Россия проигрывает в международной конкуренции по качеству выпускаемой продукции, по соотношению цены и качества, поскольку не действует механизм конкуренции внутренней и в бизнесе нет «естественного отбора». Имеется огромный, до 25-кратных значений, разрыв в эффективности работы между предприятиями одной отрасли. Как показал опрос 1000 предприятий обрабатывающего сектора, 20% компаний не испытывают никакой конкуренции. Одна из главных причин – трудность доступа к участкам для строительства новых производств.

Неразвитость рынка земельных участков имеет две причины. Первая: искусственно тормозится приватизация земельных участков, в частности через переоформление существующих прав на них. И вторая: неэффективность государственных институтов, призванных обслуживать рынок недвижимости. Выходящие из Минэкономразвития РФ законопроекты скорее усугубляют проблемы, чем их решают, несмотря на то что ведомство Германа Грефа отвечает за эффективность экономики страны. Это касается и двух новых законопроектов, принятых в первом чтении, – о новых условиях выкупа участков (в нем не выполнено указание президента Путина о стимулировании передачи в частную собственность участков всех частных собственников недвижимости) и проекта о новом кадастре недвижимости.

Последний проект обретает особое значение, поскольку фактически содержит три закона: о землеустройстве – формировании объектов недвижимости, об их государственном учете, а также о кадастровой оценке для налогообложения. Учитывая важность перечисленных задач для рынка недвижимости, для реализации нацпроекта «Доступное жилье», эти проблемы приобретают стратегический характер. Как же они решены в законопроекте о кадастре?

Землерасстройство

Землеустройство переименовано в «формирование объектов», а землеустроители – в кадастровых инженеров. Введено обязательное формирование большинства объектов недвижимости в стране. Предписано повторное формирование и учет при любом изменении уже учтенного объекта, в результате бессмысленные затраты частных лиц и бюджетов в стране составят миллиарды рублей.

Формирование превращено в инструмент административного передела земельной недвижимости. Проводящий формирование кадастровый инженер наделен широкими полномочиями по урегулированию споров между соседями, но одновременно поставлен в жесткое подчинение к кадастровому чиновнику. Установлена «презумпция виновности» кадастрового инженера. Подготовленный им акт формирования объекта (землеустроительное дело) должен соответствовать сведениям, содержащимся в кадастре, хотя землеустроительное дело «не соответствует» кадастру по определению, поскольку предназначено для его изменения. Чиновники принимают у инженеров экзамен, утверждают их профессиональные стандарты и контролируют всю их деятельность. Ведомство может легко уволить кадастрового инженера за три несвоевременно исполненных предписания или ошибки. За эти же прегрешения, оформленные судебным решением, смогут ликвидировать и всю саморегулируемую организацию кадастровых инженеров с автоматическим увольнением всех ее членов. Даже порядок распоряжения компенсационными фондами СРО (обязательный взнос инженера не менее ста, а для юридических лиц – не менее трехсот тысяч рублей) будет определяться не законом, а ведомством.

Сам термин «формирование» хитрым образом подменен: в него помимо сюжета с образованием нового участка включено также изменение границ уже существующих участков. Кстати, такая двусмысленность противоречит Конституции РФ (см. постановление КС РФ от 13.12.2001 № 16-П). И эта же двусмысленность при подготовке к учету участка, подлежащего выкупу, позволит администрации заново переопределять границы участка, хотя сегодня собственник недвижимости вправе выкупить именно тот участок, которым владеет.

Чиновнику дано право утверждения проекта границ и инициирования учета чужой недвижимости: в отношении участков на праве пожизненного наследуемого владения (ПНВ) и постоянного (бессрочного) пользования (ПБП) у администратора те же права, что и у землепользователя, а по арендованным участкам эти правомочия только у чиновника. Иначе говоря, занятый частным строением или предприятием участок собственника, которого вынудили заключить договор земельной аренды, может быть обрезан вопреки желанию такого частного собственника. Чиновник сможет проводить учет земельных участков без ведома собственников – при образовании объекта недвижимости, «необходимого для охраны земель, природы, культурного наследия… установлении или изменении границ правовых зон и (или) иных существенных характеристик». Наконец, чиновнику прямым текстом даруется право изменять уже существующие на местности границы участка (п. 4 ч. 3 ст. 8).

Особо следует отметить взрывную новацию по отмене описательного определения границ. Это российский аналог принятых во многих странах общих границ, которые используются для экономически обоснованного описания владений, границ естественных объектов (берега, оврага, леса), а также для того, чтобы избежать ненужных споров. Например, когда два дома разделяет газон и эта граница хозяев устраивает. Теперь устанавливается единственно возможный вид границы – в виде линии, а также требование обязательного согласования этой границы с соседями. Между тем сегодняшние границы по большей части не проходили процедуры согласования (право на участок можно было зарегистрировать без точных границ). Эта новация провоцирует взрыв пограничных конфликтов, который накроет сотни тысяч граждан. Ведь отказ от согласования со стороны от любого соседа означает невозможность оформить права на недвижимость. Корыстный же интерес кадастрового чиновников не только в том, что они повышают свой статус арбитра, но и в том, что легкой добычей станут тысячи землепользователей, чьи участки граничат с государственными или муниципальными землями.

