Новый земельный налог вступил в силу на всей территории России с начала 2006 года. Его ставка определяется органами местного самоуправления как процент от кадастровой стоимости: до 0,3% - для участков жилищного фонда и сельхозназначения, подсобных хозяйств, садов-огородов и животноводства. Для всех прочих - до 1,5% от кадастра.

Глубокая связь между гражданами и государством заключена в налоговых отношениях. Вы регулярно отдаете свои деньги и соглашаетесь с тем, что тот, кто этого не делает, - преступник. Такое согласие базируется на доверии к структуре, называемой «государство»: мы полагаем, что средства идут на нужды всех, что взимаются они справедливо, что собирают налог обоснованно, а не по произволу. При отсутствии доверия и согласия со стороны сообщества граждан налоги они платить не будут, а государство умрет.

Конечно, существует «полицейское право», государственное насилие. Но без общественного согласия его применение обращает налог в грабеж, в добычу оккупанта.

Чем заканчивается такая практика хорошо известно. История государства российского начинается с повести о печальной судьбе князя Игоря, казненного древлянами за то, что захотел взять дань второй раз. Долгое время наши предки отдавали дань - ясак - внешним захватчикам-ордынцам. До тех пор, пока не скинули их ярмо. В царской России словом «ясак» называли налог пушниной и мягкой рухлядью (тканями, одеждой). Он взимался с кочевых племен и инородцев за владение землями. Государевы люди собирали его с «прибылью», позволяя себе разные злоупотребления.

Это острое, как кривая сабля, слово недавно замелькало в речах в связи с новым земельным налогом. Одни его ругают, другие же, наоборот, хвалят. Новый налог вступил в силу на всей территории России с начала 2006 года. Описание его содержится в главе 31-й Налогового кодекса. По мнению одного из его авторов, замминистра финансов Сергея Шаталова, отмена прежнего, принятого в 1991 году, закона «О плате за землю», обоснована: он принимался «на условиях, когда мы не могли реально оценить стоимость земельных участков». Теперь земельный налог устанавливается органами местного самоуправления как процент от кадастровой стоимости: до 0,3% - для участков жилищного фонда и сельхозназначения, подсобных хозяйств, садов-огородов и животноводства. Для всех прочих - до 1,5% от кадастра. По мнению замминистра, новый земельный налог, прост, ясен и справедлив.

Первые отклики

Этот оптимизм омрачают первые отклики с мест от налогоплательщиков. Бизнесмены Чувашии и местные парламентарии назвали новый налог «земельной удавкой». В большинстве промышленных центров республики налог увеличивается многократно - в четыре-пять и даже в девять раз.

Директора тридцати новосибирских предприятий написали письмо о несправедливой кадастровой оценке земли губернатору Новосибирской области. Средняя оценка участков в «наукограде» оказалась значительно выше, чем в других сибирских, городах: по сравнению с Кемерово и Омском - вдвое, Читой, Томском и Барнаулом - в пять-шесть раз. Соотношение размера земельного налога в разных г.Новосибирска произвольное.

По словам гендиректора ОАО «Сиблитмаш» Анатолия Масалова, кадастровая стоимость участка превысила 800 млн. руб. - это в пять раз больше, чем цена всего основного имущества предприятия. У Научно-производственного объединения им. Чкалова кадастровая оценка выросла со 130 млн. руб. до 8,5 млрд. руб., а налог на землю - с 50 до 130 млн. руб. Ставка налога для участка аэродрома оказалась выше в два-три раза, чем для земли в центре Новосибирска, и в полтора - чем для территории вещевого рынка, Гусинобродской барахолки. Для уплаты нового налога можно было бы поднять цену на продукцию, но все расценки оговорены в долгосрочных контрактах.

Одно из предприятий Новосибирска намерено обратится в арбитражный суд с иском о необоснованности кадастровой стоимости земли и расчета налога на прибыль. По словам руководителя этой организации, если дело выиграть не удастся, останется один путь - банкротство.

