Уровень экономического развития страны и ее политический строй зависят от распределения земельной собственности и защищенности прав собственности на землю и иную недвижимость. Эти известные истины не вспомнили в правительстве при обсуждении 21 сентября 2006 года проекта о выкупе земельных участков. Уровень понимания проявил премьер Михаил Фрадков, сообщив, что сотка в Барвихе стоит 200 тыс. долларов. А министр экономразвития Герман Греф всех развеселил, сказав, что плата за перепрофилирование (увеличение цены выкупа для Москвы и Питера с 20 до 100%) - это неправильная мера, но принята по настоянию московских властей, Питер же попал "за компанию". На вопрос первого вице-премьера Дмитрия Медведева, не приведет ли это к удорожанию жилья, Греф ответил: "Хуже стать не должно". - "Дальше некуда?" - уточнил Фрадков. - "Да" - беззаботно ответил Греф.

Когда Госдума привычно проштампует правительственный проект, не до смеха станет не только жителям столиц, но и большинству россиян. Потому что речь идет не о новой приватизации, не о свободных земельных участках, а об оформлении надежных прав на уже как бы частные здания. "Как бы" - потому что ваше строение на арендованном у чиновника участке на самом деле никакая не собственность: права на него закончатся с истечением срока аренды. Проект как айсберг: на поверхности - рекламируемое якобы снижение выкупной цены до 2,5% от кадастра. А сокрыто - сорокакратное повышение цены выкупа для тех, кто получил недвижимость не в результате приватизации. Главная же новация - иезуитски хитрая схема, ставящая чиновника над гражданином, отменяющая бессрочные права на землю, запрещающая выкуп для большинства и выдавливающая собственников недвижимости в кабальную административную аренду. Однако обо всем по порядку.

Господин чиновник

Под видом новой редакции исключается действующая норма Земельного кодекса о сохранении возникшего ранее права постоянного (бессрочного) пользования (ч. 2 ст. 1). Греф считает это право "несовременным", его, мол, надо заменить на рыночные права собственности и аренду. При этом для большинства землепользователей переход на земельную собственность блокируется, а в качестве бича используют предельный срок переоформления (1 января 2008 года) и штраф за невыполнение требований о переоформлении - до тысячи МРОТ (100 тыс. руб.). Использование земельного участка без документов приравнено к его самовольному занятию. Это карается штрафом: для граждан - до десяти, а для юридических лиц - до двухсот МРОТ.

Эта короткая запись означает полный переворот в отношениях государства и гражданина, переворот в земельном, а следом - в экономическом и прочем устройстве нашего общества и государства. Конституция установила безусловный приоритет прав граждан и право граждан страны находиться на ее территории, то есть пользоваться участками: "Мы, многонациональный народ Российской Федерации, соединенные общей судьбой на своей земле". Именно права граждан, но не документы чиновников, отражающие эти права, являются первоосновой. Люди и организации живут на своей земле веками, передавая участок от поколения к поколению. Государства же со своими законами приходят и уходят. Обоснованная необходимость получить правоподтверждающий документ на участок может возникнуть лишь у человека или организации для их нужд. От утери документов не застрахован никто, и утеря эта не означает отмены вашего права. Если человек не имеет никаких документов на участок, он вправе оформить участок на основе приобретательной давности на недвижимость. Но теперь до этого вряд ли кто дотянет: задушат штрафами и принудят подписать договор земельной аренды.

Цена вторичной продажи

Президент Путин еще в 2003 году заявил, что продажа земельных участков под приватизированными предприятиями есть, по сути, вторичная продажа, и она несправедлива. А в послании о бюджетной политике на 2007 год он потребовал в кратчайшие сроки урегулировать вопрос о снижении выкупной цены земельных участков под объектами, находящимися в частной собственности. Президент подчеркнул, что получение единовременных доходов не должно быть единственной целью приватизации: в первую очередь она должна способствовать структурным изменениям в экономике. Как мы видели, правительство открыто проигнорировало это требование в отношении двух столиц, которые дают почти треть ВВП страны.