Недоучет

Процедуры учета описаны откровенно плохо. Помимо собственно объектов недвижимости предполагается учет их неопределенных характеристик, а также любых изменений последних. К характеристикам приравнены территориальные, функциональные и прочие зоны. Заметим, что смешивание объектов с их атрибутами заведомо дезорганизует учет. А повторный учет при изменении характеристик превратит жизнь владельца недвижимости в мучение. Если вы пристроили крыльцо или провели капремонт – бегите переучитываться. Та же беготня потребуется после принятия городского закона о территориальном зонировании, предписанного Градостроительным кодексом РФ, и после каждого его изменения. Впрочем, нормы Градкодекса о правовом зонировании проект фактически перечеркивает, заменяя их голым администрированием: территориальные зоны по ГрК РФ подменены бланкетными нормами о «правовых зонах», и они должны не только учитываться в кадастре, но и формироваться по новому кадастровому закону.

Проект не содержит порядка перенесения сведений из прежней системы учета в БТИ в новую. Кадастровый орган не несет никакой ответственности за принятие ранее учтенных сведений. Более того, проект создает заведомые дыры для злоупотреблений при переучете: говорится о внесении сведений «в соответствии с иными документами, содержащими сведения о ранее учтенных объектах».

Декларированная публичность кадастра на деле оказывается своей противоположностью: в него включаются «секретные» сведения, служебные каталоги неопределенного содержания. Допускается отказ в предоставлении сведений кадастра. А если они и предоставляются, то в предельно «ленивом» режиме: для получения выписки требуется четыре дня, а органу по регистрации прав – в течение десяти рабочих дней, и только по запросам.

Нормы об ответственности кадастрового ведомства бессодержательны. Чиновники намерены избавиться даже от ответственности за проверку представляемых для учета документов (по «параллельному», также принятому в первом чтении проекту о землеустройстве). Эта ответственность перекладывается на независимых экспертов, которые будут проверять работу землеустроителей за бюджетные деньги и под контролем тех же чиновников. Сюжет об исправлении неопределенных «технических ошибок» добавляет к безответственности еще и произвол. Заинтересованные лица, даже собравшись вместе, такую ошибку исправить не смогут, а вот сам чиновник сможет, и даже без их ведома, с последующим уведомлением. Не согласны – в суд. А там вас ждет сюрприз: оказывается, орган учета сам может обратиться в суд с любым иском как заинтересованное лицо. Неугодного заявителя могут наказать умышленной ошибкой, исправить которую будет непросто.

На фоне призрачной ответственности особенно заметны солидные права ведомства, в частности по монополизации около- и самой кадастровой деятельности. Информационное и технологическое обеспечение кадастра, включая подготовку соответствующих документов, может осуществляться подведомственными организациями. Справочные и аналитические материалы кадастровое ведомство предоставляет за плату (вместо стандартной госпошлины). Получается, что кадастр будет служить не гражданам, не муниципалитетам, но исключительно его держателям.

Оценить то, не знаю что

Нормы о кадастровой оценке затронут всех и каждого, ведь эта оценка будет использоваться как база для налогообложения. Кадастровой стоимостью назван «способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости» (абз. 4 ст. 2). Это определение нарушает не только элементарные правила русского языка, но и нормы закона. Согласно Закону «Об оценочной деятельности», объектом рыночной оценки может быть только тот, что торгуется на открытом рынке в условиях конкуренции. Преобладающая часть участков, сохраняемых в государственной и муниципальной собственности, не торгуется, а значит, и рыночной стоимости не имеет. Упомянутые методы массовой оценки в законе не определены; известно только, что их «стандарты» и «методические указания» утверждает орган правового регулирования. А ведь в законе об оценке никакой «массовой оценки» нет. Бессодержательные нормы о кадастровой стоимости закладывают настоящий фугас под всю систему налогообложения недвижимости. Ведь налог, порядок которого определен решением исполнительной власти, является неконституционным (постановление КС РФ от 11.11.1997 г. № 16-П).

Интрига закручивается еще сильнее, если вспомнить, что в самом Налоговом кодексе налоговая база по земельному налогу определена (через отсылку к земельному законодательству) как кадастровая стоимость, устанавливаемая правительством РФ. Значит, и по Кодексу существенный элемент налога устанавливается исполнительной властью! Это делает неконституционным весь новый земельный налог, введенный главой 31 Налогового кодекса РФ.

