Дмитрий Медведев продолжает попытки сделать жилье доступнее. Того же от него ждут и россияне. На 2006-2007 годы для реализации проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" из федерального бюджета выделяется 86,1 млрд. рублей. Вчера на заседании президиума совета по реализации нацпроектов Медведев заявил, что «у государства есть возможность влиять на уровень цен на рынке жилья». А для этого нужно больше строить. Эксперты, однако, сомневаются в успехе нацпроекта. Зато соглашаются с Медведевым в том, что причина роста цен - административные барьеры и коррупция на местах.

Заседание президиума совета по реализации нацпроектов было посвящено доступному жилью. Первый вице-премьер, впечатленный образцово-показательной статистикой Кемеровской области (он ездил туда во вторник), предложил распространить опыт Амана Тулеева на другие регионы. А там почти троекратного (как на Кузбассе) увеличения ввода жилья нет и пока не ожидается.

Равнение на ...

Несмотря на потуги федерального бюджета, рост цен на жилье в таких крупных городах, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Екатеринбург, в этом году составил 40-50%. Подтягиваются до уровня городов-миллионников и некоторые другие. Однако, несмотря ни на что, выход из ситуации чиновникам видится один - нужно больше строить. По словам первого вице-премьера, «набранные темпы пока недостаточны для удовлетворения спроса». По мнению Дмитрия Медведева, этому мешают административные барьеры, влияющие и на цену жилья. «По-прежнему в цене квадратного метра сидит плата за бесконечные согласования, другие административные издержки застройщиков и коррупционные сборы, и люди из своего кармана должны за это рассчитываться», - заявил вице-премьер.

В итоге «при улучшении экономической ситуации в стране, росте благосостояния граждан реальная доступность жилья для значительной части семей снижается», - подвел неутешительный итог Медведев.

Шуваловские миллионометры

А виной тому - местные чиновники. Для контроля за работой муниципальных властей предложено создать специальную комиссию по взаимодействию с регионами в сфере жилищного строительства. Курировать ее будет помощник президента Игорь Шувалов - идеолог Жилищного кодекса.

Комиссия пока не создана, но, как удалось выяснить "Газете", работа по подготовке необходимых документов уже ведется. Профильный комитет Госдумы внес поправки сразу в 35 федеральных законов. Все они направлены на упрощение процедуры предоставления земли под застройку. «Планируется, что документ будет рассмотрен в первом чтении в конце текущего месяца», - поделился с «Газетой» глава комитета Мартин Шаккум.

Квадратный метр в трехмерном измерении

Несмотря на оптимистические заявления чиновников и депутатов, большинство экспертов сомневаются в успехе нацпроекта. Главный экономист ИК «Тройка Диалог» Евгений Гавриленков уверен, что темпы роста цен на жилье не снизятся: «Есть платежеспособный спрос, и тут никуда не деться». Недвижимость, по его мнению, скупается инвесторами, а не людьми, действительно нуждающимися в жилье. Напомним, что глава Минрегионразвития Владимир Яковлев недавно уже выдвигал инициативу обложить налогами людей, покупающих вторую или третью квартиру. Однако инициатива эта так и нереализована.

Советник зампредседателя Госдумы Василий Кононенко винит в искусственном завышении цен игроков на строительном рынке. "Сегодня многие владельцы лакомых кусочков земли дожидаются повышения цен", - говорит чиновник.

Однако самая печальная ситуация на рынке жилья складывается в Москве и Московской области. И если в других регионах хотя бы есть возможности для экстенсивного развития, в столице свободной земли под застройку уже не осталось.

Московская недвижимость - для москвичей

Только за последние полгода цены на столичную недвижимость выросли практически на 50%. Городские чиновники уверены, что причина кроется в чрезмерной популярности московского жилья среди жителей России. По мнению главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, около 70% покупателей квартир в Москве - иногородние. В первую очередь это жители сырьедобывающих регионов. Застройщики с ним не согласны. «Сегодня в столице работать достаточно сложно: город делает все, чтобы помешать инвестиционной деятельности», - говорит гендиректор компании «Бенефит инжиниринг» Александр Имшенецкий. По его словам, во-первых, сроки согласования проектов в Москве выросли в два раза (сегодня на получение разрешительной документации уходит около двух лет), что серьезно влияет на себестоимость строительства, а во-вторых, площадку из первых рук получить практически невозможно. «Серьезно осложняет работу и «особое» отношение властей к строительным компаниям, которое выражается в налоговом терроре и бесконечной череде проверок", - добавляет он. - "Но главное, доля города в прибыли от проекта выросла до 50-60%». Для сравнения, несколько лет назад доля города составляла в среднем 20%, что, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, соответствует нынешней норме других регионов России, в том числе и Подмосковья, где доля местных властей составляет 10-20%. «Исключение могут составлять города, расположенные в непосредственной близости от Москвы, например Красногорск, но и там доля города составляет около 30%», - рассказывает он.

