.Важнейшие и наиболее спорные из принятых в первом чтении законопроектов по формированию рынка доступного жилья -- о новом земельном налоге и налоге на жилую недвижимость (новые главы Налогового кодекса 32 и 31). Оба закона предполагается ввести в действие уже с первого января следующего года. Проекты возлагают на граждан и организации обязанности по уплате налога как на собственников, тогда как полноценных прав собственности на недвижимость государство не обеспечило. И как обычно, оставляют огромные «дыры» для произвола чиновников.

Новый земельный налог затронет почти всех землепользователей в России -- и тех, кто платит земельный налог, и тех, кто арендует государственные или муниципальные участки (административную аренду чаще всего определяют кратно налогу). Почувствуют его и покупатели товаров и услуг, на которых в итоге перекладываются все издержки.

Но для начала -- немного истории. Действующий сегодня закон «О плате за землю», принятый еще в 1991 году, определил, что этот налог не зависит от результатов хозяйственной деятельности. Размер земельного налога установлен в рублях и копейках за единицу площади, а сумма налога многократно индексировалась федеральными законами. Ясно, что этот закон, как сейчас говорят, «совковый». Но его достоинство в том, что законодатели честно отразили в нем существовавшие в начале 1990-х годов в России советские реалии правового режима недвижимости -- государственную собственность на недвижимость и землю.

Чтобы разобраться с новыми законопроектами, полезно посмотреть, как устроено налогообложение недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой. Этот налог весьма значим, поступления от него составляют более половины местных бюджетов. При всем разнообразии систем можно выделить главное. База для налогообложения -- налоговая стоимость, определяемая как определенный процент (50-80%) от рыночной стоимости. Стоимость участка определяется ценностью прав по его использованию и, естественно, распоряжению. За налоговую оценку отвечает конкретное должностное лицо. Сведения о такой оценке общедоступны. Детально прописана система апелляции, и вполне реально налоговую оценку опротестовать, наняв независимого оценщика. На Западе налоговики тратят большую часть времени на работу с апелляциями.

Удивительно, но в одобренной правительством в 2001 году долгосрочной программе «Основные направления социально-экономического развития Российской Федерации на долгосрочную перспективу», можно найти ту же современную налоговую идеологию: «…принять и ввести законодательство о муниципальном налоге на недвижимость (он должен устанавливаться местной властью как определенный процент от фискальной оценки, производной от рыночной стоимости единого объекта недвижимости…). Удивительно потому, что действующее законодательство, равно как и внесенные законопроекты, имеют с программными целями мало общего.

Беспорядочная методика

В своей содержательной части земельно-налоговый проект на удивление лаконичен. Налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость земельных участков, а последняя -- в соответствии с земельным законодательством РФ (ст. 400 проекта). Обратите внимание: согласно Земельному кодексу, кадастровая оценка должна определяться на основе рыночной стоимости земельного участка, а порядок ее проведения устанавливается правительством РФ. Но этот процент проектом не определен! Нет его и в действующих правовых актах. С «порядком» же кадастровой оценки наблюдается полный беспорядок.

Правительство свое право устанавливать порядок кадастровой оценки делегировало кадастровому ведомству. Соответствующее Постановление Правительства РФ вышло еще в 1999 году (№ 945 от 25.08.99), причем, безо всякого законного основания. Ведь таинственные, не подкрепленные никаким регулированием слова «кадастровая оценка» появились в законе только два года спустя, в 2001 году -- в новом Земельном кодексе. Росземкадастр принял целый ряд методик, на основании которых развернулась бурная ведомственно-оценочная деятельность. На эту деятельность потрачены значительные бюджетные средства, измеряемые, по оценкам, многими сотнями тысяч долларов. И это притом, что законных оснований для «оценочной лихорадки» не было и нет. Методики же эти столь своеобычны, что заслуживают отдельного разговора.

Начать с того, что налоговые требования, согласно Налоговому кодексу РФ, должны устанавливаться не актом исполнительной власти, а самим Налоговым кодексом (п.5 ст.3 НК РФ). Между тем, все похожие как близнецы методики государственной кадастровой оценки утверждены приказами Росземкадастра. Ни одна из них не зарегистрирована Минюстом РФ, хотя это обязательное требование для всех ведомственных актов, которые затрагивают права граждан. Формально говоря и методики, и результаты оценки не могут рассматриваться как обязательные для граждан.

Посмотрим на методику государственной кадастровой оценки земель поселений (приказ Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/337). В ней мелькают слова «рыночная цена», но нет ответа на вопрос, прямо поставленный в ст.66 Земельного кодекса РФ: какой процент от рыночной стоимости составляет кадастровая оценка. Главные претензии к документу -- отсутствие адекватных первичных данных для оценки, расплывчатый перечень их источников, определение рыночной цены через потребительную стоимость.