И еще. О стоимости каких объектов повествует законопроект? Участок вместе со зданием как юридический единый объект можно сделать объектом оценки только в случае, если он существует. Это должен быть участок и здание не просто в собственности одного лица, но именно один объект: участок вместе со всеми его улучшениями. Но в российском законодательстве такого объекта нет. Здесь участок и здание рассматриваются как отдельные объекты недвижимости. А их раздельное налогообложение неизбежно приведет к двойному налогообложению, поскольку дважды будет учитываться фактор местоположения. Тем не менее проект смело берется за «массовую оценку» несуществующих объектов, под которыми подразумеваются физически единые, но юридически разорванные объекты.

Придумку с массовой оценкой списали со стран Запада. Там она обоснованна, поскольку использует цены реального рынка единых объектов. Там же есть и опыт раздельной оценки для налогообложения участка и здания, принадлежащих частным лицам (из стоимости единого объекта вычитают отдельную стоимость здания и получают «остаток для земли»). В наших же условиях при покупке частного здания на государственном/муниципальном участке правомерно говорить не о стоимости самого участка (под этим подразумевают стоимость прав собственности на него), а лишь об оценке «неполноценных» прав на него, например аренды, да и то с большой натяжкой. Содержание таких прав индивидуально, а потому никакая «массовая оценка», основанная на типологии, не работает.

«Золотой ключик» в болоте беззакония

В результате предлагаемая кадастровая оценка напоминает представление плохой пьесы, где текст невнятен, а актеры дергаются на ниточках. Вот текст. Отчет об определении кадастровой стоимости должен содержать использованные сведения «о значениях факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость… о рынке недвижимости, иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов… с указанием источников и способов их получения… содержать описание использованных… методов, моделей и алгоритмов ее [стоимости] определения в объеме, достаточном для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости без привлечения оценщика» (п. 2 ст. 26). Очевидно, что театрально-массовая оценка проводится по неопределенным значениям неизвестных «факторов», с использованием неустановленных «методов, моделей и алгоритмов» (они, кстати, подлежат изменению по решению комиссии субъекта РФ по проверке результатов оценки). Туманная оценка базируется на столь же неопределенных сведениях о недвижимости. Такие нормы «гарантируют» только произвол, они не имеют ничего общего с требованиями Закона «Об оценочной деятельности».

Полномочия по оценке переданы субъектам РФ, которые должны нанимать на конкурсной основе независимых оценщиков. Работать они должны будут по ведомственной методике. Возникает вопрос: зачем для выполнения ведомственной инструкции, то есть для чисто чиновничьей работы привлекать независимых оценщиков? Это дорого для бюджета и неэффективно, поскольку «независимый» оценщик не имеет возможности работать объективно – на основе закона. В этом-то и разгадка. Независимый оценщик паутиной норм ставится в зависимое положение от чиновников, главным образом от кадастрового ведомства. Отчет о массовой оценке чиновники будут проверять на соответствие законодательству об оценочной деятельности, к которому, как уже сказано, массовая оценка не имеет ну никакого отношения.

Создается Государственный фонд данных кадастровой оценки. Солидная вывеска скрывает кнут кадастрового Карабаса-Барабаса, который хочет превратить независимых оценщиков в марионеток. Вместо объективных данных рынка оценщики в обязательном порядке должны будут пользоваться данными фонда, который формируется кадастровым ведомством из произвольного набора неопределенных данных и этим же ведомством «обрабатывается».

Самое же пикантное в этой ситуации то, что искомая рыночная цена, этот «золотой ключик», который так необходим для справедливой налоговой оценки, существует. Однако он спрятан в болоте беззакония, которое создало само правительство России. По закону о регистрации прав на недвижимость сведения о цене сделок должны фиксироваться в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Должны, но указываются далеко не всегда. Пункт 54 Правил ведения ЕГРП (утверждены постановлением правительства № 219 от 18.02.98 г.) позволяет государственному регистратору принимать произвольное решение о включении в ЕГРП сведений о цене сделки, если она является существенным условием сделки. Для справки: согласно гражданскому законодательству цена всегда является существенным условием сделки, без нее сделка недействительна. Так, может, не ломать трагикомедию с Госфондом, а исправить незаконную норму постановления № 219?

В такой же фарс превращена процедура апелляции. Вы можете нанять независимого оценщика, который выявит значительные отличия между кадастровой и рыночной стоимостью. Экспертизу отчета вашего оценщика будет проводить сам кадастровый орган, а также выбранная чиновниками саморегулируемая организация оценщиков, причем не по закону об оценке, а по специальному ведомственному положению. И ничто не помешает кадастровому ведомству прикрыть ширмой коллегиальности свои произвольные решения по оценке любой недвижимости в стране.

Всей этой кадастровой пьесой государство говорит гражданам: прав собственности на участки не дам, но налог буду брать как с собственников. Читавший Конституцию ответит: сначала даешь права, а налоги с них берешь потом.