Новый Жилищный кодекс вступает в силу 1 марта. О том, какие новшества нас ожидают, рассказывает член Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Галина Хованская.

Елена Щедрунова: Галина Петровна, главная новелла, о которой говорят абсолютно все, - жилье социального найма. Говорят, что теперь жилье в социальный наем никто никогда не получит, очереди как класс ликвидируются, и вообще все плохо. Что на самом деле?

Галина Хованская: Действительно, число граждан, которые смогут претендовать на социальное жилье, уменьшится. Так как теперь, помимо того, сколько у вас квадратных метров, будут учитывать при постановке на учет ваш доход и имущество, не всё, конечно, а только то, которое подлежит налогообложению: квартиры, дома, земельные участки, гаражи, автомобили. И это, казалось бы, разумная норма. Но нет, с моей точки зрения, критерия, ориентира для субъектов Федерации, которые будут принимать законы, определяющие порядок и условия отнесения вас к малоимущим. А критерий очень простой: если государство вам оказало максимальную помощь, а максимальная помощь - это безвозмездные субсидии из бюджета, и вы, получив эту помощь, не можете решить проблему приобретения жилья самостоятельно, то тогда, конечно, вы не можете признаваться имущим и должны быть отнесены к категории малоимущих. К сожалению, такого критерия нет на федеральном уровне. Поэтому, как вы понимаете, в зависимости от экономического состояния региона будут разные законы и, соответственно, по-разному будет реализовываться право граждан. А это, я хочу напомнить, противоречит статье 19 Конституции Российской Федерации. Поэтому при доработке Жилищного кодекса - а то, что она будет, это безусловно для меня, потому что даже сами разработчики видят огрехи, - пусть граждане России что-то скажут, начав вчитываться в эти нормы с 1 марта.

Елена Щедрунова: С 1 марта очереди на жилье ликвидируются, появляется новая очередь?

Галина Хованская: Опасность такая действительно была, но удалось в последний момент ликвидировать формулировку, которая бы позволила ревизию очередей. Остается вопрос: что будет с теми несколькими десятками категорий льготников, имевших право на первоочередное улучшение жилья, в части скорости получения ими этого жилого помещения? И вот здесь такая правовая неопределенность, которая сейчас есть в законодательстве жилищном, она действительно допускает такое толкование, что все - и тяжелобольные, и старики реабилитированные - встанут в одну очередь общую. Но для этих людей, для старых и тяжелобольных, это означает невозможность при жизни получить социальное жилье. Вот здесь я тоже усматриваю нарушение прав граждан, и мне кажется, что здесь нормы должны быть абсолютно четко определены, чтобы не допускать произвола на местах.

Елена Щедрунова: То есть это тоже отдано на откуп региональным властям.

Галина Хованская: Конечно. Можно по-разному решать проблему очередников: либо строить жилье, либо отнести к малоимущим совсем нищих, почти бомжей, либо установить такую учетную норму, например два квадратных метра на человека, что под эту планочку пролезть будет крайне тяжело. Таким образом, произойдет сокращение будущей очереди. Это не злая воля муниципалитета или органа государственной власти субъекта, но таков бюджет, а помогать, как я понимаю, никто не собирается новой очереди. По старой еще какие-то обязательства федеральные сохраняются.

Елена Щедрунова: Следующий момент, касающийся социального жилья. Говорят о том, что в определенных условиях у человека, получившего жилье социального найма, не будет возможности там зарегистрировать своих ближайших родственников, если этого не будут позволять учетные нормы.

Галина Хованская: Это нормы постановки на учет. То есть если вселение нового члена семьи приводит к постановке на учет, то вам может быть отказано во вселении наймодателем жилого помещения. Исключение сделано для несовершеннолетних детей, родители которых проживают в этом социальном жилье. Но это норма Гражданского кодекса, она по-прежнему сохраняется. Дальше. Очень серьезные изменения с обменами. Обмен может производиться только в жилищном фонде социального использования, внутри этого фонда, то есть поменяться теперь с частным собственником квартиры вы не сможете. И здесь тоже работают определенные ограничения.