В качестве первичных данных для оценки указан ряд откровенно нерыночных позиций: данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями, о ставках арендной платы (они определяются постановлениями администрации). К первичным данным для оценки отнесены сведения о стоимости продажи прав аренды, о чем стоит сказать особо. Известно, что размер арендной платы за участок в договорах, заключаемых с администрацией, как правило, отсутствует. А ведь сумма сделки есть существенное условие договора, ее отсутствие делает договор недействительным. Торговля же правом на заключение недействительного договора аренды есть торговля «воздухом».

Казалось бы, рыночные данные, указанные в методике на поверку таковыми не являются. Например, данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости. Даже если продается полноценный объект (участок и строение в частной собственности), то неизвестно, как из цены недвижимости надлежит получить цену участка. Этому предмету в указаниях Роскомзема посвящено только слово-мантра: метод «извлечения». Но не секрет, что в подавляющем случае здания в России продаются «без земли». Как же использовать «ненастоящую» цену при расчете цены земельного участка? Как можно говорить о рыночной цене застроенного участка, который даже не приватизирован?

В качестве источников «первичных данных» в методике указан неопределенный круг самой разношерстной информации: «информационные бюллетени риэлторских и оценочных фирм, средства массовой информации и т.п.». Среди официальных источников упомянуты органы кадастрового учета. Получается, что источником объективной, якобы, информации для кадастровой оценки выступают сами кадастровые органы.

И, наконец, последнее, но отнюдь не по важности. Новация об определении рыночной цены через «потребительскую ценность (полезность) земель» (п.1.5.«в» «Методики…»). «Полезность» выводится из ценообразующих факторов, куда, помимо месторасположения, транспортной и инженерной инфраструктуры, включены «уровень социально-бытового обслуживания населения», «состояние окружающей среды», «историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории» и т.п. Ясно, что набор потребительских свойств и представление об их ценности различен у каждого потребителя, но «правильным» будет то, что скажет чиновник. Разброс произвольных оценок увеличится административным назначением оценки по 14 видам (!) функционального использования.

Налогоплательщику оспорить результаты оценки будет просто невозможно. По заявлению заместителя руководителя Федеральной службы земельного кадастра Алексея Оверчука, проверяться будет только строго следование методике, которая, как мы уже показали, сама служит основой для произвола. По сути, кадастровое ведомство само будет устанавливать правила оценки, само их исполнять, и само же контролировать. Результаты такого «совместительства» уже известны. По лучшим пахотным землям Краснодарского края рыночная стоимость участка составит 14 430 руб./га, а кадастровая - 96 200 руб./га. По землям поселений, где застроенные участки вообще нельзя оценивать отдельно от единого объекта недвижимости, кадастровая оценка участков промпредприятий почему-то объявлена как треть от стоимости участков под жилой застройкой. Короче, от рыночной оценки остаются только слезы: с точки зрения рыночной экономики смысла в методике нет, зато есть право чиновника на произвол.

На фоне почти узаконенного оценочного беспредела прочие недостатки проекта просто теряются. Ну, закрепляется безответственность чиновников: нет их ответственности, нет реестра кадастровых оценок, нет процедур апелляции и оснований для нее… Ну, возлагает государство на граждан свои собственные обязанности (выяснять, являются ли они налогоплательщиками -- на основе «документов … выданных физическим или юридическим лицам» (п.2 ст.5). Ну, нарушает конституционные принципы равенства и запрета дискриминации, освобождая от налога на землю религиозные организаций (п.2 ст.405). Главное уже сказано в ведомственной инструкции, которую освящает закон. А коли узаконят такую кадастровую оценку -- кадастризацию, то… Снявши голову по волосам не плачут.

Налог на жильё - не жилец

Второй из названных проектов -- о налоге на жилую недвижимость. Он вызывает еще больше вопросов. Как видно из названия, проект касается только части недвижимости поселений. В результате в пределах одного поселения будет действовать целых три налога на недвижимость: два муниципальных -- налог на недвижимость в жилищной сфере и земельный налог (в отношении всех иных участков на территории муниципалитета), а также один региональный -- налог на имущество организаций (в отношении зданий этих организации). Каждый из этих налогов базируется на собственных, отличных от двух других принципах. Невозможно будет однозначно определить объекты налогообложения. Как, скажите, рассматривать здание, часть которого используется как жилищный фонд, а часть -- как нежилые помещения? Если это порядок, то что же тогда дезорганизация?

