В конце прошлого года в Москве и Подмосковье было приостановлено возведение около двухсот домов, почти 60 тысяч дольщиков остались без денег и квартир. Предпосылки сегодняшних бед соинвесторов создало само государство, сохраняя административную монополию на землю при отсутствии гарантированных прав частных лиц на участки и иную недвижимость.

Случайностей не бывает

Граждане-дольщики вынуждены брать на себя банковскую функцию кредиторов. Почему? Застройщики создали систему долевого участия граждан не от хорошей жизни.

Кредиты банков недоступны из-за отсутствия надежного обеспечения, которым могла бы стать их собственность на участок. Местная администрация за предоставленную для строительство землю вынуждает отдавать городу до трети будущих площадей, что удорожает проекты, снижает прибыльность и делает банковский кредит неподъемным. В активе у застройщика зачастую лишь оборотные средства, да невнятные и ненадежные права на возведение дома, в пассиве же - зависимость от местной администрации, которая может эти права изменить в свою пользу. Банку ненадежность такого заемщика очевидна. Для граждан финансирование такого строителя - единственная возможность приобрести жилье по доступной цене. Вот и расплачиваются покупатели квартир за высокий риск своих непрофессиональных инвестиций, не понимая, что их несчастье - отнюдь не случайность.

Государство от проблем строительного комплекса самоустранялось, передав все на откуп местных властей. Получился, действительно, «откуп». Местные чиновники раздавали дармовые для них участки под застройку торопливо и, как правило, «близким» фирмам. Последние, стремясь «застолбить» за собой место и собрать побольше денег, начинали строительство сразу нескольких объектов, не заботясь о возможности их завершения.

Местные власти на эти, да и на многие другие шалости «своих» инвесторов закрывали глаза. Сращивание административного ресурса с избранными представителями строительного капитала повсеместно сформировало систему мздоимства, создало муниципальных микро-, а в столицах и макро- «олигархов». Именно это, а не пресловутое денежное ограничение, есть причина и невысоких темпов роста стройиндустрии, и небывалых цен, и дефицита земли, и обмана вкладчиков. Так что «случайными» предпосылки сегодняшних бед соинвесторов не назовешь. Их создало само государство.

Предпосылки эти - сохранение административной монополии на землепользование, отсутствие гарантированных прав на земельные участки и иную недвижимость. оссстране

Год назад государство спохватилось: был принят закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Стало еще хуже: права граждан-участников долевого строительства защитили, но за счет застройщика. Граждане стали требовать назад деньги, а застройщики -- останавливать строительство. Скажем прямо: этот закон пытается улучшить систему, порочную в своей основе, заведомо нерыночную и ненадёжную. Поэтому он не решил и в принципе не мог решить проблему.

Еще пример: с 1 октября 2005 года участки для жилищного строительства должны предоставляться только на аукционе. Но закон сохранил возможность для местных чиновников по-прежнему распихивать по «своим» земельные участки для иных, кроме жилищных, целей.

Провал «великого Трампа»

В странах с рыночной экономикой и законодательством для строительства или покупки жилья привлекаются банковские кредиты, обеспеченные залогом недвижимости - ипотекой. А для защиты простых граждан от злоупотреблений со стороны профессиональных участников рынка действуют жесткие (для последних) ограничения, включая запрет на совмещение функций кредитной организации и застройщика.

При этом ипотечные кредиты и основанные на них ценные бумаги банков обеспечивают последним доступ к длинным деньгам. В основе же всей системы «банк - кредит - строительство» лежат права на недвижимость и эффективно функционирующий рынок этой недвижимости, в том числе, - земельных участков. Сила этой системы в том, что воспользоваться ее преимуществами может любой частник.

Преобладающую часть жилого строительства в развитых странах ведут мелкие и средние фирмы, которые чутко реагируют на спрос и, конкурируя, обеспечивают доступные цены.

Некоторые российские эксперты утверждают, что трамплином для нашей стройиндустрии будет концентрация отрасли, появлении нескольких крупных игроков, имеющих устойчивые связи с властями и доступ к кредитам. Понимают ли такие советчики, что призывают к сохранению сложившейся земельно-административной олигархии? В пример они приводят строительную империю американца Дональда Трампа.

Но это противно и демократическому духу, и здравому смыслу. Империя Трампа - пример ненадежности крупнейшей компании: в ней, по оценкам, обычно одна из пяти инвестиций покрывает остальные неудачные. В начале 1990-х годов Трамп был на грани банкротства и до сих пор выплачивает огромные проценты, покрываемые за счет своей сети казино. Невозможно представить «великого Дональда» и спасителем «обманутых вкладчиков» - он не раз злоупотреблял доверием банков, собственных акционеров, бравируя при этом своими антихристианскими десятью советами бизнесменам («око за око», «вредите своей репутации» и т.д.).

Так что лозунг о честолюбивых трампах - друзьях администрации, которые заменят конкурентный рынок недвижимости - путь в экономическую и социальную пропасть.

Надежен ли наш ипотечный трамплин?

Как же решить злополучный жилищный вопрос, который, по Михаилу Булгакову, так «портит людей»? Одним из президентских национальных проектов наряду с доступным жильем стало развитие ипотеки. На недавней встрече с крупнейшими банкирами Владимир Путин призвал их «активнее подключаться к реализации приоритетных национальных проектов… уже в 2006-2007 годах создать полноценную систему земельно-ипотечного кредитования».

