15 мая Президент РФ подписал закон о внесении в действующее законодательство ряда поправок по резервированию земель для государственных и муниципальных нужд, который фактически лишает законной защиты права частных лиц и на городскую, и иную недвижимость. Чиновники смогут теперь резервировать «про запас» всё, что приглянулось главе местной администрации.

Резервирование это объявление о будущем изъятии земельного участка в государственных или муниципальных интересах. Оно, безусловно, необходимо: обществу нужны новые авто- и железные дороги, аэропорты, новые городские улицы и площади, водо-, газопроводы и другая инженерная инфраструктура, поликлиники и школы, нефтепроводы и новые водные каналы. Но вопрос в том, чтобы планируя новое строительство, обеспечить уважительное отношение к существующим правам граждан и организаций. Проблема обещает быть очень горячей, поскольку затрагивает интересы владельцев недвижимости по всей стране. Чего стоят только планы администрации Московской области по строительству Центральной кольцевой автодороги в радиусе 70 километров от Москвы, которая затронет интересы десятков тысяч граждан. Ещё острее эта тема звучит в самой столице, да и в других крупных и средних городах.
Общие нормы об изъятии уже есть в Гражданском кодексе, а вот про резервирование в российском законодательстве пока были только намёки: по Градостроительному кодексу резервированию должно предшествовать территориальное планирование. Между тем, это очень острый инструмент, и в зависимости от того, как он представлен в законе, он может стать или скальпелем хирурга, или ножом бандита. Об этом хорошо знают в экономически развитых странах, где частная собственность защищается как основа экономической и политической системы. Эксперты Мирового банка в докладе о земельной реформе в России предоставили нашему правительству рекомендации по поводу резервирования, отражающие опыт мирового сообщества. Главное в этих рекомендациях вот что: резервирование – правовой инструмент, защищающий интересы как местного сообщества, так и частного лица. Последнему должны компенсироваться все потери, включая упущенную выгоду и ущерб от запрета на переоформление участка в собственность (подробнее см.справку).

СПРАВКА
Баланс частных и общественных интересов при резервировании
Необходимы следующие меры:
-- установить, что если земля не востребована в разумные сроки, например, в течение 5 лет, то существующее резервирование аннулируется, право владельца на переоформление участка восстанавливается, и земля может быть приобретена по первоначальной цене выкупа;
-- ввести требование о проведении периодического анализа и подтверждения оправданности резервирования земли в процессе градостроительного планирования;
-- установить требование о предоставлении компенсации за упущенную выгоду в случае лишения права на переоформление из-за резервирования земли для государственных или муниципальных нужд, а также разработать нормативы и формулы расчета убытков, понесенных владельцами участков;
-- потребовать от муниципальных органов, чтобы они предоставляли сведения по всем случаям резервирования земель и их обоснование, если в результате такого резервирования заявителям может быть отказано в переоформлении их прав на их земельные участки.

Резервирование по-российски

Если говорить честно, новый закон нельзя назвать Законом о резервировании: это всего лишь набор разрозненных поправок в ряд федеральных законов. Между тем, согласно Земельному кодексу резервирование должно регулироваться именно специальным законом (ч.7 ст.90 ЗК РФ). Порядок резервирования, который фигурирует в названии нового закона, в его тексте отсутствует. Право установить его делегировано Правительству. Получается, что существенные ограничения на большой срок прав владельцев земельных участков будут установлены на основании акта исполнительной власти. Противоречие этой конструкции Конституции не могло не заметить Правовое управление Гос.Думы. Ведь эта схема оставляет и граждан, и бизнес беззащитными перед произволом администраторов. Но юристов не послушали.