Более всего от нового налога пострадали промышленные предприятия, торговля, а также сфера услуг. Участки промпредприятий оцениваются почему-то в треть стоимости земли под жилой застройкой. По мнению доктора экономических наук, профессора Ольги Медведевой, формула расчета кадастровой стоимости земель поселений не позволяет понять, что же за показатель определяется и каким образом; сама методика безграмотна и в экономическом, и в смысловом, и в стилистическом отношениях.

А вот уже упоминавшийся Сергей Шаталов думает по-другому: «Эта методика разрабатывалась «Росземкадастром» и в течение многих лет отрабатывалась на территории практически всей России. Мне довелось видеть оценку земельных участков в различных регионах, и можно сказать, что она очень хорошо коррелирует с рыночной стоимостью, хотя, конечно же, с ней не совпадает».

Чтобы разобраться в этом противоречии, предлагаем взглянуть на сами методики. Найти их легко - на сайте Федерального агентства кадастра недвижимости (www.kadastr.ru). Методика не одна, их целый пакет - по землям поселений, сельхозземлям, по лесному и водному фонду, по промышленности и особо охраняемым территориям. Несмотря на разные названия, все они похожи, как братья-близнецы. Попробуем разобраться с одной из них - по землям поселений. Ведь именно в поселениях располагается преобладающая часть российских налогоплательщиков.

Шесть шагов в неизвестность

Для человека неподготовленного методика, утвержденная приказом Федеральной службой земельного кадастра России (от 17.10.02 г. № П/337), выглядит солидно, если не устрашающе. Попробуйте сходу одолеть десять страниц текста с формулами и словами типа «интерполяция». Но у тех, кто не поленился прочесть текст до конца, впечатление будет совсем иное. Мы поможем Вам свести этот труд к минимуму. Вот главные позиции методики (выделены курсивом) и наш комментарий к ним.

Кадастровая оценка проводится в шесть этапов - от «а» до «е» (п.1.7.).

(а) Факторный анализ. Должен проводиться по семи позициям. Здесь наряду с таинственной «доступностью различных центров тяготения (объектов)» (?) фигурируют: транспортная и инженерная инфраструктура; уровень развития социально-бытового обслуживания населения; состояние окружающей среды; историческая, архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории; инженерно-геологические условия и подверженность разрушительным природным и техногенным воздействиям. Методика умалчивает, в чем выражен каждый из столь различных «факторов», как свести их к одному знаменателю. Полный туман и в том, каков удельный вес «факторов». Равно и в том, как оценивать субъективно-эстетические «ценности».

Впрочем, все эти вопросы решены «легким росчерком пера» - «как бы рыночная» оценка проводится через понятие «потребительская ценность (полезность) земель» через множество факторов. Напомним: потребительская ценность вместо рыночной - изобретение социализма. Этим методом советские торговые органы определяли цены на колбасу, водку и прочие товары.

(б) Потом идет деление территории поселения на части («кластеры») - группировка административных районов, поселений и кадастровых кварталов в поселениях. Принцип деления - по общности признаков («факторов»). Интересно, что основой деления территории на кластеры стали те самые неопределенные «факторы» и «ценности» (см. выше «а»).

Факторы - «линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа». Вы заметили яркую бессодержательность фразы про «линейные комбинации»? Совершенно правильно: комбинаций может быть много, и все они, согласно методике - правомерны. Обратили внимание на фантастическое «или»? Ведь если конкретное «значение» можно заменить «потенциалами … показателей», то на выходе может быть любая цифра!

(в) Далее следует «выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами»

Эта фраза подобна уравнению со множеством неизвестных. А точнее, здесь каждая часть есть либо заведомая неопределенность, либо совсем нематематический объект - вроде оглобли. Про тестовые объекты (назовем их «ТО») полная сумятица, ясно только, что они не из кулинарного теста. В отношении «типичной совокупности показателей» - тьма непроглядная и троекратная: какие показатели? какая совокупность? что за типичность? Получается, что ТО - самые настоящие неопознанные объекты: в качестве «тестового» можно взять любой произвольно определенный квартал и даже населенный пункт.

