Чуть больше трех месяцев остается до «светлого» дня в жилищно-коммунальной реформе, когда все владельцы квартир должны будут определиться с формой управления своими домами. Произойти это должно к 1 января 2007 года. Но, возможно, что «светлый» праздник объединения всех в товарищество собственников жилья может так и не наступить. Власти сетуют на равнодушие со стороны населения к этому важному процессу. Гость в студии – депутат Государственной Думы Галина Петровна Хованская.

– У вас нет ощущения, что жителям России как-то все равно, кто управляет их домами?

Галина Хованская: Нет, такого ощущения у меня нет. Но есть полное впечатление, что отсутствие объективной информации, на каких условиях будут приниматься решения, в частности, по капитальному ремонту домов, которые по 25-30 лет, а иногда и по 45 лет не ремонтировались с момента введения в эксплуатацию. Вот это очень беспокоит многих россиян, ибо состояние жилищного фонда в России оставляет желать лучшего. В стране значительный процент жилищного фонда находится в ветхом состоянии, а определенный процент – в аварийном состоянии. Скажу сразу, что без помощи федеральных властей дотационным регионам с этой проблемой в одиночку не справиться. Но я надеюсь, что мы – все-таки федеративное, а не конфедеративное государство, и федеральная власть не бросит на произвол судьбы население, а местные власти тем более. Потому что им переданы огромные полномочия по обеспечению очередников, по решению проблем капитального ремонта и по всем бытовым проблемам, которые ежедневно беспокоят россиян.

По моим наблюдениям, даже информации у местных чиновников недостаточно. С удовольствием скажу, что с 27 сентября на ВДНХ начнут, наконец, проводиться регулярные конференции по этим вопросам. Первой темой, которая будет обсуждаться завтра, – как раз управление жилищным фондом. В ваших словах прозвучала необходимость создания ТСЖ для того, чтобы управлять домом. Но создавать ТСЖ совершенно не обязательно. Собственники могут просто собраться на собрание и принять решение, кто будет управлять их домом без создания ТСЖ. И это надо иметь в виду.

– Тем не менее, люди все равно могут не владеть какими-то основами экономических знаний для того, чтобы определиться.

Галина Хованская: Совершенно верно. Если жильцам не повезло и в их подъезде нет ни одного бухгалтера, то сразу встает вопрос, кого делегировать в ревизионную комиссию. Вопрос? Вопрос.

– И что таким жильцам делать?

Галина Хованская: На самом деле пока единственное преимущество схемы создания товарищества собственников жилья – это возможность контролировать финансовые ресурсы, деньги, которые мы платим за жилищные и коммунальные услуги. К сожалению, по остальным направлениям – сплошные вопросы. И тут должен поработать федеральный законодатель: как в части налогового законодательства, так и в части уточнения, что такое общее имущество. Приходит масса писем с обоснованными жалобами граждан, что в очередной раз технический подвал сдали в аренду или даже продали кому-то. И после этого какое товарищество можно создавать в таком доме? Буквально накануне я получило письмо из Саратова, пишут и из Петербурга.

Но, к счастью, есть уже судебные прецеденты в пользу собственников. Данная тема приобретает все большую актуальность, потому что если на вашем подвале висит большой замок, то в случае аварии, как будет ТСЖ ликвидировать эту аварию, как оно сможет подойти к нужным трубам.

– Но замки вешают на подвалах в целях борьбы с терроризмом…

Галина Хованская: Ничего подобного. Просто новый собственник данного подвала, получивший его незаконно в собственность, решил таким образом обезопасить себя и защитить.

– Но все равно остается ощущение, что большинство, во-первых, не очень разбирается в данном вопросе, а во-вторых, не очень хочет в нем разбираться. Ну, хорошо, могут быть разные формы управления домом. А какие формы вообще существуют?

Галина Хованская: Их три на сегодняшний день.

– Но все равно остается некое обязательное действо: выбрать тех, кто будет обслуживать дом, кто будет нанимать сантехников, дворников, следить за чистотой и обустраивать территорию и т.п.

Галина Хованская: То есть, это выбор управляющего.

– Совершенно верно, но из чего выбирать-то? Есть из чего выбирать?