Банкиры оказались в сложном положении. Известно, что по нацпроекту на развитие ипотеки выделяются значительные средства, главным образом - для субсидирования кредитной ставки. От вливания дармовых государственных денег кто же откажется. Хотя грамотные финансисты знают, что ипотека - штука тонкая.

Этот финансовый механизм подобен верхнему этажу небоскреба: с него открываются широкие перспективы развития, но этот этаж стоит на многих нижних, а все здание должно иметь прочный фундамент. Ипотека требует нормальных и предсказуемых макроэкономических условий, а не двузначной инфляции; развитого рынка недвижимости и обслуживающих его эффективных государственных институтов, доверия населения к государству и бизнесу. Но в первую очередь для ипотеки, как и для всего рынка недвижимости, нужны надежные гарантии прав собственности, которые вообще можно определить как фундамент рыночной экономики.

А вот с этим-то у нас большие проблемы. Решать их обязаны, конечно же, не банкиры, а само государство. Строительство на плохом фундаменте ведет к убыткам. Необдуманное стимулирование ипотеки может обернуться отрицательным результатом: оно увеличивает платежеспособный спрос на жилье при отсутствии условий для роста его предложения, а значит, лишь взвинтит цены.

ПЗ: Оттолкнуться от земли

Проблемы нового строительства, как уже сказано, связаны с пресловутым «земельным вопросом». По сути, спор идет о защите прав собственников недвижимости. И о простой альтернативе: или строительный рынок миллионов частников, или «административно-частная» строительная монополия.

Выкупить участки удалось только небольшой части предприятий - не более 7% (по неподтвержденным оценкам МЭРТа). Если же принять во внимание, что граждане оформили в собственность лишь мизерную долю участков, занятых жилым фондом, то полноценных частных объектов недвижимости наберется не более 2%. Чиновнику - как «земельному собственнику» - достаточно не продлить договор аренды участка, и бывший частный владелец недвижимости ее теряет.

Совершенно очевидно, что заставить чиновников действовать в общественных интересах может только массовый слой земельных собственников.

Бумажные институты

Государственные институты, которые должны обеспечивать рынок недвижимости (кадастровый учет, регистрация прав, правовое зонирование и налогообложение недвижимости) работают из рук вон плохо. В сфере регистрации прав на недвижимость в России создана система, в которой объединены черты двух существующих в мире взаимоисключающих схем - американской системы регистрации сделок (минимум участия государства и дороговизна частного страхования) и европейской системы регистрации прав на недвижимость (государственные гарантии истинности регистрации при небольшой стоимости трансакций).

Мы ухитрились взять худшее из этих механизмов: бюрократические препоны - из «европейской», безответственность государства и чиновников - из «американской».

Система дорогая (многомесячные очереди и системная коррупция) и абсолютно бессмысленная. Собственника недвижимости она не защищает: суд рассматривает сведения государственного реестра как рядовое - наряду со всеми другими - обстоятельство дела. Система кадастрового учета земельных участков, подмявшая под себя формально независимых частных землеустроителей, отнимает у заявителя месяцы времени и немалые суммы. С ответственностью кадастрового ведомства дело обстоит так же, как и при регистрации прав, - ее фактически нет.

Еще забористее система станет после принятия уже одобренного правительством нового законопроекта о кадастре.

Федеральное кадастровое ведомство станет главным и по оценке для налогообложения. Получит под свой контроль и землеустроителей (с правом «пакетного» лишения их бизнеса через роспуск саморегулируемых организаций), и независимых оценщиков (через контроль за проведением кадастровой оценки), и налогоплательщиков (через произвольное установление налога). Ведь оценка участков для налогообложения не зависит от объективных данных рынка. Рынка просто нет, а «оценка» производится в отношении территорий государственных земель. Оценщики подчиняются не «своему» закону «О оценочной деятельности», а ведомственной методике и инструкциям. Налогоплательщикам останется смириться с произволом при налогообложении, поскольку реальной возможности апелляции не будет.

Произвол запрограммирован в законе: государство требует с владельца участка налог как с собственника (по рыночной цене), не предоставляя и не гарантируя права собственности.

Принятые в 2004 году нормы об аукционном предоставлении участков под жилищную застройку и об обязательном правовом зонировании поселений администрацией на местах игнорируются. Все больше частных собственников недвижимости вынуждены соглашаться на аренду своих участков у местной администрации.

Казалось бы, государству самое время положить конец административно-арендному беспределу. Но происходит противоположное: земельно-арендную кабалу закрепляют. Пленум Высшего арбитражного суда, вопреки закону, лишил большую часть арендаторов-собственников недвижимости права выкупа участков (п.7 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.05).

Важность гарантированных прав собственности на недвижимость доказана и на практике, включая российскую, и в теории (Эрнандо де Сото, «Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире»). Такие права гарантируют ответственность участников сделок и между собой, и в отношениях с государством, рост инвестиций, дешевую ипотеку, экономический подъем.

Но упорное нежелание российской бюрократии принимать законы о недвижимости в интересах общества заставляет сомневаться в том, что этот путь станет и нашим. Пока мы видим, что отсутствие гарантированных прав на землю и иную недвижимость стало одной из причин недокапитализации российской экономики и замедленного экономического роста.