А дальше появляется и «оглобля». Методика лихо, как в карточном фокусе, подменяет «тестовый объект» на «объект недвижимости». Но ведь ни поселение, ни кадастровый квартал не являются объектами недвижимости, по которым приказано выявлять «аналитическую зависимость». Значит, либо проданный земельный участок (объект недвижимости) должен быть размером в квартал или во весь город, либо тестовый объект скукоживается до одного участка или здания, выбор которых абсолютно произволен. И, наконец, выявление «аналитической зависимости» между условно выбранными ценами и столь же произвольным конгломератом «ценообразующих факторов» есть откровенное глумление над математикой - точнейшей из наук.

(г, д, е) По тестовым объектам проводится расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования и распределение (присвоение) удельных показателей кадастровой стоимости на другие объекты данного кластера. На основе удельных показателей рассчитывается кадастровая стоимость конкретных земельных участков - в зависимости от их площади.

Видов функционального использования земли четырнадцать - от участков под домами многоэтажной застройки до земель под обособленными водными объектами. Как проводится их оценка методика умалчивает. Даже если выявлена рыночная цена сделки с участком под объектом торговли в квартале, который избран в качестве ТО, совершенно непонятно как на ее основе рассчитать кадастровую стоимость участка под многоэтажкой, под индивидуальным жилым домом или гаражом. Значит, «присвоение», т.е. назначение кадастровой стоимости по 13 видам использования абсолютно произвольное. Заметьте, что расчет проходит по удельным показателям, и это еще одна возможность произвола. Достаточно взять для расчета малый по площади, но высокий по цене участок и распространить удельный показатель на всю округу.

Из сказанного видно, что шесть этапов кадастровой оценки - это многоэтажное нагромождение несуразицы, бессодержательных слов и смысловых провалов. Денежное выражение «полезности» всегда будет субъективным и произвольным: ведь набор потребительских свойств и, соответственно, их ценности, велик и различен у каждого потребителя, оценщика, чиновника. Применение этой «методической каши» на выходе всегда даст один и тот же результат - не объективную оценку, но произвольно назначенный и любой по значению результат. Методика делает бессмысленной и любую апелляцию. Ведь основой для вынесения вердикта будет именно она - методика, узаконившая произвол.

Налог на недвижимость за рубежом

В большинстве экономически развитых стран существует налог на недвижимость, как правило, местный. Сразу отметим, что под недвижимостью во всем мире, кроме ряда бывших соцстран, понимается земельный участок с его улучшениями - зданием, строением. Роль налога в экономической, да и в социальной жизни этих стран трудно переоценить. Поступления от него составляют от 50 до 80% доходов в бюджеты органов местного самоуправления. Из этих средств финансируется не только ремонт и развитие дорожной и инженерной инфраструктуры, но и многие другие муниципальные расходы. Например, деньги идут на содержание пожарных, местных полицейских и даже школ (в США). Одним словом все, что обеспечивает муниципальными услугами владельца недвижимости и сам этот объект.

Налог на недвижимость предельно прозрачен, от него не скроешься. Ведь дом, участок - вот они, их не спрячешь. Фискальная оценка проводится на основе рыночной стоимости недвижимости и в соответствии с железными, зафиксированными в законе правилами. Оценка осуществляется на определенную дату и рассчитывается, к примеру, как 80% от рыночной цены объекта. Фискальная оценка отличается от рыночной постоянством: она не меняется до даты следующей единой для всех оценки. Социальная значимость налога велика: владельцы более дорогой недвижимости вынуждены платить и соответственно более высокий налог, а самой дешевой (той, чья стоимость оказалась меньше установленного законом порога) - от налога освобождаются.