Елена Щедрунова: На самом деле это очень похоже на то, что было в Советском Союзе, там была примерно такая же система: не всегда можно было прописать человека, поменяться. Что-то похожее уже было.

Галина Хованская: Практически делались исключения и для супругов, и для родителей престарелых, и, естественно, всегда для детей несовершеннолетних. Сейчас этот круг сужается.

Елена Щедрунова: Вопрос о приватизации и деприватизации квартир. Говорят, что теперь квартиры, полученные по социальному найму, нельзя будет приватизировать.

Галина Хованская: Ситуация разная. Если вы уже что-то имеете по социальному найму, то вы имеете и два года на размышление, то есть вы можете принять решение в течение двух лет приватизировать, то есть получить бесплатно в собственность, занимаемую вами квартиру. Что касается тех, кто ничего не имеет. Законом запрещена приватизация в общежитиях, аварийных жилых помещениях, служебного жилья в военных городках ну и так далее - этот перечень знают те, кто живут в этих жилых помещениях. Вот эти граждане - и мне кажется, что здесь тоже есть момент нарушения Конституции, - в силу закона сейчас не могут воспользоваться своим правом, как другие, а после 1 марта 2005 года, даже если получат квартиру 2 марта, ее уже приватизировать не смогут. То есть два года - это только для тех, кто имеет и в силу закона может приватизировать.

Теперь то, что касается деприватизации. Здесь та же самая норма, которая ограничивает ваше право двумя годами. А ведь деприватизация будет более востребована через два года, по моим ощущениям, учитывая, что меняется для собственника жилого помещения, а меняется очень многое. Вы теперь полностью должны оплачивать жилищные и коммунальные услуги (это норма Гражданского кодекса). Далее, собственник должен оплачивать капитальный ремонт дома. Государство сейчас по закону о приватизации обязано производить капитальный ремонт дома, в котором пошел процесс приватизации, если нормативные сроки истекли, дом ветхий, и это многих очень вдохновляло в ветхих домах, и они решались на эту приватизацию. Но сейчас они столкнутся с ситуацией, когда дом сносят, а он же ведь не отремонтирован, и компенсация за непроизведенный ремонт им не выплачивается. Значит, они опять оказываются в худшем положении, чем люди, в домах которых был произведен этот капитальный ремонт. Вот этот момент тоже надо понимать. Ведь не только приватизация кончается, очень многие нормы исчезают из нашей жизни.

Елена Щедрунова: Кстати, многих может подкосить налог на собственность, который будет расти.

Галина Хованская: Вы знаете, я с вами соглашусь, что увеличится налоговый платеж. Может быть, сама ставка налога и не изменится, но вы знаете, что сейчас приближается оценка к рыночной стоимости, и, таким образом, налогооблагаемая база растет как на дрожжах.

Елена Щедрунова: Еще один момент по поводу капитального ремонта. У нас очень много домов со смешанным типом владений: часть квартир муниципальных, часть квартир приватизированных. Здесь кто и за что отвечает?

Галина Хованская: Отвечает собственник. И это правило справедливо для государства и муниципалитета. Если у них часть дома остается в собственности, они несут свою долю ответственности по платежам за капитальный ремонт. То есть финансирование этой части дома идет из бюджета соответствующего уровня.

Елена Щедрунова: Вопрос по поводу выселения за неплатежи.

Галина Хованская: Здесь на самом деле страхи несколько преувеличены, хотя, конечно, ужесточение некое произошло, и я считаю, что оно неправильное. На самом деле уже в течение 10 лет предполагалось выселение за неуплату, если вы свыше шести месяцев не платите за жилье. Тогда вас выселяли по нормам общежития, которые составляют шесть квадратных метров.

Елена Щедрунова: А теперь будут выселять еще и за неуплату коммунальных услуг.