Галина Хованская: Хороший вопрос. К сожалению, можно констатировать, что у нас частных управляющих компаний раз два и обчелся. И выбирать действительно практически не из кого, поэтому ТСЖ зачастую принимают управление домами на себя, то есть само ТСЖ становится и управляющей организацией просто из-за того, что некому передать эти полномочия. Когда дом большой, то в нем могут найтись квалифицированные люди, которые готовы взять на себя функции по управлению домом. Для этого, в первую очередь, нужно обладать юридическими и экономическими знаниями. То есть, нужно уметь заключать договора.

– На это нужно тратить время и силы.

Галина Хованская: Да. Как правило, занимаются этим «молодые», но квалифицированные пенсионеры. Когда меня спрашивают, какие вообще могут быть ТСЖ, если денег на капитальный ремонт надо добиваться, а норму, напоминающую об обязанности государства выполнять старые обязательства по непроизведенному капитальному ремонту, нужно еще провести в федеральном законе. И налоги придется платить, если создается ТСЖ, и возникает масса других проблема: нужно оформить этот имущественный комплекс, в конце концов. А начинается всё с межевания, заслуживающего отдельной темы для обсуждения, с того, как оформить землю под домом ТСЖ. Она вообще-то является вашей собственностью. Но нужны не правоустанавливающие, а правоподтверждающие действия. То есть, нужно получить план земельного участка и, в конце концов, кадастровый номер. Тогда вы можете не сомневаться, что никто на вашу землю не посягнет. Это и деньги всегда.

– У любого горожанина возникает вопрос, а ему-то это зачем? Он сейчас живет, у него худо-бедно вода из крана течет, подъезд убирается, потому что скинулись по 100 рублей на уборщицу. Еще по 100 рублей скинулись, и консьержку посадили. И отстаньте от него с этими участками, землеотводами и межеванием. Не хочет он этим заниматься, потому что ему просто это не нужно.

Галина Хованская: Правильно, не нужно. Единственное, что должно от владельца жилья требовать законодательство, что и зафиксировано в ЖК, чтобы он один раз принял решение о способе управления, а если его не устраивает управляющий, то на собрании поменять этого управляющего или выбрать другой способ управления домом, а также добросовестно платить за жилищные и коммунальные услуги. Но ему необходимо раз в год прийти на собрание и утвердить смету, ведь это же его деньги. Ну если ему все равно, как его деньги расходуются, то это уже другая история.

Это дает возможность управлять домом самому ТСЖ, возможность собственникам дома как объединившимся в товарищество, так и не организованным еще в товарищество, но собирающимся на собрание, привлечь управляющую компанию со стороны или предпринимателя без образования юридического лица. Важно, чтобы эта структура или гражданин были квалифицированным управляющим. Потому что во многих регионах люди уже страдают от частных фирм, которые собирают деньги, тратят их на цели, которые считают нужными, но не переводят, например, платежи за коммунальные услуги, а потом жители обнаруживают, что им грозят отключением электроэнергии. Это разве дело? Хотя они и были очень довольны своей управляющей компанией.

– А кто должен контролировать работу и деятельность управляющей компании?

Галина Хованская: Высший контроллер – это общее собрание, которое может принять любое решение. Но вообще контролировать должна еще и ревизионная комиссия, которая обязана следить за тратами, и председатель ТСЖ обязан следить, если не он управляет домом, а привлечена другая структура.

Есть еще третья форма управления домом – непосредственное управление. К сожалению, у нас есть прецеденты, когда в многоквартирных домах, где число квартир более 50, выбирают данный способ управления. Поверьте, это невозможно, потому что означает, что каждый из жильцов должен заключить договор с каждой организацией, представляющей услуги. Получается безумное количество договоров. Надеясь избавиться от каких-то опасностей, которые существуют реально, жильцы выходят на такую уродливую форму. Она хороша только для домов, где 4-8 квартир. Для таких домов это очень неплохой способ управления. Все друг друга знают, и собраться всем вместе не представляет труда. Во всех остальных случаях лучше организоваться.

– Кто должен организовать просвещение населения по вопросам реформы ЖКХ?

Галина Хованская: Строго говоря, это должна делать власть. И конференция на ВДНХ на тему управления жилищным фондом – шаг в нужном направлении.