Чиновникам дарована невиданная милость: всё ранее введённое резервирование новый закон объявляет законным. Теперь у тех граждан, чьи права были нарушены, практически нет шансов добиться правды: чиновники сами себя простили. Более того, администраторы получили право до 2010 года резервировать земельные участки по своей воле и в обход правовых процедур Градостроительного кодекса. Впрочем, видимая временность этой административной вольницы обманчива. Закон предписывает резервировать не конкретные участки, как того требует и здравый смысл, и Градкодекс, а неопределённые «земли». А это перечёркивает и «постоянные» нормы Градкодекса. К тому же даже временная норма может превратить в «резервации» большую часть поселения. Это не досужий вымысел. Недавние поправки в градостроительное законодательство под предлогом «развития застроенных территорий» фактически узаконили изъятие для целей коммерческой жилой застройки целых городских районов под предлогом государственных и муниципальных нужд (см.« Великое расселение народа», «ВЕСТИ» № 1, 2007г.). Теперь «земли» для этих целей чиновник может зарезервировать лёгким движением руки.

Главная же «деталь» – полная безответственность администрации: никаких норм о возмещении ущерба, нанесённого фактом резервирования, закон не содержит. В тексте правительственного проекта была весьма значимая запись: «убытки, причиненные резервированием земельных участков, подлежат включению в состав убытков, причиненных изъятием (выкупом) земельного участка». Это означает, что правительство объявило: возмещение ущерба от резервирования будет в неопределённом будущем – после изъятия участка. Если же администрация резервирует «про запас» и не выкупает, то никакого возмещения не будет вообще. Эта норма противоречит норме Конституции РФ о предварительном и равноценном возмещении, которое должно предшествовать решению об изъятии прав (ч.3 ст.35 Конституции РФ). Видимо поэтому её из текста закона убрали. Но это лишь означает, что описанная схема будет использоваться (и уже используется московской администрацией) по умолчанию – «тихой сапой». Благодаря этим хитростям чиновники смогут резервировать «про запас» всё, что приглянулось главе местной администрации. И в этом, пожалуй, главный смысл нового закона.

Срок резервирования участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, установлен до 7 лет. Заметим, что норма о запрете повторного резервирования, которая появлялась в тексте при его прохождении в Думе, исчезла. Значит, ничто не помешает по истечении одной «семилетки» установить новое резервирование на тот же срок. После того, как землепользователь получил извещение о резервировании его участка, он несёт риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с любым его улучшением. Значит вам не возместят даже ваши расходы даже на капитальный ремонт здания. Вот почему объявление о резервировании участка со зданием означает катастрофическое падение стоимости недвижимости. Такое положение открывает для администрации возможность безнаказанно манипулировать правами на недвижимость частных лиц.

Причём, даже ссылка на «нужды» теперь необязательна: одна из поправок, вносимых новым законом в Градостроительный кодекс совсем уж жульнически меняет местами два слова, в результате чего «нужды» теперь относятся только к изъятию, а резервирование с государственными и муниципальными нуждами оказывается никак не связанным (подп.«ж» п.1 ч.4 ст.56 ГрК РФ). Отдельного упоминания требуют похороненные новым законом права местного самоуправления. В заключении одноимённого Комитета Совета Федерации безнадёжно констатируется, что федеральные объекты (например, административные здания, воинские части, федеральные дороги, нефте- и газопроводы) размещаются на территории муниципалитета даже при возражениях субъекта РФ, а мнение органов местного самоуправления не учитывается вообще. Не учитываются полномочия органов МСУ по градостроительному зонированию, игнорируются установленные в поселениях требования по разрешенному использованию земельных участков. Несмотря на эти пороки, Совет Федерации закон одобрил. Добавим, что в Государственной Думе в последний момент были включены в текст закона нормы, позволяющие аэропортам (вне зависимости от вида собственности) прибирать к рукам муниципальные земли: использовать зелёные зоны пригородов, где до этого запрещалась любая деятельность, нарушающая окружающую среду. И это оказалось лишь дополнением к царскому подарку всем аэро-, морским и речным портам, которым даровано право получать новые участки безо всякого резервирования – только при объявлении о предназначении участков для таких портов. Прямо-таки карточный фокус с подменой «резервирования» на «предназначение» позволит вообще забыть о возмещении ущерба гражданам и организациям.

Инструмент чёрного передела

Карт-бланш, который дан администрациям на резервирование, фактически означает безграничную свободу в установлении запретов на переоформление участков в собственность. Как известно, действующие законы навязывают собственникам зданий и предприятий требование в ограниченный срок переоформить ранее предоставленное право постоянного (бессрочного) пользования на собственность или аренду. Сейчас этот крайний срок – 1.01.08. Но, зарезервировав ваш участок, администрация оставляет вам единственный путь – аренду.

