Смольнинский
районный суд рассматривает дело, фабула которого традиционна
для последнего времени: жильцы дома 6 по Смольному проспекту
требуют прекратить переоборудование мансарды. Частично суд
уже пошел навстречу гражданам: действие распоряжения администрации
Центрального района о переоборудовании мансарды приостановлено.
Инвестору же запрещено производить работы до тех пор, пока
суд не вынесет окончательного решения по жалобе жильцов.
Однако в этой истории есть то, что отличает ее от прочих...
Переоборудование питерских мансард в жилые помещения
– один из самых выгодных для инвестора видов строительных
работ. При минимуме затрат получается максимальная прибыль
– ведь жилье строится на всем готовом, начиная от инженерных
коммуникаций и заканчивая уже существующим полом, потолком
и стенами. В данном случае мансарда имела общую площадь
более 300 квадратных метров – можно было рассчитывать
на неплохой «навар».
Однако, если в доме имеются жилые помещения, находящиеся
в частной собственности, то, в соответствии с 290-й статьей
Гражданского кодекса, мансарды (как и подвалы и чердаки)
находятся в общей долевой собственности всех владельцев.
В том случае, если часть квартир в доме осталась в собственности
города, мансарды оказываются в совместном владении города
и частных собственников квартир. Что означает: ни одна
мансарда не может быть передана инвестору для реконструкции
с последующей продажей, поскольку это нарушает права владельцев
приватизированных квартир.
Для дома 6 по Смольному проспекту инвестиционный договор
о реконструкции мансарды был заключен в январе 2004 года
между КУГИ и компанией «Бизнес Линк». Заметим, что инвесторы
(эти цифры они сами недавно озвучили в суде) рассчитывали
на приличную рентабельность: 48,8 процента за 15 месяцев,
или 91,7 тысячи долларов США («Бизнес Линк» планировал
вложить в реконструкцию 188 тысяч долларов).
Жильцы, впрочем, посчитали, что это нарушает их права,
и обратились в суд. Но одновременно с этим они пробились
на передачу «Валентина Матвиенко. Диалог с городом» на
ТРК «Петербург» и потребовали прекратить «переоборудование».
Во время передачи они ответа не получили. Но все же впоследствии
получили его в письменном виде.
Что же им сообщили? Что указанные мансардные помещения
находятся в государственной собственности, и «согласно
статье 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе
по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом».
Таким образом, «заключенный инвестиционный договор соответствует
действующему законодательству». Но как же мансарда попала
в государственную собственность, если она, как уже сказано,
находится в общей долевой собственности?
После долгих поисков защищающий интересы жильцов адвокат
Евгений Баклагин обнаружил два строго засекреченных (до
сих пор их не найти ни в одной официальной базе данных)
распоряжения КУГИ, датированных еще 2002 годом: № 768-р
от 13 мая и № 2188-р от 25 ноября. В обоих распоряжениях
утверждался перечень объектов недвижимости, находящихся
в государственной собственности Санкт-Петербурга.
Подавляющее большинство объектов в этих перечнях – именно
мансарды, расположенные в домах в центре города или на
таких магистралях, как Московский или Лесной проспект.
По всей видимости, жильцы этих домов знать не знают, что
их мансарды объявлены «государственной собственностью»,
которую в любой момент можно предоставить «инвестору»
для «переоборудования» с последующей продажей.
В том же 2002 году депутат ЗакСа Алексей Ковалев вел
обширную переписку на сей счет с губернатором Владимиром
Яковлевым, который неизменно заявлял, что «распоряжение
Санкт-Петербургом нежилыми помещениями, расположенными
в подвальных и мансардных этажах, является правомерным».
Более того, администрация отказывалась признавать даже
решения суда!
13 сентября 2000 года судебная коллегия по гражданским
делам Санкт-Петербургского городского суда постановила,
что чердаки и мансарды «относятся к общему имуществу дома,
и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность
инвестору отдельно от права собственности на квартиры,
расположенные в этом доме». Правильность этой позиции
25 декабря 2000 года подтвердил и Верховный суд России.
Но и это не повлияло на питерскую администрацию: она продолжала
распоряжаться указанными помещениями, как своими собственными,
заявляя, что к общему имуществу домов они не относятся.
И, как мы видим, втихую причисляя их к собственности государственной.
Любопытно, что когда Городской суд рассматривал «чердачный
вопрос», зампред КУГИ Алексей Чичканов заявил в суде,
что чердак является не помещением, а пространством между
крышей, стенами и перекрытием верхнего этажа, а потому
гражданам-де принадлежит только воздух в этом пространстве.
Суд, правда, с такой замечательной логикой не согласился.
Видимо, представив себе, что завтра кто-нибудь заявит,
что и самому Городскому суду принадлежит только воздух
в судейских апартаментах, а само здание – городское имущество,
и ничто не мешает его продать какому-нибудь «инвестору»...
Сейчас, правда, в силу вступил новый Жилищный кодекс,
в 38-й статье которого все написано совершенно однозначно:
общим имуществом в многоквартирном доме являются, в том
числе, «технические этажи и подвалы». Но кто поручится,
что это положение ЖК признают в Смольном?
Ну а на закуску – самое интересное.
Ответ жильцам дома 6 по Смольному проспекту (тот самый,
где говорится о законности инвестиционного договора с
«Бизнес Линк» и праве городских властей распоряжаться
мансардой) подписал вице-губернатор Юрий Молчанов. С 1999
по 2003 год Юрий Вячеславович, как известно, был председателем
совета директоров компании «Бизнес Линк».
Конечно же, это совершенно случайное совпадение. Ну а
если отдельные недоверчивые жильцы указанного дома не
верят в такие случайности и поговаривают, что «переоборудованную»
мансарду готовят то ли для самого вице-губернатора, то
ли для его родственников, – так не запретишь же людям
строить гипотезы...
Борис ВИШНЕВСКИЙ