Массовая оценка по заказу муниципалитета проводится, как правило, специальными государственными или муниципальными службами, а раз в три-пять лет корректируется на основе независимой оценки частных оценщиковэкспертов. Мэр, зная все эти цифры, а также потребности города, ежегодно устанавливает размер ставки. А налогоплательщики, получающие счет на уплату этого налога, могут сравнить стоимость услуг города с размером выплат, и решить, выбирать ли им этого мэра на новый срок. Справедливость оценки можно оспорить в суде, а до него - в досудебном разбирательстве. Большую часть времени западные налоговые чиновники тратят именно на улаживание споров в досудебном порядке. Правда, до суда дело доходит редко - благодаря публичности налоговой информации и отлаженной системе апелляции. Так, в ряде штатов США правильность оценки до суда проверяется в открытых административных слушаниях на трех уровнях - в муниципалитете, графстве и штате. И вся система работает как часы.

Почему? Коротко говоря, благодаря собственности и ответственности. Экономически развитые страны отличаются от слаборазвитых одним системным свойством: в них права собственности на недвижимости четко определены и защищены. Благодаря этому недвижимость можно легко и без риска купить или продать. Развитый рынок недвижимости позволяет определить цену, а значит, - и фискальную оценку. Ответственность налоговых чиновников базируется на законах и подконтрольности - через публичные процедуры и апелляцию. Гражданина или корпорацию ответственным перед государством и деловыми партнерами делает сама собственность. Ведь при нарушении обязательства долг могут взыскать за счет стоимости недвижимости.

Почему же в России не вводится такая же простая и надежная система местного налога на недвижимость?

Недвижимости нет

Оказывается, в России до сих пор нет главного - защищенных прав собственности на недвижимость. Как практически нет и самой недвижимости - в смысле, который является в мире общепринятым. У нас же неразбериха с самим юридическим определением недвижимости: это и отдельно взятый участок, и отдельный от участка дом. Хотя здания в большинстве своем частные, участки под ними чаще государственные. Между тем, «нормальная» недвижимость - это та, что считается улучшением частного участка. В России же подавляющая часть приватизированных зданий и предприятий расположена на государственной или муниципальной земле - на правах бессрочного пользования (владения), а то и аренды.

А это уже «квазисобственность». Чиновники претендуют на свои «законные» права земельного собственника: достаточно не продлить договор аренды участка, и бывший владелец недвижимости ее теряет. Есть уже случаи продажи инвестору участка, на котором стоит дом и живут люди - им приказывают просто освободить участок. В типовом договоре аренды земли, утвержденном администрацией Санкт-Петербурга, записано, что «арендодатель [администрация] вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия … решения о предоставлении участка под капитальное строительство [иному лицу], что влечет расторжение Договора».

По оценкам Минэкономразвития (ничем, правда, не подтвержденным), на сегодняшний день выкупить участки удалось только небольшой части предприятий - не более 7%, на аренду перешли около 35%. Если же принять во внимание, что гражданам удалось оформить в собственность лишь мизерную часть участков, занятых жилым фондом, то доля полноценных частных объектов недвижимости, по-нашему мнению, не превысит и 2%.

Это означает, что после 15 лет реформ в стране имеется лишь ничтожная часть юридически полноценных частных объектов недвижимости (участок и строение). А если нет частных участков, значит, не существует и их рынка, который может служить основой для налога на недвижимость.

Обманная база

Вместо налога на рыночную недвижимость в России вторично ввели налог земельный. Как следует из уже упоминавшегося документа «Росземкадастра», «методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости» (п.1.2.), а результат оценки адекватен рыночному представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) земель» (п.1.5. «в»). Однако исходные рыночные данные, указанные в методике, на поверку таковыми не являются. Например, по сделкам купли-продажи объектов недвижимости. Не секрет, что в подавляющем случае здания в России продаются «без земли». Как же использовать «ненастоящую» цену при расчете стоимости земельного участка? Как вообще можно говорить о рыночной стоимости неприватизированной земли, которая не была объектом купли-продажи?

