Недавно депутатами Госдумы были окончательно подготовлены для второго чтения поправки к Жилищному кодексу. Автор большого блока поправок — независимый депутат Галина Хованская, к которой присоединились представители всех фракций Думы, в том числе «Единой России». Поддержали законопроект и силовые ведомства, и лично спикер Совета Федерации Сергей Миронов. Положительные отзывы на поправки Хованской прислали большинство регионов страны, и в этом смысле законопроект уникален, потому что в последнее время практически все спущенные сверху законодательные инициативы, относящиеся к совместному ведению, проводятся фактически без учета мнения регионов.

По мнению специалистов, поправки улучшают положение большинства граждан страны. Но, несмотря на этот факт, судьба законопроекта достаточно шаткая. Все дело в сильных антилоббистах поправок Хованской, среди которых: фонд «Институт экономики города», непосредственно разрабатывавший новый ЖК РФ, Министерство финансов, администрация президента РФ, Ассоциация российских банков и т.п.

Очередники. Капремонт

В новом Жилкодексе было три основополагающих момента, которые отражают смысл государственной жилищной политики.

1). Ущемление прав очередников, которым после 1 марта запретили приватизировать жилье.
2). Отказ государства от своих обязательств по капитальному ремонту жилого фонда.
3). Абсолютизация прав собственника с целью максимально облегчить продажу жилья.

В 2006 году Конституционный суд по жалобе инвалида войны Орлова и обращению Верховного суда позволил гражданам, ставшим в очередь на улучшение жилищных условий, но не получившим от государства квартиры до 1 марта 2005 года, оформлять в собственность полученное по социальному найму жилье.

Также были продлены до 2010 года приватизация (деприватизация) и соответственно бюджетные обязательства по капремонту. Впрочем, в правительстве уже понимают, что и после 2010 года переложить громадные расходы по капремонту на граждан вряд ли удастся. Недавно министр Яковлев (Минрегионразвития) озвучил статистку: в ветхом жилом фонде сейчас находятся 971 тысяча 600 домов, из них 81 тысяча 700 домов (около 93 млн кв. метров) являются аварийными. Таким образом, видимо, Владимир Яковлев пытался объяснить Минфину, что государство, конечно, может самоустраниться от капремонта, но разбирать обрушившиеся дома все равно придется именно государству. Правда, уже не министру Яковлеву, а министру Шойгу.

Собственники и пользователи

Еще одна спорная норма, введенная новым Жилищным кодексом, — статья 31, разделившая всех граждан на собственников и пользователей жилья. Если в случае с приватизацией социального жилья и обязательствами по капитальному ремонту позиция государства, желающего сэкономить, хотя бы понятна, то в случае со статьей 31 и поправками в 292-ю статью ГК РФ активная лоббистская деятельность некоторых высокопоставленных чиновников вызывает удивление.

Практический смысл статьи 31 и поправок в ГК: собственник может без проблем продать жилье, независимо от того, кто проживает на данной жилплощади. В случае продажи на улице оказываются не только взрослые члены семьи собственника, но и его несовершеннолетние дети. Кому это выгодно? Тем, кто занимается куплей-продажей жилья, то есть риелторам.

«Новая газета» не раз писала о позиции вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, которого президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, невзирая на этику, принятую в сфере законотворчества, привлекла к разработке нового ЖК в качестве эксперта в жилищной сфере.

В итоге не выглядит случайным, что новый ЖК избавил риелторов от законодательных норм, которые позволяли оспорить в суде незаконные сделки.

Но странно то, как разработчики закона объясняли необходимость статьи 31 и поправок в 292-ю статью ГК РФ.

Разработчики, отстаивая свою позицию, выработали две линии аргументации. Для масс — действительно актуальные истории о бывших женах (мужьях и т.п.), которых невозможно выселить из квартиры после прекращения семейных отношений. В том числе и сложно продать квартиру, так как по старому законодательству за бывшими членами семьи закреплялось право пользования жильем. Для элиты (высокопоставленных чиновников, курирующих жилищный пакет, а также для банков, участвующих в ипотечных программах, и — самое главное — для президента страны) была выбрана иная аргументация, не актуальная для большинства населения. Ипотека. Вот та «священная корова», под прикрытием которой в ЖК вошли откровенно пролоббированные статьи и нормы, всего лишь помогающие риелторам продавать больше и тем самым иметь гарантированный немаленький процент от сделок.

