На этой неделе Совет Федерации ФСРФ одобрил законопроект об уточнении условий и порядка выкупа земельных участков. Об этом проекте в бизнес- и экспертном сообществе было сказано много нелестных слов. Доработка проекта после первого чтения заняла целых восемь месяцев. Однако знакомство с его текстом показывает, что далеко не все замечания были учтены разработчиками. Об этом нашему изданию рассказывает эксперт партии "Яблоко" Андрей ЛАЗАРЕВСКИЙ

По мнению председателя Комитета по собственности В.Плескачевского, в законопроекте реализовано указание Президента РФ об ограничении предельной цены земельных участков, выкупаемых до 01.01.2010. Действительно, в Послании о бюджетной политике на 2007 г. В. Путин потребовал законодательно урегулировать снижение выкупной цены участков под всеми частными объектами. Но указания о временности этого снижения не было. Ведь переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на участок, застроенный частным зданием, это не банальная купля-продажа, а действие, которым должно гарантироваться конституционное право собственности на единый объект недвижимости.

Выполнение государством этой своей обязанности не может быть временным. Кстати, В. Путин неоднократно отмечал, что считает продажу земельных участков под приватизированными предприятиями несправедливой вторичной продажей (на съездах РСПП в 2003 и 2004 гг.). Более того, в 2005 г. он подписал Закон о бесплатной передаче застроенных земельных участков общероссийским организациям инвалидов и учрежденным ими юридическим лицам. Не о продаже, а именно о передаче, причем не ограниченной никакими сроками. Кроме них с 1997 года бесплатно получают участки под строениями религиозные организации.

Цена несправедливой продажи

Утверждение о цене в 2,5% от кадастровой стоимости для всех собственников также недостоверно. В тексте - различные цены для разных искусственно создаваемых ситуаций.

До 2,5% от кадастровой стоимости:

для участков, принадлежащих коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, если здания, строения, сооружения ранее отчуждены из государственной или муниципальной собственности (вне зависимости от времени возникновения права собственности на эту недвижимость);

для участков, принадлежащих гражданам и некоммерческим организациям, под зданиями, построенными или приобретенными до вступления в силу Земельного кодекса.

По сравнению с сегодняшними ценами 2,5% от кадастра может дать снижение цены, но этого может и не произойти из-за абсолютного произвола в определении несуществующей рыночной стоимости застроенных госучастков.

До 100% от кадастровой стоимости:

для Москвы и Санкт-Петербурга (20% за «неполноценное» право плюс 80% за снятие запрета на реконструкцию). Это выливается в заоблачные суммы (в среднем соответственно $3 и $1 млн за га). Такая схема вводит фактический налог на реконструкцию и на улучшение земельных участков, который блокирует благоустройство территории городов. С юридической точки зрения этот запрет противоречит целому ряду норм Конституции РФ (ч. 1 ст. 34, ч. 2 ст. 35, ст. 36, ч. 2 ст. 55).

В перечисленных случаях до установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Действующий сегодня «прейскурант» цен выкупа (для поселений с населением свыше 3 млн человек - 5-30 ставок земельного налога, от 500 тыс. человек - 5-17; до 500 тыс. человек - 3-10 ставок земельного налога). Смысл этого «прейскуранта» можно проще изложить так. Он действует для:

участков, принадлежащих коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, если расположенные на них здания не имеют приватизационного происхождения, т.е. возведены гражданами или организациями за свой счет;

участков, принадлежащих гражданам и некоммерческим организациям, под зданиями, построенными или приобретенными после вступления в силу Земельного кодекса.

Указанные цены могут быть на 60-100% выше, чем рассчитанные как 2,5% от кадастра. И, конечно же, сохранение нынешних цен нарушает требование Президента РФ об их снижении. Спрашивается, стоило ли четыре года писать новый проект?