Введение трех налогов породит межбюджетный конфликт, «межведомственные» разборки города и области. Налог на жилую недвижимость, то есть недвижимость «потребителей», будет направляться в местный бюджет, тогда как налог с прочей недвижимости, то есть преимущественно с недвижимости «производителей» -- в бюджет субъектов Федерации. Любое изменение назначения недвижимости (перевод из жилого помещения в нежилое и наоборот), выделение (предоставление) земельных участков для строительства изменяет налоговую базу соответствующего бюджета. Территория поселения будет искусственно разорвана на лоскутья. Невозможным станет нормальное управление муниципалитетом подведомственной территорией. Это неизбежно создаст новые барьеры, препятствующие инвестициям в недвижимость.

Налог на жилую недвижимость декларируется как основанный на рыночной стоимости. Но чаще всего фактически облагаться будет лишь здание на арендованном участке. И при этом налог включает в себя составляющую местоположения, которая включается и в арендную плату за землю. Разве это не двойное налогообложение?

При введении нового налога тот, кто имеет участок на любом праве, кроме аренды, от земельного налога освобождается. Но тот, кто такой же участок арендует, будет вынужден платить и новый налог на недвижимость, и арендную плату за земельный участок. Разве это не дискриминация?

При отсутствии частной собственности на участки нет полноценного рынка и рыночной стоимости. В такой ситуации оценочная стоимость недвижимости станет произвольным решением чиновника: оценка для налогообложения, согласно проекту, основывается на произвольном наборе первичных данных, на «отдельных характеристиках объекта недвижимости», базируется на зацикленной на самой себе «массовой оценке». Да ещё включают в себя кадастровую оценку участка, описанную выше.

Очевидно, по традиции, проект ласков к чиновникам. Не устанавливается требований по ведению реестра оценки недвижимости для целей налогообложения, который должен был бы обеспечить полный охват оценкой всех объектов, возможность апелляции, публичность и сравнимость оценок, ответственность исполнительной власти за проведение кадастровой оценки, а чиновников -- за ошибки и злоупотребления. Органы кадастрового учета наделяются оценочными полномочиями налогового ведомства. Чрезмерная концентрации властных полномочий ничем, кроме ведомственного интереса, не оправданная, приведет к нарушению прав граждан и в налоговой сфере, и в сфере кадастрового учета: опасно жаловаться на ведомство, которое тебя и обмежует, и обложит налогом.

О рыночной цене ворованного автомобиля

Оба рассмотренных проекта имеют один главный порок. На граждан и организации возлагаются обязанности по уплате налога как на собственников, тогда как полноценных прав собственности на недвижимость государство не обеспечило. Так, «тихой сапой» фискальный интерес поставлен выше главной конституционной обязанности государства по защите прав гражданин.

За 13 пореформенных лет мало что изменилось в том, что касается собственности на землю. Число собственников строений и предприятий, отвоевавших собственность на занимаемые участки, составляет несколько процентов. И это, похоже надолго: государство не беспокоится по поводу сохраняющейся неполноценности прав на недвижимость. Цена выкупа остается непомерно высокой (по оценкам, $100 млрд., или 24% ВВП) и не исключено, что еще более увеличится. Если правительство согласится с предложением московского мэра рассчитывать выкуп на основе кадастровой оценки (изменяемой как угодно в зависимости от желаний чиновников). Сохраняющийся произвол в градостроительстве также не волнует правительство. В Москве в нарушение Земельного кодекса права по использованию участков определяются административным произволом, а проект нового Градостроительного кодекса, устраняющего это безобразие, тормозится стараниями того же столичного градоначальника. В результате такой политики передача участков предприятиям будет еще более затруднена. На неопределенный срок сохранится административная аренда застроенных участков, а вместе с нею и «полу-частная» собственность на недвижимость.

Несмотря на эту печальную нерыночную картину, предлагаемые правительством новые налоги базируются на рыночной стоимости. Хотя неизвестно как рыночная стоимость может появиться при отсутствии частной собственности на участки и правового зонирования, а значит -- и рынка, и рыночной стоимости недвижимости. Но можно ли установить «рыночную стоимость» арендуемого у администрации земельного участка под частным зданием, предприятием? По мнению «прожженого» оценщика, рыночная стоимость есть всегда, и оценить можно все, даже ворованный автомобиль. Но с точки зрения законопослушного гражданина, ситуация видится по-другому. Рыночную стоимость можно определить только у товара, который обращается на рынке. А таковым арендуемый у государства участок, да к тому же обремененный правами частного собственника строения, не является. И ворованный автомобиль, с точки зрения государства, рыночной стоимости не имеет, поскольку подлежит конфискации. В этой связи возникают два вопроса: чем отличается оценочная кадастризация и «массовая оценка» от «прожженной» оценки, и относится ли честность к достоинствам новых проектов? Впрочем, судить об этом смогут сами читатели, они же налогоплательщики. А если по-честному, то эти проекты неисправимы и принимать их нельзя.