В апреле 2007 г. Госдума приняла в первом чтении законопроект № 388150-4 о развитии малоэтажной жилищной застройки территорий. Проект наделяет органы власти и местного самоуправления правом внеконкурсного предоставления земельных участков специально создаваемым закрытым кооперативам малоэтажного жилья и обязывает их предоставлять участки жилищным некоммерческим объединениям.

Новации о кооперативах малоэтажного жилья и товариществах индивидуальных застройщиков развивают нормы, регулирующие отношения в многоквартирных домах. Среди позитивных нововведений, которые стоило бы перенести в действующие нормы Жилищного кодекса о ТСЖ и ЖСК, и нормы об обязанности правления действовать добросовестно и разумно, и новации о финансовой ответственности правления и управляющего, об общих собраниях и о свободном доступе ко всем документам членов ЖСК и ТСЖ.

Закрытым кооперативам — бесплатно

Список учредителей закрытого кооператива формирует из состава кандидатов некий «орган, осуществляющий ведение учета». Неизвестно, кто создает указанный орган, как контролируется его работа, что важно, если учесть его широкие полномочия.

Данный орган получает от соответствующего органа власти решение о выделении земельного участка и отбирает типовые проекты организации и застройки территории малоэтажной жилищной застройки для утверждения одного из них учредителями кооператива. Закрытому кооперативу земельный участок предоставляется в аренду не менее чем на 5 лет. После государственной регистрации права собственности кооператива на все созданные на таком земельном участке жилые помещения участок бесплатно переоформляется в собственность кооператива (ст. 173. Здесь и далее, если не указано иное, ссылка на новые статьи ЖК РФ).

Кандидатом в закрытый кооператив может стать каждый гражданин РФ старше 16 лет. Членами кооператива становятся кандидаты в порядке очередности поданных заявлений. Однако существует перечень лиц, которые получат право на внеочередное участие: те, кто принят на учет нуждающихся в жилье по социальному найму, те, кто постоянно проживает в данном муниципальном образовании, а также лица, имеющие трех и более несовершеннолетних совместно проживающих детей. Сюда же отнесены молодые (до 30 лет) супруги с семейным «стажем» более трех лет, имеющие хотя бы одного несовершеннолетнего ребенка.

Закрытым кооперативам малоэтажной жилищной застройки обещана государственная поддержка. Бывшим очередникам могут быть предоставлены субсидии «с учетом имущественного положения» на оплату первой части их паевого взноса (п. 10 ст.173). Могут, но не обязаны. Очередник вполне может и войти в новый кооператив в общем порядке, и свою очередь на городскую квартиру сохранить.

Что и где будем строить? Ответы на эти вопросы неопределенные. Участки выделяются для строительства жилых домов от одного до трех этажей. Это могут быть и отдельно стоящие дома для одной семьи, и составленные из нескольких блоков — каждый блок на одну семью, и небольшие (до четырех блок-секций) многоквартирные дома.

Неизвестны минимальные, а главное — максимальные размеры предоставляемых участков, что открывает простор для административного произвола. Не исключено создание огромных по численности и по территории кооперативов. Несправедливым представляется понуждение нуждающихся в жилье входить в единственный или один из немногих кооперативов, привязанных к администрации.

Кроме того, эффективное управление недвижимостью при большом числе членов кооператива невозможно. Было бы правильным и установление законом верхних границ площади земельных участков, которые могут предоставляться жилищным объединениям в поселениях.

На межселенных территориях нужно учесть опыт уже существующих экологических поселений из участков в 1 га — «родовых поместий». Такой участок, засаженный лесными и садовыми деревьями, обеспечивает естественное плодородие почвы с минимумом затрат, восстанавливает здоровье своих хозяев. «Родовые поместья» помогают решить практически все насущные проблемы — и жилищную, и занятости, и воспитания детей, создают условия для увеличения рождаемости. Поэтому для подобных поселений в сельской местности следовало бы установить размер площади участка в 1 га.

Земельные участки имеют цену. В зависимости от места их расположения цена участков под застройку может варьироваться очень сильно, достигая десятков тысяч долларов в крупных и средних городах. Поэтому удивляет отсутствие в проекте каких-либо норм, которые могли бы закрыть дорогу возможным злоупотреблениям. Некоторые нормы такие злоупотребления просто провоцируют. Так, член закрытого кооператива может оплачивать два и более паевых взносов в кооперативе (п. 3 ст. 175). Более обеспеченные граждане, оплатив несколько паев, смогут получить от государства многократную материальную земельную «дотацию».

Целесообразно было бы ввести норму следующего содержания: в поселениях участки предоставляются бесплатно только в том случае, если исходя из рыночной стоимости конкретного участка сумма, приходящаяся на одного члена жилищного некоммерческого объединения граждан, не превышает размера, установленного Правительством РФ.

Ущербные особенности

В закрытом кооперативе после внесения паевого взноса в полном размере пай признается выделенным в натуре в виде имущества, но у члена кооператива не возникает прав собственности на это имущество. Жилое помещение становится собственностью кооператива, а член кооператива получает его в исключительное пользование (п. 1 ст. 181).

Здесь имеет место недоразумение. Выделенный в натуре пай приобретает форму имущества и исчезает. Но проект объявляет это «право-фантом» живым. В отношении одного и того же объекта — жилого помещения — появляется два вида права. Реальное право на недвижимость (real estate) — у кооператива и нереальное право на пай — у члена кооператива. Такое раздвоение сущности неизбежно приводит к ущемлению обладателя «права-фантома». Пострадавшей стороной станет всякий владелец полностью выплаченного пая, будь то член закрытого кооператива или приобретатель пая.