Во всех случаях - и по как бы «льготным» ценам, и по запредельной кадастровой цене (о ней речь ниже) - субъектам РФ дается право ее произвольного изменения. Это открывает возможности для фаворитизма и коррупции - чиновникам дозволяется устанавливать цены в отношении каждого отдельного земельного участка.

К данному перечню следует добавить положения уже действующих законов, которые продублированы в тексте проекта.

Участки под зданиями передаются бесплатно:

религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 26.09.97 № 125-ФЗ «О свободе совести...);

общероссийским общественным организациям инвалидов и организациям, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов (ст. 1 и 2 Федерального закона от 18.06.2005 № 60-ФЗ «О внесении изменений...»).

Кроме того, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться им в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ (ст. 3 Закона от 26.09.97 № 125-ФЗ).

Прежде чем анализировать различие в приведенных выше ценах, следует сказать главное. Дискриминация всех нерелигиозных и «неинвалидных» организаций нарушает конституционные нормы о равенстве прав граждан, о запрете любых форм ограничения их прав, в т. ч. по признакам религиозной принадлежности, об отделении церкви от государства (п. 2 ст. 6; п. 2 ст. 8; п. 4 ст. 13; п. 2 ст. 19; п. 2 ст. 14 Конституции РФ). Для исполнения этих требований Конституции равное право бесплатного дооформления собственности на недвижимость должны иметь все граждане и организации.

Дискриминация усиливается тем, что проект дарует религиозным организациям право безвозмездного срочного пользования участками. Официальные религиозные организации не будут платить налог на землю, что нарушает конституционные требования о равенстве всех перед законом. В частности, такая льгота усложнит регистрацию новых религиозных организаций, не говоря уже о нарушении принципа платного землепользования.

Конец капитализма

Думский Комитет по собственности утверждает, что для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей законопроектом установлен срок завершения переоформления - до 1 января 2010 г., а для собственников линейных объектов - до 1 января 2013 г. На самом деле все не так. До упомянутых дат застроенные земельные участки продаются по перечисленным выше как бы льготным ценам (новая редакция п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса...»). Затем вступит в силу общая норма проекта - о цене равной кадастровой стоимости. В результате через два с половиной года затраты на выкуп участка возрастут в 40 (!) и более раз. Цена запретительная. И без формального «завершения переоформления» она действительно сделает невозможным выкуп участков.

Более того, начиная с 1 января 2011 г. вводится большой штраф за нарушение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем «сроков и порядка переоформления» - от 20 до 100 тысяч рублей. Число таких штрафов не ограничено, так что их суммы могут быть многократно умножены. Таким способом государство намерено принудить собственников зданий и строений к заключению договора.

Формально вам предоставлен выбор между собственностью на участок и его арендой. В действительности для многих, как мы покажем ниже, оставлен только один путь - аренда. Понуждение к замене бессрочного и безусловного права пользования земельным участком на временную и ограниченную произвольными условиями земельную аренду по существу означает отмену частной собственности на здания и строения. Это нарушает Основы конституционного строя страны и свободу договора (ст. 2 и 18; ч. 1 ст. 34 Конституции РФ).

Чиновники не решились на исключение нормы ЗК РФ о действительности ранее предоставленного права постоянного (бессрочного) пользования (норму первого чтения об исключении ч. 3 ст. 20 ЗК РФ из текста убрали). Видимо, потому, что Конституционный Суд РФ указал, что только сохранение имеющегося права бессрочного пользования обеспечивает конституционную свободу договора (Определение КС РФ от 25.12.2003 № 512-О). Указанная позиция КС означает, что собственники зданий имеют не два, а три варианта действий: переоформить участок в собственность, в аренду или сохранить имеющееся право ПБП. Но проект штрафует за желание сохранить законное право на участок, за неисполнение явно неконституционного понуждения о замене бессрочного права на временное. Мы видим театр абсурда и произвола!