Галина Хованская: Абсолютно правильно. И если в части найма и жилищных услуг я согласна с этой нормой, то в отношении коммунальных услуг эта новация, с моей точки зрения, некорректная, потому что поставщик услуги должен действительно тогда подавать в суд, но при чем здесь квартира?

Елена Щедрунова: То есть получается, что, предположим, если человек не оплачивает коммунальные услуги, все равно инициатором его выселения будет муниципалитет?

Галина Хованская: На самом деле по логике - кому не платишь, тот и должен инициировать эту процедуру.

Елена Щедрунова: А в Жилищном кодексе это как-то прописано?

Галина Хованская: Ничего не написано. Инициатором, конечно, должен быть тот, кто поставляет услугу и не получает за нее деньги.

Елена Щедрунова: Предположим, начинает действовать эта практика. Людей куда будут выселять? Говорят, что будут просто на улицу выкидывать.

Галина Хованская: На улицу никто не будет выкидывать и не выкидывал. Переселяют в жилье по нормам общежития, из чего вы можете догадаться, что, если вы живете в общежитии, вас некуда переселять, если у вас шесть метров койко-место, вас переселять некуда. Та же самая ситуация по квартирам коммунального заселения. Предположим, у вас комната 17 метров на троих, и бессмысленно подбирать какое-то новое жилое помещение. Но ведь это касается только социального нанимателя, а что будет с нанимателем по договору коммерческого найма, вообще непонятно.

Елена Щедрунова: Что будет с собственниками жилья?

Галина Хованская: А вот что будет с собственником, это как раз очень интересный момент. Если у этого собственника единственное жилье, даже очень хорошее, - предположим, вы живете один в трехкомнатной квартире в престижном районе, вывезли из нее все имущество, не платите шесть месяцев, - обратить взыскание на собственность нельзя. Это норма Гражданско-процессуального кодекса, 446-я статья.

Елена Щедрунова: То есть у нас собственник защищен больше в этом случае, чем наниматель.

Галина Хованская: А вот наниматель социальный, малоимущий по определению, он оказывается в худшем положении по сравнению с собственником приватизированной единственной квартиры.

Елена Щедрунова: Как я понимаю, наниматель социального жилья оказывается в лучшей, чем собственник, ситуации, когда дом сносят.

Галина Хованская: Нет, к сожалению, теперь это не так. Это действительно было так - и будет до 1 марта. Но вот если после 1 марта вас будут переселять, то социальному нанимателю предоставят то, что он имеет, то есть равнозначное жилое помещение, квадратные метры те же. То есть если вы стоите на очереди, то теперь никаких обязательств на федеральном уровне перед вами нет, вам не предоставят по нормам предоставления, а предоставят то, что было.

Елена Щедрунова: Как я понимаю, собственнику вообще никакого жилья не предоставляется, ему просто дают деньги, а дальше сами решайте свои жилищные проблемы. Это так?

Галина Хованская: Действительно, тут изменения очень серьезные. С одной стороны, плюс, что вам дают как бы выкупную цену вашего жилища: это больше, чем рыночная стоимость, которая сейчас прописана в старом Жилищном кодексе РСФСР. Таким образом, вы получаете не только рыночную стоимость, но и все убытки вам компенсируются при переселении, в том числе упущенная выгода компенсируется. То есть сумма будет больше, чем рыночная стоимость вашей квартиры. Но я уже сказала, что с отменой закона о приватизации исчезает норма об обязанности производить капитальный ремонт, и это нельзя будет включить теперь в убытки. Я считаю, что это абсолютно неправильно, это односторонний отказ государства от обязательств, ранее принятых на себя.

Теперь в отношении того, квартира или деньги. Вам может быть предоставлена квартира (какая - это толкование тоже за скобками), но вот эту стоимость включат в выкупную цену, а остальное вам отдадут деньгами. То есть такой вариант возможен. Но опять говорится: "может быть". А формулировка "может быть" значит, что может и не быть.