А ваше здание на арендованном участке это уже почти уже не ваше здание. Арендодатель может установить такие условия аренды – как финансовые, так и любые другие, -- что вы будете вынуждены от здания отказаться. Есть у чиновников и другие способы. Так, в Санкт-Петербурге по Типовому договору земельной аренды администрация вправе в бесспорном и одностороннем порядке расторгнуть соглашение при принятии той же администрацией решения о предоставлении участка под капитальное строительство. В Москве долгосрочный договор аренды вам оформят только на клочок земли под фундаментом, а остальную придомовую территорию – на 11 месяцев.

По новому закону чиновник, зарезервировав участок, может установить любой минимальный срок аренды, после которого собственник недвижимости лишится всяких прав на участок,  или «по договоренности» установить максимальный срок – до 49 лет (новый абз.3 п.3 ст.28 ФЗ о приватизации). Это превращает резервирование в удобный инструмент для лишения землепользователя любых прав на участок. А уж о коррупционности этой нормы и говорить не приходится.
Резервирование продолжает стратегию на выдавливание собственников недвижимости в бесправные арендаторы, линию, которую нынешняя власть проводит всеми законными и незаконными способами. К последним относится постановление Пленума Высшего арбитражного суда № 11 от 24.03.2005, где в нарушении федеральных законов запрещён выкуп для тех собственников строений, которые после выхода Земельного кодекса РФ заключили договоры земельной аренды (ч. 3 ст. 28 ФЗ о приватизации, ч. 1  ст. 36 Земельного кодекса). По сути, это линия на отмену частной собственности на недвижимость, во всяком случае, для нынешних её владельцев. А это и называется «чёрный передел».

Московские застрельщики

Как этот процесс может происходить на практике, демонстрирует столичная администрация. Московские чиновники ещё до принятия федерального закона приняли постановление «О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков» (№ 257-ПП от 10.04.07). В постановлении говорится, что участки для резервирования формируются в ходе работ по актуализации Генерального плана г. Москвы (п.2.1. Постановления).

Постановление утверждает, что в Москве изымаемые участки определяются на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории (п.3). Но означает это не следование процедурам Градостроительного кодекса, а нечто противоположное: в московском законе «О землепользовании и застройке» в нарушение федерального законодательства понятие «разрешённое использование» определено с точностью «до наоборот»: оно устанавливается не публично-правовым актом в отношении группы участков, а административным решением по каждому земельному участку. Так московские столоначальники продолжают игнорировать новый Градостроительный кодекс, и их поддерживает в этом новый закон, объявивший резервирование «земель».
Московское продолжение темы резервирование неопределённых «земель» – в норме постановления об изъятии части участка. Здесь явлен такой, без преувеличения, шедевр: «при наличии согласия обладателя прав на земельный участок изъятию подлежит часть участка, при отсутствии согласия - весь земельный участок» (п.1.3. Положения, утверждённого постановлением №257-ПП). Это нормативно зафиксированный циничный шантаж частного владельца недвижимости. Ему угрожают отнять остающуюся часть участка, которая для государственных и муниципальных нужд совсем не нужна. Интересно, что новый закон оправдывает и такие действия администрации: вспомните хитрость с перестановкой слов в действующем Законе, которая позволит доказать, что резервирование с государственными и муниципальными нуждами может быть и не связано.

Отсутствующее в Законе регулирование вопросов оценки ущерба у столичных администраторов вылилось в нетривиальные новации. О предварительном возмещении ущерба от резервирования они забыли напрочь. А оценку ущерба от изъятия прописали очень хитро. Для случая «частное здание на частном земельном участке» в постановлении говорится лишь о возмещении рыночной стоимости земельного участка, но ничего – о рыночной стоимости здания: есть слова о причиненных убытках, но они не включают возмещение рыночной стоимости имущества (абз.1 п.1.9.). А вот для изъятия земельного участка у обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и аренды говорится только о возмещении причиненных убытков (абз.2 п.1.9.). Таким образом, гражданину или организации, попавшим под бульдозер резервирования не светит ни возмещение рыночной стоимости имущества, ни возмещении рыночной стоимости изымаемых прав на участок. Воспользовавшись откровенно «дырявым» и противоречивым законом, московские власти на основании своего постановления могут зарезервировать на территории города всё что угодно, а вместо равноценного возмещения на основе своих оценочных новаций предоставить сколь угодно «смешные» деньги.