В Комитете по собственности утверждают, что «за собственниками зданий, строений, сооружений законопроектом закреплено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав их аренды». Это самая большая ложь. Данное исключительное право уже зафиксировано в Законе. Правда же в том, что такое право проект, по сути, отменяет. Звучит неброско: «Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений…» (новая редакция абз. 2 ч. 1 ст. 36 ЗКРФ).

Несмотря на отсылку к пока не существующему закону, эта новация буквально потрясает основы конституционного и экономического миропорядка в стране. Она означает, что будущий закон позволит приобретать участки под частными зданиями третьим лицам. Новация позволит посторонним лицам буквально выдергивать участки из-под частных зданий. Понимают ли чиновники в правительстве и их коллеги в Думе ее неизбежные последствия?

Если постороннее лицо становится собственником или арендатором земельного участка под вашим домом, то вы попадаете к нему в кабалу и в конечном итоге будете лишены своего имущества. «Если иное…» открывает дорогу к массовому «черному переделу» частной недвижимости в стране в пользу власть имущих и к неизбежным бурным социальным последствием. И этот проект в Комитете по собственности называют «завершением процесса слияния земельных участков и расположенных на них зданий, строений и сооружений в единые объекты недвижимости»!

Техника выдавливания из собственников

Проект устраняет некоторые барьеры для выкупа. Из Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации...» исключена коррупционная норма о запрете выкупа земель водоохранного и санитарно-защитного назначения. В ЗК РФ продублирована норма Закона о приватизации о праве на выкуп земельных арендаторов (см. «Комментарий к комментарию: Пленум ВАС РФ запретил выкуп участков», «эж-Юрист» № 24, 2005 г.). Но не устранены главные препятствия, возведенные как бы специально и заблаговременно. Проект не заставляет отменить незаконную норму Постановления Правительства РФ от 07.08.2002 № 576 о представлении документов по госрегистрации всех сооружений на участке (ч. 1 ст. 36 ЗКРФ позволяет выкупить тот участок, который вы имеете). Суть данного барьера в следующем. Регистрация невозможна без актов о вводе в эксплуатацию, которых нет по большинству приватизированных объектов. Получить акт без санкции местной администрации невозможно, поэтому в выкупе отказывают из-за якобы самовольных построек.

Теперь проект, по сути, легализует этот барьер. Если на территории предприятия здание возведено на новом месте, надо будет выделять отдельный участок под каждым новым зданием и платить за выкуп больше - по «прейскуранту» ставок земельного налога.

По Федеральному закону от 18.04.2007 №69-ФЗ «О внесении изменений...» чиновник до 1 января 2010 г. может произвольно зарезервировать, запретив к выкупу, любой участок. И не будет нести никакой финансовой ответственности: от изъятия через 7 лет можно отказаться, не возмещая ущерба. Кроме того, в этот Закон перекочевала норма проекта о выкупе, по которой договор аренды заключается на срок резервирования земельного участка. Теперь актом резервирования собственник здания, имущественного комплекса лишается всяких прав на участок.

Недавний Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс...» под предлогом государственных и муниципальных нужд узаконил изъятие в интересах частных лиц целых городских районов.

Новый Водный кодекс ввел запрет на приватизацию земельных участков в пределах 20 метров береговой полосы и 5 метров для ручьев до 10 км от их истока, что оставляет в распоряжении чиновников территорию, сравнимую с территорией всей Франции.

Загоняемых в административную аренду успокаивают: максимальная арендная плата будет ограничена. Для земель сельхозназначения - 0,3 % от кадастра, для участков, ограниченных в обороте или изъятых из оборота, - 1,5%, для прочих - 2%. Но справедливых условий земельной аренды не будет - чиновник-арендодатель сможет установить любые иные кабальные условия договора.

Общий вывод по новым условиям выкупа неутешителен: под прикрытием разговоров о снижении выкупной цены застроенных участков созданы гарантированные условия для административного передела недвижимости.