В прессе и в юридическом сообществе давно и настойчиво ставится вопрос об антикоррупционной экспертизе законопроектов. Правительство, вроде бы, объявило кампанию по борьбе с коррупционностью новых проектов, поручив ее возглавить Министерству экономразвития. Тем не менее, каких-либо видимых изменений не происходит. Нормы, порождающие взяточничество и злоупотребления продолжают действовать.

Регистрация цены

Важнейшим институтом в сфере недвижимости является регистрация прав на недвижимость, которую регламентирует Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). В соответствии с этим законом принято Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (от 18.02.98 № 219). В этом Постановлении находим не просто «несоответствие», а прямое нарушение того самого Закона. В пункте 54 «Правил» читаем: «В графу «Цена сделки» Приложения № 6 заносятся данные о цене регистрируемой сделки, полученные на основании договора. Если цена сделки не является существенной частью договора, то в эту графу вписываются слова «Цена не определена» (курсив наш А. Л.).

Юриста эта запись приводит в изумление. Ведь в Закон о регистрации, во исполнение которого принято Постановление РФ, есть требование о внесении в ЕГРП цены сделок, но нет никаких «если» (п. 6 ст. 12). Главное же в том, что согласно Гражданскому кодексу при отсутствии в договоре продажи недвижимости условия о цене договор считается незаключенным (ч. 1 ст. 432; ч. 1 ст. 555 ГК РФ). Получается, что Постановление Правительства РФ предписывает регистрировать заведомо недействительные сделки, и наделяет регистратора правом по своему произволу решать, является ли цена «существенной частью договора»!

Объяснение может быть очень простое: и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы в сокрытии реальной цены сделки — как по налоговым, так и по иным соображениям. Указание ими заведомо заниженной цены может вызвать ненужные подозрения, а при отсутствии цены — все «шито-крыто». Достаточно лишь «убедить» регистратора, что цена — вещь несущественная. Что и делается повсеместно. Так незаконная норма Правительства РФ уже почти 7 лет самым явным образом стимулирует коррупцию.

Здесь необходимо сказать и о странных пробелах в части регистрации цены сделок в самом Законе. При описании порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество прямое требование записи о цене сделок содержится только применительно к записям об ограничениях (обременениях) права (абзац 6 п. 6 ст. 12). Почему упоминание о цене сделок отсутствует в норме предыдущего предложения, которая имеет общий характер, непонятно и нелогично. (Автор этих строк как участник работы Согласительной комиссии Госдумы и Совета федерации по данному закону свидетельствует: что в тексте проекта, одобренном в 1997 г. комиссией, это упоминание было). Ведь государство кровно заинтересовано в сведениях о цене сделок: ЕГРП служат источником информации для налогообложения недвижимости. Особую роль имеют эти сведения для налога на землю.

Два преступления Закона в одном Постановлении

Уже почти четыре года действует Постановление Правительства РФ от 07.08.2002 № 576, которым утверждены «Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю». Сразу после его опубликования обнаружилось, что две нормы этих Правил, определяющие обязательные для выкупа документы и продавца участка, противоречат действующему законодательству РФ и серьезно ущемляют права тысяч организаций.

О продавце

«Правила» в нарушение Федерального закона устанавливает второе основание для определения продавца земельного участка: «…уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации — в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации» (абзац 3 пункта 7). Между тем в Законе недвусмысленно указано кто является продавцом участков: «Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения» (абз. 2 п. 3 ст. 28 Закона о приватизации).

Каким образом эта явно незаконная норма постановления нарушает права граждан и организаций? Чиновники субъектов РФ препятствуют выкупу застроенного участка и подают в суд, пытаясь доказать неправомерность сделки продажи, заключенной от лица Российской Федерации. Местные суды иногда даже признают эти претензии местных чиновников правомерными (например, решение Басманного Арбитражного суда г. Москвы от 25.09.2003 по делу № А40-290703-84-324 в отношении участка ООО «Солид-Кама»). Но апелляционные инстанции признают главенство Закона и неправомерность претензий субъекта РФ. Но процесс выкупа затягивается на полгода-год, заявитель теряет время, деньги и упущенную выгоду.

О документах

«Правила» устанавливают, что «Граждане и юридические лица… представляют также документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них (либо на помещения в них)…» (абзац 2 пункта 2). Между тем в соответствии с Земельным кодексом РФ (пп. 1, 5-7 ст. 36), и Законом о приватизации (п.2.1. ст. 3) граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов для приватизации земельных участков, на которых они расположены, должны предоставить подтверждение своих прав собственности на недвижимость. Для собственников предприятий, приватизированных до 31.01.98, правоустанавливающими документами являются Планы приватизации, и государственная регистрация прав на все и каждый объект недвижимости в этом случае не является обязательной. Это установлено Законом о регистрации (п. 1 ст. 6). Истребование при приватизации документов может устанавливаться только Федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о приватизации).

