Уже понятно, что вокруг Жилищного кодекса на осенней сессии Госдумы будет сломано множество копий. У этого документа вообще драматическая судьба: о недостатках ЖК практически все независимые эксперты говорили еще на этапе его разработки: Поправки к кодексу еще в прошлом году предложила депутат Госдумы Галина Хованская, но тогда парламентское большинство отказалось их даже рассматривать. Но когда по прошествии года после вступления ЖК в силу в большинстве регионов эту дату отметили митингами протеста, Дума вернулась к этим поправкам. Некоторые из этих поправок были приняты в первом чтении еще в конце июня. Осенью, при втором и третьем чтении документа, можно ждать новых сюрпризов вокруг формулировок ЖК.

О деприватизации и недоремонте

Два наиболее важных исправления ЖК, случившихся в конце июня, касаются самых "больных" вопросов - приватизации жилого фонда и капитального ремонта жилых домов.

Действующая редакция ЖК ставит "шлагбаум" на пути бесплатной приватизации жилья, полученного от государства. Это право имеют лишь те, кто успел получить жилье до 1 марта 2005 года - дня, когда кодекс вступил в силу. В результате все, кто много лет стоял на очереди, но получил жилье после 1 марта, оказались ущемлены. Теперь ограничение снимается: запрет на приватизацию жилых помещений распространяется только на тех граждан, которые встали на очередь на улучшение жилищных условий уже после вступления ЖК в силу.

В ЖК говорится, что с 1 января 2007 года граждане теряют право на "деприватизацию" своего жилья. Актуальность этого вопроса прямо пропорциональна ставке налога на имущество: если он будет взиматься от рыночной стоимости квартир - не исключено, что множество малоимущих (и не имеющих наследников) граждан предпочтет отказаться от собственности на квартиру и заключить с государством пожизненно действующий договор социального найма. Теперь абсурдные ограничения, заставлявшие людей принимать решение в жестких временных рамках, снимаются.

Далее - о капитальном ремонте, точнее недоремонте. Суть проблемы в том, что ранее если дом строился как государственный, то на государство и возлагалось право проводить капремонт, сколько бы квартир впоследствии ни было приватизировано. И даже в том случае, если в доме создавалось товарищество собственников жилья (ТСЖ), за государством все равно сохранялась обязанность проводить капремонт. Новый кодекс, начиная с 1 января 2007 года, освободил государство от этой тяжкой ноши. При том, что государство на протяжении десятилетий не выполняло указанных обязательств и недоремонт достиг ужасающих размеров, перспективы для собственников вырисовывались малоприятные. Им пришлось бы финансировать капремонт независимо от возраста дома, что привело бы к резкому росту платы за жилье.

Принятые поправки исправляют эту ситуацию. Во-первых, восстанавливается норма, обязывающая бывшего владельца жилья производить капремонт дома. А во-вторых, при изъятии земельных участков для государственных нужд в выкупную цену жилого помещения будет включаться стоимость так и не произведенного государством капремонта дома.

Из других изменений ЖК наиболее существенны те, что касаются очередников. Раньше для того, чтобы встать в очередь на получение квартиры, было достаточно иметь менее 5,5 квадратного метра жилья на человека, теперь же надо еще быть малоимущим. При этом критерии отнесения к малоимущим в кодексе никак не определены - регионы могут устанавливать их произвольно. Например, относя к малоимущим (как это принято в законодательстве о социальной защите) тех, кто имеет доход на человека не более прожиточного минимума. Что получается? Если семья из трех человек имеет месячный доход в 400 долларов, то никаких шансов на получение социального жилья у нее нет. Даже если она живет в 10-метровой комнате в коммуналке.

Теперь малоимущим будет признан тот, кто при имеющемся доходе не может решить проблему приобретения жилого помещения даже при предоставлении ему государством максимальной субсидии в 70% от стоимости жилья. Другая поправка устанавливает минимальный размер нормы предоставления жилой площади - не менее 15 квадратных метров общей площади жилого помещения.

Плата за риски

Теперь о том, что исправить не удалось. В первую очередь это касается изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Вряд ли надо напоминать историю в Южном Бутове, но она может повториться везде, где властям понадобится земля и где за "государственные нужды" будут выдавать нужды строительных компаний, поддерживаемых властями. Жилищный кодекс между тем мало что гарантирует выселяемым в этом случае гражданам. Если кто-то думает, что гражданам предложат другое жилье, он здорово ошибается: им предложат не квартиры, а деньги в размере, определяемом "соглашением с собственником". И можно не сомневаться: чиновники предложат согласиться с суммой куда меньше той, которая нужна для покупки другой, равнозначной, квартиры. На того, кто откажется, подадут в суд, который и определит "выкупную цену", но вряд ли она будет более адекватной: суд часто принимает сторону государства, а не отдельного гражданина.

К тому же новую квартиру надо будет еще искать, что с учетом нынешних жилищных рисков является нелегким занятием. Как будут решать эту проблему, скажем, одинокие старики, которые почти не ориентируются на жилищном рынке? Было бы логично, если вместо того, чтобы предлагать жителям "изъятых" домов деньги, государство купило бы им равноценные квартиры, но этого оно делать не намерено.

Кодекс практически никак не защищает граждан от произвольного роста квартплаты. Хотя одной из поправок Хованской вводится запрет для региональных властей устанавливать максимально допустимую долю расходов граждан на квартплату на уровне выше "федерального стандарта", но сам этот стандарт установлен не законом, а правительством. И сейчас составляет 22% от совокупного дохода семьи - что представляется слишком большой величиной: для западноевропейских стран этот предел не превышает 10%.

Наконец, еще одна поправка в ЖК, которая вызвала негативную реакцию со стороны банковского сообщества. В соответствии с подправленной редакцией 31-й статьи суд может сохранить на неопределенно долгое время право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника, не обращая внимания на ранее возникшие правоотношения, в том числе ипотечные сделки. Ассоциация российских банков выступила резко против этого положения: банкиры полагают, что это создает слишком высокие риски для банков и препятствует развитию ипотечного кредитования. Результат может оказаться прост: банки взвинтят ставки ипотечных кредитов, чтобы компенсировать риски, и ипотека станет еще менее доступной...

КОММЕНТАРИИ РИЭЛТОРОВ

Марина ТОЛСТИК, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"

Поскольку новый Жилищный кодекс ужесточил санкции при незаконной перепланировке, у покупателей появилось много вопросов именно в этой части. Упростилась схема операций, при которых дети не являются собственниками жилья: по новым правилам не требуется разрешение опекунского совета на сделки с жильем, попадающим под эти пункты закона. Однако отслеживать права детей приходится самим риэлторам - с тем чтобы не были нарушены права несовершеннолетних.

Алла КИРИЛЛОВА, юрист компании "ИНКОМ-Недвижимость"

Обновленный ЖК внес некоторые изменения в риэлторскую деятельность. Например, установил новые правила продажи комнат в квартирах коммунального заселения. Так, если вы владеете комнатой в "коммуналке" и хотите ее продать, то собственники других комнат в этой квартире имеют преимущественное право покупки вашей комнаты. Поэтому вы должны в письменной форме предварительно уведомить их о продаже и ознакомить со всеми условиями предстоящей сделки. ЖК также определил права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К примеру, жена купила квартиру до брака, прописала мужа, но затем брак был расторгнут, следовательно, муж утрачивает право пользования квартирой. Но следует иметь в виду: признание утраченным право пользования происходит только в судебном порядке