Куда кривая вывезет

Перечисленные законодательные изменения складываются в отчётливую политическую линию. Назвать её прямой и честной никак нельзя. Скорее это не очень правдивая, а временами откровенно обманная кривая. Ведь чиновники оправдывают массовое ущемление прав нынешних собственников недвижимости через «резервацию» для развития застроенных территорий и беспредельное резервирование исполнением национального проекта по доступному и комфортному жилью. Скажем откровенно: доступного жилья не будет. На основе новых законов будет происходить передел земли и иной недвижимости в интересах фирм, близких к руководителям местных администраций. Крепчающий монополизм немногих застройщиков приведёт к ещё большему росту цен на городское жильё.

Не будет и комфортного жилья. Нет, в отдельно взятом доме будет всё, на что у вас хватит денег. Но ни за какие деньги вы не избавитесь от пробок на городских улицах, которые превращают жизнь горожанина в ад. И новые дорогие апартаменты могут оказаться золотой клеткой, из которой вам просто не выбраться. Происходит это из-за игнорирования известных всему миру аксиом градостроительного регулирования, из-за жадности и глупости тех, кто во главу угла ставит не интересы общества, а свой корыстный личный интерес: построить, продать и умыть руки. Город, задуманный как место для более удобной коммуникации, теряет главный смысл своего существования.

Но нет худа без добра. Превращение городов в бизнес-делянки местных администраций ускорит естественный процесс перехода к новой неурбанизированной системе расселения людей. Процесс этот набирает силу и в развитых странах, и на постсоветским пространстве. В Казахстане уже несколько лет доля сельского населения превышает городское, и продолжает расти. И наши сограждане всё чаще предпочитают перебраться на постоянное место жительства в сельскую местность. Речь не идёт о городских пригородах, где все проблемы городской цивилизации только воспроизводятся. Мы говорим о настоящей сельской местности – с настоящей природой. И это не только пенсионеры-дачники. Современные средства теле-коммуникации позволяют многим категориям работников успешно трудиться не выходя из квартиры. Но намного приятнее делать то же самое на природе, в своем саду, в тишине, на чистом воздухе. Всё больше становится экологических поселений, состоящих из участков на одну семью размером в гектар, которые называют «родовые поместья». Идея родовых поместий в художественной форме представлена Владимиром Мегре в книгах серии «Звенящие кедры России». Она уже реализуется на практике тысячами людей, создавших одноимённое общественное объединение (www.anastasia.ru). Гектар, засаженный деревьями и многолетними растениями обеспечивает естественное плодородие почвы с минимумом затрат, восстанавливает здоровье своих хозяев. Удивительная вещь: родовые поместья помогают решить практически все насущные проблемы – и жилищную, и проблему занятости, и воспитания детей, создают условия для увеличения рождаемости.

На интернет-конференции первого вице-премьера Дмитрия Медведева 5 марта этого года более пяти тясяч человек задавали вопросы, связанные с «родовыми поместьями». Люди спрашивали можно ли расчитывать на то, что государство будет предоставлять участки для этой цели. Медведев ответил, что идея вполне позитивна: нет смысла всем концентрироваться только на небольших участках земли мегаполисов. Гораздо полезнее и для здоровья, и для государства, и для страны рассредоточиваться по всей территории нашего огромного государства.

Добавим, что уже есть случай господдержки этого действительно народного почина: поселение родовых поместий «Райское» в Тюменской области получило субсидию на строительство дороги. Если государство не будет мешать новому движению привычными запретами и ограничениями, оно очень скоро может преобразить страну. Но это -- уже другая история.