Право на пай включает право на получение денежной суммы этого пая, которое возникает в случае выхода (исключения) из кооператива, и право на принятие в члены кооператива — в случае перехода пая к иному лицу. Обе эти части правомочий также фантомны.

Денежная сумма паенакопления никогда не отражает реальной стоимости жилой недвижимости. Сумма пая меньше, чем общая сумма затрат члена кооператива, поскольку в эту сумму не включаются различные виды взносов: вступительный (на учреждение кооператива), членские — на содержание имущественного комплекса и инфраструктуру, дополнительные — на покрытие возможных убытков. Даже в момент полной оплаты сумма пая ниже стоимости жилого помещения или здания на 10—30% из-за стоимости земельного участка.

Будучи номинально фиксированной, сумма пая в реальном выражении будет уменьшаться из-за инфляции, и разрыв между стоимостью реального имущества, принадлежащего кооперативу (а по существу, его правлению), и стоимостью обесценивающегося пая будет увеличиваться. Это создаст у лиц, входящих в правление, стимул использовать указанную разницу в личных интересах.

Законная экспроприация?

Проектом создаются все условия для того, чтобы этот стимул реализовать. Достаточно исключить человека из кооператива или не принять в кооператив приобретателя пая и выплатить ему усеченную компенсацию в размере обесцененного пая. Механизм такой махинации просматривается в нормах проекта.

Член кооператива может быть по суду исключен из кооператива на основании решения собрания и даже по решению правления (п. 2 ч. 3 ст. 183). Столь тяжкое наказание возможно за самые небольшие нарушения вроде нарушения срока внесения взноса.

Схема оформления уступки пая создает множественные риски как для наследника члена кооператива, так и для покупателя пая. Опасность подстерегает вас на этапе принятия правлением кооператива решения о приеме нового члена. Данному решению необоснованно присвоен статус правоустанавливающего действия (п. 6 ст. 183).

Процедура переуступки такова: сделка, письменное извещение о ней кооператива со стороны покупателя и подача заявления о приеме в члены кооператива, прием кооперативом нового члена (отказ в приеме запрещен), регистрация изменения в составе членов кооператива в Едином государственном реестре юридических лиц, которую обязан инициировать сам кооператив. Если приобретатель в течение месяца со дня приобретения пая заявление не подал, то кооператив не принимает нового члена, а выплачивает ему стоимость пая (п. 5 ст. 182).

Проект искусственно создает «выморочный период» — с момента покупки пая до регистрации нового члена кооператива. В это время прежний член кооператива таковым уже фактически не является, а новый еще не получил прав члена кооператива. Возникает правовой тупик: разумный приобретатель не сможет исполнить договор, заплатив всю сумму за пай, до момента регистрации. Регистрация же невозможна при незавершенной сделке купли-продажи пая. Разумного покупателя заставляют действовать неразумно и оплатить пай полностью. Недобросовестные члены правления могут использовать «выморочный период» для получения разницы путем невключения в кооператив потенциальных новых членов.

Такие схемы будто специально облегчаются следующей нормой. Из общего правила о нотариальной форме и о нотариальном порядке уступки пая проект делает ничем не мотивированное исключение: уставом кооператива может быть предусмотрена простая письменная форма (п. 2 ст. 182).

Решением проблемы могли бы быть две взаимосвязанные новеллы, которые мы хотели бы предложить законодателю. Первая: установить, что права и обязанности члена кооператива возникают с момента совершения сделки или соответственно с даты вступления в права наследства. Вторая: определить, что указанные права и обязанности для третьих лиц действуют после внесения соответствующих сведений о гражданине в Единый государственный реестр юридических лиц.

Предлагаемая нами система возникновения прав на недвижимость исключит проблему переходного периода. Кстати, эта система является общепринятой во многих зарубежных странах. Не новость она и для российского законодательства, поскольку используется в патентном законе. Патент на изобретение вступает в силу после его регистрации, но действует с предшествующей этому событию даты — с даты подачи заявки на его регистрацию (п. 3 ст. 3 Патентного закона РФ от 23.09.92 № 3517-1).

Нуждаются в корректировке и нормы о выплате суммы пая выбывшему члену кооператива. Несправедливы положения о сроке выплаты пая, который растянут до двух лет, тогда как бывший член кооператива обязан освободить помещение в течение двух месяцев. Несправедливо и то, что в уставе кооператива размер неустойки за несвоевременную выплату кооперативом суммы пая может быть сколь угодно мизерным (п. 2, 4 ст. 184). Очевидно, что срок выплаты должен быть сокращен, а выселение недопустимо до полной выплаты компенсации.

Вся правовая конструкция пая в закрытом кооперативе нарушает нормы Конституции РФ о равноценном возмещении и об обязанностях государства по защите права граждан. Перечисленные особенности паевой формы собственности в закрытом кооперативе по своему внутреннему содержанию явным образом сближают такой кооператив с советским колхозом. Их общие черты — отсутствие реальных прав на имущество у их членов, возможность для правления безнаказанно манипулировать как с собственностью, так и с судьбами самих членов кооператива/колхоза. Неэффективность колхозной организации подтверждена историей. Так зачем же повторять ошибки, за которые граждане страны уже заплатили полной мерой?

Как нам представляется, лучшим решением проблемы фантомного паевого права было бы отсутствие этой проблемы вовсе. Для этого достаточно установить, что в закрытом кооперативе с момента полной выплаты пая член кооператива становится собственником жилого здания, помещения. Такое положение действует сегодня для ЖСК в многоквартирных домах (ч. 1 ст. 129 действующего ЖК РФ), оно же предусмотрено в данном проекте для открытых кооперативов.