправить.

При этом введено понятие технической ошибки, которое никак не раскрывается, и эту техническую ошибку ведомство может исправить своим решением по собственному усмотрению, информировав собственника постфактум. Тогда как сам собственник участка или недвижимости вместе со всеми соседями - пусть их будет сколько угодно - не сможет этого сделать, он не сможет исправить эту техническую ошибку, поскольку проект позволяет это сделать только в судебном порядке.

Это означает, что чиновники просто издеваются над обществом, присваивая себе возможность произвольным образом изменять сведения о вашем земельном участке и посылая вас далеко и надолго по большому кругу в суд, где они же потом будут как равные с вами заинтересованные лица, судиться с вами, утверждая, что они по сути дела правы.

- Ну, хорошо, чиновник в суде против вас, пусть он даже заинтересованное лицо. В чем проблема?

Андрей Лазаревский: Проблема в том, что люди, которые занимаются бизнесом, знают, что они теряют время и деньги, если знают, что любое действие в отношении их земельного участка может повлечь бездействие. Чиновник может на ровном месте создать проблему и сказать: о, здесь техническая ошибка; идите, ребята, исправляйте ее в суде.

- Так он и без кадастра может создать проблему на ровном месте...

Андрей Лазаревский: Я говорю, что закон, который призван регулировать отношения, который призван прописать все, чтобы гражданам было легче, удобнее работать друг с другом, превращен просто в инструмент дичайшего произвола. Это уже не бандит с кистенем, даже не с автоматом, а автоматизированная высокотехнологичная система выбивания денег, недвижимости по частям у граждан и организаций. Вот в чем страх и ужас. И еще безобразие в том, что при сегодняшней системе кадастровое ведомство абсолютно безответственно, оно имеет полную свободу рук в отношении любого гражданина.

Кадастровый обсчет (3)

- По целой совокупности аспектов, связанных с законопроектом о кадастре, получилось так, что арендаторы земельных участков, которых вынудили перейти на аренду (они не смогли выкупить землю) оказываются вообще в беспомощном положении. Этот проект закона о кадастре лишает арендаторов земельных участков права вообще инициировать кадастровый учет. Понимают ли это авторы закона?

Андрей Лазаревский: А это вопрос к Герману Оскаровичу!

- Но вы говорите, что в Думе были люди, которые написали, мягко говоря, не слишком благожелательные отзывы...

Андрей Лазаревский: Я вам скажу, что написано в заключении. При всей неоднозначности отношения многих к сегодняшнему составу Государственной думы следует отметить, что несколько комитетов, в частности, аграрии, высказали очень здравые мысли, но, к сожалению, в самом общем виде. У меня все ходы записаны, могу процитировать. Документ "создаст препятствия для экономического развития на всех уровнях, остановит строительство, ведомственная регламентация кадастрового учета окажется в руках узкого круга лиц вне контроля правительства РФ и Федерального собрания. Нет упрощения и удешевления учета, нет описания объектов капитального строительства, ущемляются права собственников недвижимости, а также земельных арендаторов на площади более девяноста миллионов гектаров. Усугубится волокита и злоупотребления в органах кадастрового учета" (это как раз замечание Аграрного комитета). Вот такие "общие" замечания...

- Это не замечания, это приговор...

Андрей Лазаревский: Хотел бы сказать о дополнительных сюжетах, которые позволяют сравнить всю эту систему с суперсубмариной. Знаете, какова цена вопроса? Заявленная стоимость этой, так сказать, "субмарины" - тридцать восемь миллиардов рублей на пятилетку до 11-го года.

- Куда и как уйдут эти миллиарды?

Андрей Лазаревский: Эти деньги поступят из бюджета по программе автоматизированного земельного кадастра и учета недвижимости. Но это не все деньги, потому что, как показывает анализ проекта, их будет явно недостаточно. Маловато будет...

У меня есть хороший эксперт Игорь Румянцев, он долгое время работал в системе земельного кадастра, в международных организациях, в банках. Так вот он опубликовал статью, где привел свои очень интересные расчеты. На сегодня он оценивает количество объектов, подлежащих учету, в 290 миллионов единиц, в том числе - семьдесят миллионов земельных участков, при том что на сегодня учтено всего пятнадцать миллионов. Также семьдесят миллионов зданий, строений, сооружений, порядка ста сорока миллионов помещений и десять миллионов прочих объектов. Кроме того, по девяти миллионам объектов нужно будет ежегодно обновлять сведения, и это - сегодняшним четырнадцати тысячам чиновников, которые работают в Росземкадастре! По приблизительным подсчетам, здесь работы на сто шестьдесят лет, если не более...