«В Москве же появилась еще и новая опция обременений: все хозяйство РАО "ЕЭС России" и "Мосэнерго" город собирается переоснастить за счет московских девелоперов: за подключение к сети застройщик должен заплатить 1000 долларов за киловатт, - добавляет директор по производству компании «Бенефит инжиниринг» Александр Исаев. - Сегодня выгоднее придержать площадку».

Впрочем, Константин Ковалев уточняет, что многие участки под застройку простаивают и из-за отсутствия технических мощностей. Проще говоря, часть застройщиков согласны подключать здания по существующим расценкам, но электричества на всех не хватает.

Кто виноват в росте цен на жилье?

Владимир Ресин / первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города:

«В последние годы рынок недвижимости работает не как потребительский, а как финансовый. Именно уникальность жилья как финансового инструмента в первую очередь влияет на рост цен».

Галина Хованская / депутат Госдумы:

«Рынок есть рынок, и какие бы смешные меры сейчас ни предлагались чиновниками самого высокого уровня, все равно спрос определяет предложение. Сейчас совершенно очевидно, что спрос на рынке жилья в несколько раз превышает предложение. Что касается таких крупных городов, как Москва и Петербург, то там нет свободных площадок, к которым бы можно было просто так подойти, не вкладывая в них бюджетные ресурсы.

Первый резерв - вывод промзон и предприятий. Но собственник, даже экологически неблагополучный, просто так не уедет из Москвы! Второй - федеральные земли в городах. Это, как правило, отстойники вдоль железных дорог, а значит, нужно договариваться с федеральными властями. А третий резерв - это наши пятиэтажки, и он сейчас активно используется.

Точечная же застройка приводит к очень серьезным конфликтам с жителями окрестных домов, и я очень хорошо знаю о таких историях в Москве. Хотя, кстати, это наиболее удобный и простой вариант для властей, потому что здание точечно можно посадить на уже имеющуюся инфраструктуру, пусть при этом и закрыв окна близлежащих домов, наплевав на собственников жилья и снизив рыночную стоимость их квартир. А вот два первых варианта гораздо сложнее: один - финансово, другой -организационно.

Можно говорить и о частичной монополизации рынка. Да, было бы неправильно думать, что в Москве и Петербурге нет никакой конкуренции. Но когда 25-30% рынка занимают несколько компаний, это наводит на размышления. Аффилированная с городскими властями структура в свое время образовала Союз строителей; фирмы, входящие в этот союз, известны. Правда, я не знаю, существует ли он сейчас...»

Аркадий Инин / писатель, сценарист:

«Когда я слышу, как строители жалуются, какие они несчастные, прибыль у них крохотная, а «все сжирают чиновники», - я и сам готов броситься на этих чиновников! Потом Лужков говорит, что мы только тогда победим такие цены, когда предложение опередит спрос, «а у нас пока наоборот, и искусственно ничего не сделаешь», - мне и это тоже кажется правильным.

Дальше мне рисуют схемы, и я вижу, что 70-80% сжирают негодяи-посредники, - и тут тоже думаю, что это убедительно. Я, как тот раввин, к которому пришли два спорщика, а он обоим говорит, что «ты прав, сын мой, и ты прав». Тогда третий восклицает: «Как же они могут быть правы, если говорят прямо противоположное!?» Раввин отвечает: «И ты тоже прав!»

Я нахожусь примерно в таком же положении. Моя душа кипит от возмущения, и я убежден, что в ситуации с жильем заключено какое-то негодяйство, но в чем оно, понять не могу!»

Игорь Трунов / адвокат:

«Это полностью искусственная проблема. Я считаю, что в росте цен на жилье в основе своей виновата коррупция! Непродуманная политика государства, конечно, тоже, но все же больше всего - именно коррупция. То есть возможность сверхприбылей, которая делится между игроками этого рынка и чиновниками».