04.05.2006, №79 (1606)

 

Автор - независимый эксперт, почетный член Российского общества оценщиков

На недавнем съезде РСПП его президент Александр Шохин одобрительно отозвался об обещании Минэкономразвития снизить цену выкупа под приватизированными участками до 2,5% от кадастровой оценки. Это значит, что в РСПП либо не читали проекта, либо не решились высказаться откровенно. Потому что 2,5% превращены в ширму-обманку, за которой прячутся прежние и новые барьеры для выкупа, при которых приобретение земли часто просто невозможно.

Необходимость устранения ценовых и прочих барьеров для выкупа участков под частной недвижимостью российский бизнес поставил перед правительством почти четыре года назад. Логика проста: для экономического роста необходимы полноценные права на недвижимость, а не “полусобственность” на арендуемом у чиновника участке. Возражали против этого в столичной мэрии, где принят курс на контроль над рынком городских участков и девелопментом в интересах близких к администрации лиц. Минэкономразвития, затягивая решение, открыто встало на сторону московского мэра.

Генеральная линия

Но вот гром грянул: на недавней встрече с представителями бизнеса Владимир Путин высказался за максимально либеральное решение. Своим поручением от 7.03.2006. № пр-368 президент запросил до 1 июля предложения по устранению административных барьеров, в том числе и для выкупа земельных участков. А первый вице-премьер Дмитрий Медведев на совещании с губернаторами по жилищному национальному проекту прямо сказал, что земля выводится чиновниками из открытого оборота, что на таком рынке жилье не будет доступно никогда. На таком конструктивном фоне появляется новая версия старого проекта Минэкономразвития. Все ждали реальных улучшений: ведь участки предприятий, уже обеспеченные инфраструктурой, могут быть использованы и для нового жилищного строительства. Не дождались.

В доработанном тексте проекта все барьеры для выкупа сохранены в неприкосновенности и даже усовершенствованы. Мы уже разбирали этот проект (см. материалы в “Ведомостях” “Земельный заговор”, 16.05.2005; “Обман переоформления”, 5.10.2005). Иначе как грабительским его назвать нельзя. Пресловутые 2,5% распространяются далеко не на всех собственников строений. Повезло хозяевам приватизированных строений, а также гражданам - собственникам зданий и сооружений, не предназначенных для целей предпринимательской деятельности. Все иные собственники зданий приобретают земельные участки по кадастровой стоимости участка, т. е. в 40 (сорок!) раз дороже. Напомним: сама кадастровая оценка, основанная на несуществующей “рыночной цене”, абсолютно произвольна. Про Москву и Питер - отдельная история: полноценная собственность на участок (включая плату за отмену запрета на реконструкцию) составит 100% от кадастра. Для Санкт-Петербурга это более $1 млн за 1 га, для Москвы зашкаливает за $3 млн за 1 га. За цену на порядок меньшую можно купить свободные участки в Марселе, Лионе или Варшаве. Проект позволяет сохранить административную монополию на землю и продолжить чиновничью спекуляцию земельными участками.

Проект осложнит жизнь всем приватизированным предприятиям. Четыре года действует постановление правительства РФ от 7.08.2002 № 576, утвердившее “Правила распоряжения земельными участками…”. Хотя согласно действующему законодательству предприятия имеют право выкупить именно тот участок, который находится у них в пользовании на основании Плана приватизации (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, п. 1 ст. 6 ФЗ о регистрации прав на недвижимое имущество), Правила в нарушение ФЗ “О приватизации” (п. 1 ст. 16) устанавливают дополнительные требования - о представлении документов государственной регистрации всех сооружений на участке предприятия. Предприятиям приходится в суде доказывать, что сарай, трансформаторная будка, дымовая труба - не отдельные объекты недвижимости, а часть недвижимости имущественного комплекса (п. 2 ст. 3 ФЗ о приватизации). Чиновники называют их “самовольные постройки”, поскольку на них нет актов о приеме в эксплуатацию. Получать такой акт накладно. На практике проблема устраняется индивидуальными решениями. Например, заместителя руководителя Федерального агентства по управлению госимуществом, который пишет в официальной резолюции, что “по-нашему мнению” наличие самовольных построек не препятствует выкупу. И вот теперь проект узаконивает “странную норму” постановления № 576, бетонируя сложившуюся коррупционную схему, основанную на подтверждении прав на каждое строение, и подталкивая чиновников к продаже участков “клоками” - под каждым зданием. Несправедливость этого нового барьера поражает. Для любого нового здания, построенного предприятием после приватизации, придется выделять отдельный участок и выкупать его за 100% кадастровой стоимости. Эти же требования чиновники могут предъявлять и ко всем сараям, трубам и будкам, которые не упомянуты в Плане приватизации.