Елена Щедрунова: То есть, как я понимаю, главная проблема этого Жилищного кодекса в том, что там очень много нечетких формулировок, общих слов.

Галина Хованская: Формулировка "может" вообще не для кодекса, не для закона, потому что она сразу дает люфт чиновнику и возможность манипулировать.

Елена Щедрунова: Начинаем отвечать на вопросы слушателей. Владелец приватизированной квартиры, развелся с женой, по новому Жилищному кодексу ей дается год, чтобы подыскать себе новое жилье. Что будет, если она за этот срок его не найдет?

Галина Хованская: По Жилищному кодексу суд вправе принять такое решение, и он будет учитывать, что за личность эта жена: старый человек, больной человек, не имеющий материальных и физических возможностей решить эту проблему самостоятельно. И срока в год уже нет. Нам удалось к третьему чтению исправить эту норму. Поэтому тяжелобольной старый человек будет жить, может быть, в этой квартире, если суд так решит, до конца своей жизни. Второе. Суд может принять решение в отношении тех членов семьи, перед которыми, например, есть обязательства по уплате алиментов, то есть если жена уже в возрасте предпенсионном, и случился развод, то в этом случае суд может принять решение обеспечить ее другим жилым помещением. Не говорится каким, может быть, очень скромным. Но не на улицу, не с вещами на выход.

Елена Щедрунова: А другие бывшие члены семьи? И дети иногда становятся бывшими членами семьи.

Галина Хованская: Особенно если дети от первого брака, а супруг умер. Та же норма работает в отношении тех членов семьи, которые имели право на приватизацию в момент реализации этого права. На них не будет распространяться норма о выселении вообще, даже по судебному решению. И второе. К сожалению, есть лазейка очень мощная: если собственник совершает сделку по отчуждению квартиры, то права и его на это жилое помещение, и всех - и бывших, и нынешних - членов семьи прекращаются.

Елена Щедрунова: Зависит ли величина бесплатной субсидии для первоочередников от времени постановки на очередь?

Галина Хованская: Конечно. Чем дольше мучаешься, тем больше компенсация.

Елена Щедрунова: Квартира в долевой собственности. В случае смерти жильца его доля передается другим прописанным в квартире, если она не завещана?

Галина Хованская: Наследникам - ответ очень простой. Независимо от того, зарегистрированы они или нет в этом жилом помещении.

Елена Щедрунова: Какие есть возможности, чтобы выбраться из коммуналки?

Галина Хованская: Ну, это общий вопрос. Опять же, если вы являетесь малоимущим - социальное жилье. С коммуналками действительно произошло некое ужесточение. Дело в том, что если раньше вы могли присоединить жилое помещение, другую комнату выкупить, то сейчас вы можете это сделать, только если ваше жилое помещение - в пределах норм предоставления. Я считаю, что это тоже неправильное ограничение, совершенно необоснованное, которое приведет к консервации коммунального заселения квартир.

Елена Щедрунова: Смогут ли приватизировать свои квартиры дети-сироты, уже получившие квартиры в Москве, но ограниченные договором соцгарантии, пятилетним запретом на приватизацию?

Галина Хованская: Безусловно, если благополучный сценарий жизненный у этого ребенка, если он стал совершеннолетним, обращайтесь досрочно до 1 марта и приватизируйте.

Елена Щедрунова: Изменилось ли понятие "самостоятельное право пользования" в новом кодексе?

Галина Хованская: Оно есть в новом кодексе для временных жильцов, для поднанимателей жилых помещений.

Елена Щедрунова: Если собственник квартиры обязан оплачивать свою долю текущего капремонта здания, можно ли повлиять на выбор эксплуатирующей ремонтной организации?

Галина Хованская: Да, сможете. Этому посвящен целый раздел. Даже если в доме не создано товарищество и если это не дом ЖСК, то все-таки собрание собственников, в котором принимает участие, естественно, и государство, если там есть государственные квартиры, принимает решение о выборе эксплуатирующей организации.