В качестве первичных данных для оценки указан ряд явно нерыночных позиций: сведения о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями, ставках арендной платы, которые определяются постановлениями администрации. Сюда же отнесены данные о стоимости продажи прав аренды. Видимо, авторы методики не видят разницы между арендой и собственностью. Кроме того, к «первичным данным» отнесен широкий круг самой разнообразной информации: «бюллетени риэлторских и оценочных фирм, средства массовой информации и т.п.». Среди официальных источников упомянуты органы кадастрового учета. Получается, что источником объективной, якобы, информации для кадастровой оценки выступают сами кадастровые органы.

Результаты использования взятых с потолка первичных данных и применения к ним описанного выше фантастического «факторного анализа» не могут не поражать. По сведениям независимых оценщиков, результаты кадастровой оценки ничего общего не имеют с рыночными ценами, как правило, превышая последние во много раз.

К примеру, оценка участков приморского города Сочи оказалась ниже, чем земель города Тюмени. По словам бывшего мэра Сочи, сенатора Леонида Мостового, по требованию города кадастровая оценка была пересмотрена в сторону повышения, для чего пришлось провести некоторые манипуляции с методикой.

Вне закона

Ко всему прочему проведенная кадастровая оценка еще и незаконна. Она утверждена федеральным ведомством. (Кстати, этот приказ даже не зарегистрирован в Минюсте - как якобы чисто технический). Между тем, исполнительная власть в принципе не вправе устанавливать налоговую базу. Согласно статье 57-й Конституции РФ налоги должны устанавливаться законом.

Несмотря на это, в Налоговом кодексе налоговая база определена (через отсылку к земельному законодательству) как кадастровая стоимость, устанавливаемую Правительством РФ (ст.390, п.1 ст.391 НК РФ; пп.2 и 3 ст.66 ЗК РФ). Это делает неконституционным весь новый земельный налог, введенный главой 31 НК РФ.

Об этом недвусмысленно свидетельствует позиция Конституционного суда: «… налог или сбор может считаться законно установленным только в том случае, если законом зафиксированы существенные элементы налогового обязательства, т.е. установить налог можно только путем прямого перечисления в законе о налоге существенных элементов налогового обязательства…» (Постановление КС РФ от 11.11.97 г. № 16-П).

Там же КС прямо говорит о недопустимости произвола исполнительной власти:

«Конституционное требование об установлении налогов и сборов только и исключительно в законодательном порядке представляет собой один из принципов правового демократического государства и имеет своей целью гарантировать, в частности, права и законные интересы налогоплательщиков от произвола и несанкционированного вмешательства исполнительной власти… Только закон в силу его определенности, стабильности, особого порядка принятия может предоставить налогоплательщику достоверные данные для исполнения им налоговой повинности. Если существенные элементы налога или сбора устанавливаются исполнительной властью, то принцип определенности налоговых обязательств подвергается угрозе, поскольку эти обязательства могут быть изменены в худшую для налогоплательщика сторону в упрощенном порядке».

Незаконное установление земельного налога главное, но, к сожалению, не единственное нарушение конституционных норм, которые видны при применении пресловутой ведомственной методики и норм главы 31-й Налогового кодекса. Речь идет о попрании принципа равенства обязанностей граждан перед государством (п.2 ст.6, ст.57 Конституции РФ), а также о фактическом двойном налогообложении.

Поле брани

Из налогообложения исключены земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте (п.2 ст. 389 НК РФ). Это означает нарушение принципов равенства для всех перед законом и налогом. Ведь Земельный кодекс с необыкновенной легкостью разрешает изымать земли «полностью или частично из хозяйственного использования и оборота» под предлогом их любого «ценного значения» (п.1 ст.94 ЗК РФ). Между тем, собственники зданий и предприятий на государственных участках будут вынуждены платить налог или арендную плату, несмотря на то, что неприватизированный участок этот не «по решению», а фактически исключен из гражданского оборота.