Более весомыми оказались требования московского градоначальника. Цены выкупа для двух столиц, включающие плату в 80% от кадастра за снятие запрета на реконструкцию, просто запретительные - до 3 млн долларов для Москвы и до 1 млн долларов для Питера. Хитрость еще и в том, что неясно, какая кадастровая стоимость имеется в виду: текущая (она для предприятий пониже) или максимальная, которая раза в три выше.

Новый подарок столичным бюрократам - запрет продажи участков, не приведенных в соответствие с градостроительным регламентом. Здесь опять наплевали на право собственника распоряжаться своим имуществом. Но в запрете заинтересована местная администрация, которая сможет использовать эту норму для захватов частной собственности путем манипуляций градостроительным регламентом: столичная администрация легко может изменить "разрешенное использование" своим произвольным решением на основании московского закона, где это понятие противоречит законам федеральным.

Утверждение МЭРТ о том, что общие затраты предприятий снизятся с 736,5 млрд рублей до 190,8 млрд и голословно, и ложно. Голословно потому, что статистики по выкупу участков практически никто не собирает. А ложно потому, что возможное небольшое снижение цены выкупа для одних лиц - собственников объектов, полученных при приватизации (2,5% от кадастра), перекрывается сорокакратным ростом такой цены для всех "иных лиц", которые должны будут платить 100% от кадастра. Даже при 2,5% цена для многих увеличится: для ОАО СУМЗ - в два-три раза, для ОАО "Богословское рудоуправление" и ОАО "Уралэлектромедь" - в три, для ОАО "БрАЗ" - в 20 раз. А если учесть, что сама кадастровая оценка, основанная на несуществующей "рыночной" стоимости застроенных государственных участков, есть фикция, можно сказать, что предела цены для большинства участков просто нет.

Вместо снижения выкупной цены участков под всеми частными объектами проект делит их по искусственному признаку - получен участок при приватизации или нет. Разумного объяснения такому делению нет. Запретительной ценой выкупа наказываются исконные частные домовладельцы, а также все новые инвесторы, построившие здания с нуля на арендованном участке. Из последних многие приобрели право аренды на аукционе за немалые деньги. Если по совести, они уже заплатили за выкуп, а разницу сверх 2,5% им еще надо было бы вернуть. Сегрегация на "бывших" и "небывших" не касается двух категорий: религиозных организаций и всероссийских организаций инвалидов вместе с учрежденными ими организациями, которые по ранее принятым законам уже получают свои застроенные участки бесплатно. Почему же такой откровенной и неконституционной дискриминации подвергаются все здоровые граждане и нерелигиозные организации России?

Важнее цены

Что толку в снижении цены, если у большинства кандидатов в полноценные собственники само право на выкуп отнимают? Уже больше года назад, 24 марта 2005 года, пленум Высшего арбитражного суда (ВАС) своим постановлением № 11 запретил выкуп для тех, кто после выхода Земельного кодекса заключил договора земельной аренды. Пленум ВАС грубо нарушил закон: договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа (ч. 3 ст. 28 ФЗ "О приватизации"), Земельный кодекс говорит об исключительном, то есть принадлежащем только данному лицу праве выкупа, но не об "однократном" (ч. 1 ст. 36). Администрация Москвы уже установила свой "новый порядок", объявив об отмене для арендаторов права на выкуп (постановление № 431?ПП от 27.06.06). МЭРТ молчаливо поддержал такой запрет. На практике это будет означать невозможность выкупа для миллионов собственников недвижимости. Только в Москве из 120 тыс. землепользователей 70 тыс. - арендаторы.

Запреты на выкуп МЭРТ готовит пачками. В недавно принятом Водном кодексе объявлен запрет на приватизацию земельных участков в пределах двадцатиметровой береговой полосы (п. 6 ст. 6). Площадь территории, оставляемой в госсобственности, только вдоль рек (8 млн км) составит более 320 000 кв. км. С учетом ручейков, озер и водохранилищ эта цифра удвоится. Получается площадь, сравнимая с территорией всей Франции вместе с бывшими колониями (638 000 кв. км). Число собственников недвижимости, которых эта норма лишает права выкупа участка под их строением и обрекает на административную земельно-арендную кабалу, измеряется миллионами.
Еще один законопроект МЭРТ - о резервировании (уже в Госдуме) - дает возможность на три года зарезервировать любой участок административным решением "о предварительном согласовании места размещения" под неопределенные государственные или муниципальные нужды. Мало того, что это налагает запрет на выкуп участка, так еще и здание запретят продавать. Наверное, для того, чтобы дать зеленый свет "схеме Шаккума" (его проект уже принят в первом чтении), которая предполагает изъятия практически любой частной недвижимости для передачи другому частному лицу под предлогом развития застроенной территории в целях жилищного строительства.