Но дело в том, что Жилищный кодекс не имеет отношения к ипотеке, в нем вообще ни разу не упомянуто слово «ипотека». Жилкодекс начинается определением, что есть «жилое помещение», и заканчивается порядком оплаты жилищно-коммунальных услуг. Зато существует вполне добротное ипотечное законодательство, которое прописывает права и обязанности сторон, в том числе и риски банков, которые выдают ипотечные кредиты. Поэтому для развития ипотеки статья 31 не имела никакого значения. Это признала даже самый ярый оппонент Галины Хованской — президент «Института экономики города» Надежда Косарева. Она заявила: «Нужно вообще отклонить поправки Галины Хованской, поскольку они не имеют отношения к ипотеке».

Действительно, не имеют. Но зачем же тогда их отклонять «в интересах ипотеки»?

Может быть, все дело в том, что поправки в ст. 31 ЖК РФ и в ст. 292 ГК РФ могут приостановить беспредел собственников в отношении пользователей жилья и, значит, продать квартиру с проживающими в ней несовершеннолетними детьми будет не так-то просто?

Поправки Хованской действительно направлены именно на защиту пользователей. То есть против риелторов, которые кровно заинтересованы в беспрепятственной купле-продаже жилья. Вот только волна, которую подняли против этих поправок разработчики ЖК РФ, опять ложная.

Зачем пугать банкиров?

На этот раз поднялась настропаленная Ассоциация российских банков (АРБ), «чрезвычайно испуганная» поправками Хованской, вернее, благоприятной перспективой их принятия.

Ассоциация в лице председателя ипотечного комитета Андрея Крысина заявила, что поправки существенно затормозят развитие ипотеки в стране: «Мы понимаем, что авторы законопроекта руководствовались социальными мотивами. Но они не учли, что предлагаемые поправки не позволят банкам в случае неплатежеспособности заемщика обращать взыскание на заложенную по ипотеке квартиру до тех пор, пока собственник не исполнит обязательства перед бывшими членами семьи. А исполнение этих обязательств может растянуться на долгие годы. И в течение всех этих лет банк будет не вправе отчуждать заложенное жилье, чтобы компенсировать свои затраты на выдачу кредита…».

Также в комитете по ипотечному кредитованию АРБ заявили: «Принятие законопроекта в таком виде представляет не только угрозу реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье», но и ставит под сомнение дальнейшее сохранение темпов роста ипотечного кредитования в стране».

С одной стороны, банковская аргументация может показаться убедительной. Но я не зря указала выше, что разработчики нового ЖК выбрали два вида аргументации в защиту «риелторской» статьи. Первый — для народа, второй, по сути, для президента.

Это — обман. Президент никому не поручал обеспечивать дополнительные прибыли посредникам на рынке жилья. Президент поручил обеспечить жильем население. Однако сразу нашлись люди, которые бросились оживлять рынок, выбрасывая на улицу сотни, тысячи, а может быть, и десятки тысяч людей. Очевидно, что количество нуждающихся в жилье будет только возрастать.

Совсем не странно, что пресса и интернет публикуют статьи, в которых подробно изложена позиция банкиров и разработчиков ЖК, но не приведены аргументы той же Хованской, юристов, ученых и т.п. Если бы банкир Крысин обратился за разъяснениями к юристам, лучшим экспертам по этой проблеме, то его страхи по поводу поправок были бы развеяны.

Потому что юристы (в том числе и судьи РФ) напомнили бы банкирам: в случае с ипотекой банки имеют право выселить всех пользователей квартиры (и собственника, и членов его семьи), даже если это единственное жилье. Это право дает банкам статья 446 Гражданского кодекса, поправки в которую были инициированы и проведены все тем же фондом «Институт экономики города». Причем они были проведены и подписаны президентом еще в 2004 году одновременно с жилищным пакетом. То есть банки уже два года как абсолютно защищены законом и на их права никто не покушается.

А поправки, предложенные Хованской в ч. 5 ст. 31 ЖК РФ, всего лишь направлены на то, чтобы не дать собственнику продать жилье и выкинуть на улицу «обузу» — бывших членов семьи, в отношении которых у него есть алиментные обязательства, то есть в первую очередь — своих несовершеннолетних детей.

Все это очень хорошо понимают разработчики Жилищного кодекса, но продолжают под ипотечными лозунгами защищать интересы риелторов.

Именно для того, чтобы окончательно пресечь все спекуляции на эту тему, Галина Хованская скорректировала поправку в 31-ю статью, защитив и детей, и ипотеку.