От налога на освобождены земельные участки, на которых расположены здания религиозного и благотворительного назначения (п.4 ст.395 НК РФ). Эта норма Налогового кодекса нарушает не только конституционные принципы равенства, но и запрета на дискриминацию (п.2 ст.6; п.2 ст.8; п.2 ст.14; п.2 ст.19; Конституции РФ). Получается, что государство поддерживает только ту благотворительность, что исходит от религиозных, но никак не иных организаций.

Ранее земельный налог обязаны были платить все землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Согласно новым нормам к налогоплательщикам отнесены лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения (п.1 ст.388 НК РФ). Получилось, что те, кто фактически владеет земельными участками, но официально не оформил свое право, исключены из категории налогоплательщиков. Из-под налогообложения выпали фактически используемые земельные участки, документы на которые не оформлены.

Теперь о двойном налогообложении. Фактически единый объект недвижимости подлежит раздельному налогообложению - земельного участка и строения на нем. При этом дважды учитывается фактор местоположения, отраженный в фискальной оценке участка и строения. Ведь кадастровая оценка земельного участка устанавливается «на основе» его рыночной стоимости. Также фактически от рыночной цены недвижимости взимается и налог на строение - в составе налога на имущество организаций (на основе первоначальной (остаточной) стоимости). Если же земельный участок находится в аренде, воспроизводится та же или даже худшая ситуация, поскольку арендная плата административно устанавливается обычно в размере кратном земельному налогу.

К двойному налогообложению ведет и двойная дифференциация земельного налога. Налоговый кодекс допускает установление дифференцированных налоговых ставок - в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка (п.2 ст.394 НК РФ). Эту дифференциацию сегодня проводят органы МСУ. Но методика «Росземкадастра» устанавливает различную кадастровую стоимость для 14 видов функционального использования территории, т.е. дифференцирует земельный налог по налоговой базе. А это уже нарушение Закона! В результате один и тот же фактор, например, «промышленный объект», учитывается дважды, что равнозначно двойному налогообложению.

Подведем итог

Новый земельный налог противоречит Конституции, гарантирует чиновный произвол, увеличивает возможности для сбора «статусной ренты» и еще более затрудняет создание полноценных объектов недвижимости.

Выявилась странная вещь: государство требует земельный налог с граждан как с собственников участков, хотя люди чаще всего таковыми не являются. Собственником земли по преимуществу остается государство, и оно же (в лице чиновников) препятствует передаче земли в собственность частным лицам. При этом государство подменило конституционные приоритеты: вместо первоочередного обеспечения прав граждан, в данном случае - на недвижимость, озаботилось своими фискальными интересами.

Получается, что новый земельный налог по своей сути хуже, чем ясак. Царский ясак, хоть и применялся чиновником произвольно, но гарантировал уплатившему ясные права землевладения. Наш же современный земельный ясак узаконивает кадастрово-оценочный беспредел и прав не гарантирует. Это, по сути, уже не налог, а древняя дань, что собирали захватчики.

Чиновники входят во вкус. По словам руководителя кадастрового ведомства Михаила Мишустина, предстоит еще провести такую же оценку зданий, сооружений и иных объектов, прочно связанных с землей - на базе стоимости, близкой к их рыночной цене. Ясно, что переходить к цивилизованному налогу на недвижимость им не резон.

Чем дольше будет длиться этот произвол, тем труднее его остановить. Но есть еще Конституционный суд и его позиция. Имеется и прецедент решения высшей судебной инстанции, отменившей несправедливый земельный налог. Правда, произошло это в Германии. И ничего страшного не случилось: платят немцы налог по ставкам, которые установлены более 40 лет назад. И надо, наконец, призвать к ответу чиновников, виновных в протаскивании неконституционных законов, которые подрывают доверие людей к государству.