– Но пока складывается ощущение, что жилищно-коммунальную реформу проводят ДЭЗы, от которых в принципе эта реформа должна нас избавить. А все остальные, то есть власти, делают вид, что проводят реформу.

Галина Хованская: Похоже на то. Но есть еще и совершенно очевидные пробелы в законодательстве. Как раз ко второму чтению законопроекта об изменениях в ЖК я буду предлагать очень много важных моментов, которые либо закроют белые пятна, либо введут новые нормы. Например, вы – собственник, но не богатый. А рядом сосед – достаточно обеспеченный человек. И таких соседей по голосам на собрании большинство. И получается, что вы обязаны любые фантазии этих собственников, пусть хорошие и полезные для дома, например, нанять суперохрану для дома, оплачивать. Особенно, если собственник – пенсионер. А у нас таких – четверть населения Российской Федерации.

– Предполагаю, что если это решение общего собрания, то обязан.

Галина Хованская: Вы считаете, что нищий собственник-пенсионер, получающий субсидию, должен оплачивать любые фантазии богатого соседа?

– Должны, значит, быть некие критерии. Иначе возникает ситуация, когда собственник говорит, что ему, например, не нужен консьерж и платить он не будет. И не платит.

Галина Хованская: Должны обязательно быть определены нормой закона обязательные платежи, которые необходимы для содержания и ремонта дома, в том числе и капитального. Если пройдут наши предложения, то правительство РФ должно немедленно определить перечень необходимых для дома услуг, которые жильцы будут обязаны оплачивать по решению общего собрания. Тема эта касается не только жителей, но и местных властей. Потому что в этом же доме живут наниматели жилых помещений, а не только собственники, и местная власть должна будет из своего бюджета компенсировать всё, что придумают на общем собрании жильцы дома сверх установленных этой же властью ставок. Социальный наниматель вообще не должен платить за фантазии богатого соседа. Понятие «используются обязательные платежи» в ЖК есть, а что это такое – никто не сказал. Мы пытаемся правительству РФ этой нормой дать поручение установить перечень обязательных платежей. Интуитивно, что это такое, понятно: содержание и текущий ремонт. Но вот консьержка – это уже сверх программы, охрана – тоже, зеркала, ковры и цветочки – по желанию. Кто принял такое решение, тот и будет обязан его выполнить. Но если кто-то не может, значит – не может.

– По закону до принятия решения остается три месяца, а люди звонят и говорят, что ничего не происходит, что они ничего не знают и не понимают. Что делать?

Галина Хованская: Среди поправок, число которых насчитывается около 150, есть одна, которая предлагает отстрочить принятие решения о выборе способа управления домом еще на год. Возникла она после того, как депутаты приехали из округов и сообщили, что народ совершенно не готов к эторму и даже местные власти не знают, что, как и почему. Даже непонятно, что такое обязательные платежи, сколько будет доплачивать местный бюджет за нанимателей, которые живут в доме, как будет реализовываться норма об обязательствах по старому капитальному ремонту. Подзаконных актов не хватает.

Хотя 13 августа 2006 года вышло постановление правительства № 491, посвященное правилам содержания общего имущества в домах и порядку перерасчета платежей, если жильцам предоставляются услуги либо не вовремя, либо ненадлежащего качества. А Жилищный кодекс ввели в действие полтора года назад. В подобной ситуации правительство оказалось благодаря законодателю, который отвел ему очень короткий срок. Документов, которые должна была разработать исполнительная власть по ЖК, – огромное количество. Делать же нормативные документы быстро, значит, гнать брак, делать их некачественно.

– Постановление, которое вышло, качественное?

Галина Хованская: Нормальное. Правда, есть два очень хороших поручения правительству, которые как раз касаются общего имущества. Если они будут выполнены, то мы больше не услышим, что технический подвал в доме продан и жильцы, создавшие товарищество собственников жилья, не могут туда в случае аварии войти.

А знаете, как иногда создается ТСЖ? В моем округе был случай, когда ТСЖ было создано без участия хотя бы одного собственника квартиры.

– А кто же тогда создал ТСЖ?