Чистые и нечистые

У граждан, которые сегодня имеют участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, отнимают право однократного получения участка в собственность; им предлагают выкуп по кадастровой оценке - на том лишь основании, что участок был предоставлен для целей, “связанных” с предпринимательской деятельностью. Что значит эта казуистика? Запретительно высокие цены выкупа устанавливаются для всех, кто за свои кровные построил здание или предприятие (граждане - для предпринимательской деятельности, юрлица - вне зависимости от вида деятельности). Создана возможность для дальнейшей сегрегации: исключительное право на выкуп собственниками строений теперь может быть отменено неопределенными федеральными законами. Эти новации, помимо прочего, убивают и возможность комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, введенную пакетом президентских законов о доступном жилье. Какой смысл в искусственном разделении собственников недвижимости на “чистых и нечистых”? Ведь “нечистыми” объявляется абсолютное большинство граждан - собственников строений. По-видимому, только один - сохранить максимальную часть земли и иной недвижимости под контролем чиновников.

Следует обратить внимание на норму проекта Минэкономразвития о праве субъектов РФ устанавливать любую цену земли в неопределенных “иных” случаях. Ведь к таким “иным” могут быть отнесены и случаи заключения договора аренды участка после принятия Земельного кодекса. Напомним: пленум Высшего арбитражного суда своим постановлением от 24.03.2005 № 11 фактически запретил выкуп для тех собственников строений, которые после выхода Земельного кодекса РФ реализовали свое исключительное право на переоформление, выбрав аренду. Это решение пленума прямо нарушает федеральные законы: закон о приватизации прямо говорит, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа (ч. 3 ст. 28); в Земельном кодексе есть норма об “исключительном” праве выкупа, т. е. принадлежащем только данному лицу, но не об “однократном” (ч. 1 ст. 36). Вопреки обещаниям в проекте эта проблема не разъясняется, хотя достаточно было продублировать в Земельном кодексе норму федерального закона о приватизации. Таким образом, Минэкономразвития, по существу, поддерживает обозначенную пленумом Высшего арбитражного суда позицию о запрете выкупа для большинства собственников строений и предприятий, которые власти ранее вынудили перейти на аренду.

Проект походя отменяет закрепленные сегодня в Земельном кодексе права арендатора на распоряжение своими правами аренды (по договору на срок более пяти лет). Сегодня это возможно без согласия чиновника - собственника земельного участка, достаточно его уведомления. А по проекту это будет делаться только с письменного согласия арендодателя. Таким нехитрым образом возможность для собственника строения или предприятия распорядиться своей недвижимостью будет поставлена в зависимость от его величества чиновника, а рынок недвижимости будет заменен административным произволом. Авторы игнорируют и требование Конституционного суда о запрете рассматривать переоформление прав как первичное предоставление участка (№ 16-П от 13.12.2001 г.). Проект наделяет субъекты РФ правом фактически повторной продажи по любой установленной ими цене участков, ранее предоставленных их владельцам в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение.

За либеральной ширмой

Все эти якобы “либеральные” новации - всего лишь дополнение к прежним “клыкам” проекта. Напомним и главных. Отменяется действующая норма Земельного кодекса о том, что возникшее ранее право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сохраняется (ч. 1 ст. 20 ЗК РФ), за непереоформление - штраф до 200 МРОТ. Это тоже в пику КС, указавшему, что понуждение к договору есть ограничение конституционной свободы договора (№ 512-О от 25.12.2003). Резервирование участка отнимает у арендатора всякие права на землю. Цивилизованный налог на недвижимость подменяется кабальным договором аренды участка под частным строением. Вся затея с переоформлением фактически блокирует выкуп и выдавливает частника на аренду. Это отнимает у граждан бессрочное право на участок, а значит, и на недвижимость.

Бюрократический рейд на частную недвижимость ведется широким фронтом. В недавно принятом Государственной думой проекте нового Водного кодекса появилась такая сногсшибательная новация - запрет на приватизацию земельных участков в пределах 20-метровой береговой полосы (п. 6 ст. 6 ФЗ о введении). Площадь территории, оставляемой в государственной собственности, т. е. в распоряжении чиновников, только вдоль рек (8 млн км) составит более 320 000 кв. км (8 млн км * 0,02 * 2). С учетом ручейков, озер и водохранилищ цифру можно как минимум удвоить. Это сравнимо с территорией всей Франции вместе с бывшими колониями (638 000 кв. км). Напомним, речь идет об отъеме ранее предоставленных нам прав на существующие строения. Число граждан - собственников недвижимости, которых эта норма лишает права выкупа участка под их домом и обрекает на административную земельно-арендную кабалу, измеряется миллионами.

Непонятно, почему Герман Греф называется либералом и членом команды президента. Либеральные взгляды означают уважение к частной собственности, к правам большинства населения и определенный уровень честности, а член команды не подставляет шефа. Из сказанного очевидно: Греф стал главным административным барьером. Он действует в интересах административно-земельной олигархии, саботирует декларированную президентом либерализацию рынка недвижимости и жилищный национальный проект, бросает вызов бизнесу, всем частным собственникам строений.