Еще в начале 2004 г. Российский союз промышленников и предпринимателей обратился в Правительство с просьбой устранить эти противоречия (исх. 73/27 от 29.01.2004). В ответе Минимущества РФ за подписью тогдашнего зам. министра А. А. Алпатова (исх. АА-17/6237 от 17.03.2004) признается, что норма Постановления Правительства РФ об определении продавца земельного участка противоречит законодательству. Что касается нормы Постановления Правительства РФ об обязательности предоставления размера площади здания, строения и сооружения и сведений о государственной регистрации прав на них, то чиновники, как говорят, «запутались в показаниях». В одном месте они пишут «данный пункт не создает дополнительных осложнений для собственников зданий, строений, сооружений на приватизируемом земельном участке, поскольку собственник объекта недвижимого имущества должен иметь вышеуказанные документы». В другом же — совсем иное: «Включение… требований о предоставлении документов, подтверждающих размер площади здания, строения, сооружения, по мнению Минимущества России, необходимо для случаев, когда здание, строение и сооружение находятся в долевой собственности». То есть «как хочу, так и ворочу».

Коррупция в верхах

Наличие в постановлении правительства незаконного требования по документам о собственности на все строения порождает системную коррупцию. Имеются многочисленные случаи, когда уполномоченные органы отказывают в приватизации участков при отсутствии государственной регистрации всех до единого строений на территории предприятия, включая трубы, временные сараи и навесы, пытаются навязать заявителям выкуп участков только под «подошвами» зданий. Чиновники, пытаясь найти хоть какие-то обоснования своим действиям, указывают на следующее положение Закона о приватизации: «Обязанность доказать свое право на приобретение государственного и муниципального имущества возлагается на претендента» (первый абзац п. 3 ст. 16). Но они при этом «забывают» привести этот пункт полностью. «В случае если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законное право на его приобретение, соответствующая сделка признается ничтожной» (второй абзац п. 3 ст. 16).

Таким образом, Закон о приватизации однозначно указывает, что всю полноту ответственности в указанном случае несет покупатель, но не уполномоченный орган или чиновник. Последний же вправе проводить проверку только на основе тех документов, истребование которых установлено Федеральным законом. Это черным по белому записано в той же статье 16 Закона о приватизации (абзац 10 п. 1 ст. 16).

Судебные иски против таких неправомерных действий предприятия выигрывают. Например, решение Арбитражного суда Нижегородской области № А43-2670/03-9-149 от 24.04.03 по иску ОАО «Нижегородский Теплоход» к Минимуществу Нижегородской области. Эта норма постановления Правительства РФ также наносит существенный ущерб многим предприятиям. Судебные процессы тянутся до года и более, отвлекают силы и средства.

Но часто предприятия просто вынуждены идти на поклон к чиновнику и платить взятки. Опрос «пострадавших» выявляет интересную тенденцию. По утверждению предпринимателей, мздоимство при выкупе застроенных участков приобрело «централизованный характер». В нем, как утверждают, участвует руководство Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом. Мы не вправе здесь предъявлять обвинения, это дело прокуратуры и суда. Но можем обратить внимание правоохранительных органов на нехитрую схему возможных коррупционных преступлений, которая, как ни странно, отражена в официальных письмах этого Агентства по вопросам выкупа участков.

Итак, предприятия представили все необходимые документы для выкупа в территориальный орган по управлению федеральным имуществом, и, зачастую, даже получили, официальное решение о выкупе. Теперь документы поступают в РФФИ, который должен заключить договор купли-продажи. Но тут РФФИ вдруг обнаруживает, что на обозначенные на кадастровом плане предприятия сараи, трансформаторные будки и дымовые трубы нет свидетельств о гос. регистрации. И возвращает документы. Но через месяц — другой «вдруг» подписывает договор купли-продажи на этот самый участок.

Что происходит в течение этого времени легко догадаться. Предприятие думает. По закону ранее возникшие права на них считаются действительными, а регистрация обязательна только при совершении сделки с этими объектами. Ясно, что выкуп участка предприятия такой сделкой не является. Тем не менее, РФФИ, основываясь на том самом требовании Правил постановления № 576, требует представить документы о регистрации прав всех этих объектов. Называют их «самовольные постройки», поскольку на них, как правило, нет разрешения на строительство. Да и откуда такому разрешению взяться, если эти постройки возведены еще в советское «время оно», и получены предприятием в результате приватизации безо всякой документации? А получать новое разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию сегодня нет смысла: накладно, долго, а и по делу — не нужно. Часто сараи эти дешевле просто снести. Или все же дешевле «занести»?

Мы имеем документальные свидетельства того, чем заканчиваются такие коллизии. Появляется официальное письмо за подписью заместителя руководителя Федерального агентства, где говорится следующее. Мол, разрешения на строительство таких-то объектов отсутствуют, значит, они являются самовольными. Согласно ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности и правоустанавливающие документы на нее не выдаются (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Но, поскольку в данном случае исключается наличие на данные постройки прав третьих лиц, то наличие самовольных построек не препятствует выкупу. Особенно выделяется в этом контексте выражение «по-нашему мнению». И после такого письма-разрешения РФФИ заключает, наконец, договор. Доказать в данном случае произвол очень просто. Достаточно поднять официальные письма и решения Агентства и РФФИ по подобным случаям. Обнаружится, что по таким же случаям есть и разрешения, а значит и договоры, и отказы в подписании договоров (ведь не все же дают взятки).

Таким образом, основываясь на незаконном решении правительства, чиновник по своему усмотрению, произвольно может дать или не дать разрешение на выкуп, и вымогать взятки. И, конечно, лишь правоохранительные органы могут подтвердить сообщаемые пострадавшими «цену мнения» .