Проект о выкупе ужесточает процедурные барьеры. Нелегким бременем станет необходимость доказывать "приватизационное" происхождение каждого здания. Не докажешь - плати по полной кадастровой. Представление документов о праве собственности на каждое здание сделано обязательным, а издевательский "отпечаток" (часть территории по границам здания) - законным. Вся иная территория предприятия за пределами "отпечатков" может попасть в категорию "иных" участков, по которым субъекты РФ могут устанавливать любые (!) цены выкупа.
Плата за "иные" участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, не установлена. А на саму возможность их выкупа наложен двойной запрет. Дело в том, что продажа осуществляется "за плату, установленную законами субъектов РФ в соответствии с федеральными законами" (п. 1 ст. 3). Пока такого федерального закона нет, субъекты РФ ничего принять не могут, а будет - могут ничего и не принимать, сохраняя административно-арендную монополию.

Арендатор высшей милостью

Договор аренды участка под частным строением становится механизмом административного контроля за рынком и передела недвижимых активов. Проект делает этот механизм идеальным - с помощью ограничений прав арендаторов земельных участков. Во-первых, запрещается переуступка прав долгосрочной (более пяти лет) аренды без разрешения чиновника (сегодня для переуступки достаточно уведомления). Это означает административный диктат при сделках с частными зданиями и предприятиями, расположенными на арендованных участках. Во-вторых, вводится полный запрет переуступки прав аренды на участки, не занятые зданиями, строениями, сооружениями. Помимо очевидного ущемления прав собственников зданий и предприятий эта норма имеет и скрытый смысл: дает основание чиновнику произвольно обрезать границы участка вплоть до пресловутого "отпечатка".

Предел арендной платы по договорам административной земельной аренды установлен на первый взгляд справедливый - в 2% от кадастровой оценки, при аренде участков земель сельхозназначения - не выше размера земельного налога, а при аренде земельных участков, ограниченных в обороте, - в размере земельного налога. Но это лишь видимость справедливости, поскольку эти ограничения действуют только до момента разграничения государственной собственности на землю. По искусственному основанию в идентичных обстоятельствах одни собственники строений - арендаторы участков будут платить арендную плату, сравнимую с земельным налогом, а другие - произвольно установленную администратором. Дело в том, что до 1 июля 2006 года действовал порядок, при котором разграничение захватывало подлежащие выкупу участки, застроенные частными зданиями и предприятиями (по принципу принадлежности здания, предприятия до приватизации). И многие, сами того не зная, оказались на земле, зарегистрированной как собственность органа власти. По новому порядку подлежащие выкупу участки разграничению не подлежат (ФЗ от 17.04.2006 № 53?ФЗ). На 1 января 2005 года разграничено было 167 тыс. га городских земель (2,3% их площади). Сколько успели наразграничивать за оставшиеся полтора года, пока не известно. Но тем, чей участок попал под разграничение, мало не покажется. На этой территории, составляющей до 6% городских земель, чиновники будут вести себя как абсолютные хозяева. Впрочем, ничто не помешает администрации в любом договоре земельной аренды устанавливать выгодные для себя произвольные неценовые условия.

Фактически государство как собственник участка и его чиновники превращаются в собственников якобы частной недвижимости на арендованной у них земле. Недавно президент Боливии Эво Моралес заявил, что в его стране частные земли будут национализированы и переданы беднейшим фермерам. Нечто похожее происходит и в России. Отличие в том, что городская земля у нас передается не беднейшим, а самым богатым - монопольным административным собственникам.