Галина Хованская: Местные власти, которые представляли нанимателей жилых помещений, потому что дом – собственность муниципальная либо субъекта федерации, и владелец магазина на первом этаже. У них получилось 50 процентов плюс один голос. Проснулись собственники квартир в этом доме, а ТСЖ – это товарищество собственников жилья, и узнали, что в их доме, оказывается, создано товарищество собственников жилья. И ликвидировать его теперь в силу незаконности этой акции можно теперь только через суд. Почему это не законно? Потому что всех собственников жилья должны были проинформировать как минимум за 10 дней до проведения собрания в письменном виде либо в определенно условленном месте. Люди об этом даже не знали. Это было прямое нарушение закона. Чтобы таких парадоксальных ситуаций не случалось впредь, я считаю, что такое решение в доме должно приниматься 2/3 голосов. Все-таки это очень важное решение – создать товарищество с правовыми последствиями – приятными и не очень.

– Поправки, предложенные вами, в июне были приняты в первом чтении. Неофициально эти поправки называются «поправками Хованской». Каковы их основные моменты?

Галина Хованская: Я предлагаю для тех, кто встал на учет до принятия Жилищного кодекса, не ограничивать никакими сроками приватизацию. Но для новых очередников эти ограничения ввести. Потому что они сознательно встают как малоимущие в очередь на социальное жилье. И в этом логика есть.

Деприватизацию тоже никакими сроками не надо ограничивать. Она и так уже имеет ограниченное действие, поскольку у многих квартира оказывается не приватизированной, а приобретенной в результате сделки. Человек, если он в связи с изменениями в налоговом законодательстве узнает, что ему как собственнику и налог большой придется платить, и страховать свое жилье нужно будет, и платить за капитальный ремонт, должен иметь возможность сказать самому себе, а зачем ему всё это нужно, пойти и деприватизировать квартиру, из которой его никто точно не выгонит.

Да, с таким человеком мы будем обязаны заключить договор социального найма на это же жильё, никто собственника не выгонит. Но, например, непонятно, зачем нужно было вводить ограничения. Это первое.

Второе. Слава богу, что уже не работает норма о принудительным переоформлении ЖСК в ТСЖ. Можно сказать, что это уже состоявшееся изменение.

Безусловно, серьезный вопрос – капитальный ремонт жилых домов. Эта тема тоже затрагивается и соответствующая отсылочная норма на постановление правительства есть.

Обязательные и добровольные платежи.

Создание ТСЖ.

Снос домов и права собственников в этой ситуации. Права эти поправками усиливаются, выкупная цена увеличивается.

То же самое с нанимателями. Если они очередники, то чего из комнаты переселять в комнату? Что же такое делается? Пишут отовсюду, что переселяют четырех человек из комнаты в комнату 12 кв. метров. А старые очередники, которые имели право получить жилье в первоочередном порядке, так и должны его получить.

Больных и инвалидов лишили внеочередного получения жилья. Но, наконец, постановлением правительства утвержден перечень тяжелейших заболеваний, которые дают право на получение жилья вне очереди. Это случилось 16 июня 2006 года, постановление № 378. У кого есть такие заболевания, должны иметь это в виду. К сожалению, перечень этот тоже появился почти через полтора года после принятия Жилищного кодекса.

Что касается постановки на учет тяжелобольных, я считаю, что их право на дополнительную площадь надо учитывать не только при предоставлении жилья, но и при постановке на учет, потому что для них это вопрос жизни и смерти.

С бывшими родственниками… Здесь надо разбираться очень аккуратно и отдельно. Бывшие члены семьи собственника и бывшие члены семьи нанимателя. О них ведь только сказано, что они отвечают по своим обязательствам самостоятельно. На эту тему мы тоже четко все расписываем. Ситуации эти массовые, когда сын зарегистрирован, у него уже другая семья, живет в другом месте, а родители тянут лямку и не могут оформить даже субсидию. Эту ситуацию можно решить на законодательном уровне, чтобы подобных проблем у людей больше не возникало.

Раньше была норма о возможности раздела квартиры. Оставьте хотя бы за самим нанимателем право инициировать процесс раздела, если квартира это позволяет сделать. Знаете, сколько трагедий из-за этого. Да и человек не может реализовать свое право на приватизацию, потому что бывший не дает такого права.

– Будем надеяться, что ваши поправки будут приняты и во втором, и в третьем чтении, и подписаны президентом.

Галина Хованская: Да, самое главное – это подпись президента, будем к нему обращаться