В минувшую среду Минэкономразвития вынесло на рассмотрение правительства поправки в земельное законодательство, касающиеся снижения выкупных цен на землю и продления сроков выкупа земель для предприятий, которые ими пользуются. Таким образом, считают авторы законопроекта, удастся соединить приватизированные до 2001 года предприятия с неприватизированными землями, на которых они находятся, обеспечив полноценные права бизнеса на недвижимость, "оживить" мертвый земельный капитал.

Неестественная пропасть
Сегодня в России сложилась, по сути, парадоксальная ситуация. Разрешив приватизацию предприятий, государственные чиновники все же отвоевали себе право распоряжаться земельными участками под зданиями и производственными объектами. До вступления в силу в 2001 году Земельного кодекса юридические лица, покупая предприятие, автоматически брали землю в бессрочное пользование. Такое юридическое положение земли не позволяло чиновникам отобрать ее у предпринимателя, однако продать ее он тоже не мог. За свой дар государство до последнего времени взимало с землевладельца лишь обычный земельный налог.

"Неэффективность и ненадежность сохранения 'разорванной' недвижимости стала для большинства собственников строений и предприятий очевидна", - говорит советник гендиректора ОМЗ Андрей Лазаревский. Вместо того чтобы быть живым объектом оборота и инвестиций, земля и по сей день остается "мертвой".

"Это плохо и для самой правовой системы. Всему миру на смех - во всех странах, которые переходили от плановой экономики к рыночной, был сформирован единый объект недвижимого имущества, то есть предприятия передавались в собственность вместе с землей. А у нас без земли", - соглашается юрист, консультант фонда "Институт экономики города" Леонид Бандорин.

Перетягивание каната
В новом Земельном кодексе наконец решено воссоединить производственные сооружения и земельные участки под ними в единые объекты недвижимости. Однако законодатели столкнулись с серьезной проблемой - как оценить землю в отсутствие рынка. Предприниматели хотели получить землю бесплатно, чиновники - продать ее максимально дорого.

Вот аргументы представителей бизнеса. "Недокапитализация предприятий из-за неполноценных прав на недвижимость на совести государства. Оно и должно исправлять свою ошибку -обеспечить права граждан на недвижимость, а не торговать ими", - считает Андрей Лазаревский.

В Минимущества придерживались противоположной точки зрения. Первый замминистра имущественных отношений Дмитрий Аратский в публичных выступлениях настаивал на продаже застроенных участков их владельцам "по рыночной цене". На вопрос о том, что это такое, если нет рынка, замминистра отвечал, что, мол, рынок может быть ограниченным, вплоть до одного покупателя и одного продавца, а для оценки рыночной стоимости любого объекта достаточно привлечь квалифицированных независимых оценщиков.

В результате, поддерживаемые чиновниками субъектов федерации и местными градоначальниками, составители нового Земельного кодекса непомерно взвинтили цены за выкуп земельных участков, при этом предприятиям было предписано выкупить землю под производственными строениями до 1 января 2004 года либо в эти же сроки взять ее в аренду.

Цена продажи земли определялась умножением ставки земельного налога на устанавливаемый субъектом федерации коэффициент - от 3 до 30. Таким образом, выкупные цены произвольно могли различаться в 80 раз. "Естественно, субъекты федерации, а внутри них и главы муниципальных образований устанавливали самые высокие ставки. В результате к настоящему времени у них почти никто ничего не выкупил", - говорит Леонид Бандорин. Только 5% юридических лиц выкупили землю под своими предприятиями, среди них Нижнетагильский металлургический комбинат (1150 га за 228 млн рублей), Новолипецкий металлургический комбинат (2755 га за 1,254 млрд рублей). Представители Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) заявили о принципиальной невыполнимости требований Земельного кодекса: по их оценке, общая стоимость выкупа земельных участков, оцененных по действующей методике, составляет 106 млрд долларов, то есть свыше четверти российского ВВП.

Ситуация с арендой тоже обстояла плачевно. "Сама идея института аренды государственных и муниципальных участков под приватизированными предприятиями - хороший источник для коррупции, - говорит заместитель руководителя департамента корпоративного управления и новой экономики Минэкономразвития Андрей Ивакин. - Ни к чему больше она не приводит. Государственная собственность на землю - это мощный административный ресурс".

Действительно, в отношении участка под строением или предприятием договор аренды - кабальная сделка. Ведь здание-то не перенесешь. Да и договор между администрацией и частным лицом не может быть равноправным. Доказательства известны. Так, администрация ежегодно в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы (нарушая требования ГК РФ и ЗК РФ об обязательности указания в договоре существенных его условий), грозит непродлением договора. "Административная" аренда участка под строением, будучи по форме договорной сделкой, имеет характер налога.

Не только бизнес был в проигрыше. Государство, в соответствии с Конституцией РФ, не могло силовым путем повлиять на выкуп земель, угрожая отобрать их после установленного срока, - бессрочное пользование этого не разрешает. Вот и пришлось чиновникам начать искать компромисс.

Компромисс
"МЭРТ как ответственное за ход земельной реформы министерство наладило хороший диалог с представителями крупного и среднего бизнеса, независимыми экспертными организациями и другими министерствами и ведомствами. Получился качественный диалог, в результате чего найдена золотая середина между интересами бизнеса и государства. Общая сумма выкупа снизилась со ста шести миллиардов долларов до шести", - рассказал "Эксперту" Леонид Бандорин из Института экономики города. "Мы постарались найти компромиссный подход: с одной стороны, необходимо было решить институциональную задачу - создать условия для объединения права собственности на недвижимость и земельный участок, с другой - обеспечить поступления в бюджет от приватизации земли. Последняя цель, по нашему мнению, находится на втором месте по приоритету, но все-таки совсем от нее отказываться неразумно. Приватизация земли - это мера, которая принесет эффект в долгосрочной перспективе, когда предприятия смогут использовать участки как предмет залога, как ликвидный актив, который имеет ценность и обращается на рынке. Земля станет фактором роста капитализации экономики. Что касается наполнения бюджета от продажи земли - это краткосрочный эффект, не связанный с экономическим ростом. Безусловно, есть опасения, что для определенной категории землепользователей будут созданы условия для спекуляции, но если цены не снизить, то приватизация может затянуться еще на несколько десятков лет. Так что пришлось выбирать лучшее из худшего, - объяснил нам точку зрения министерства Андрей Ивакин. Собственно, все независимые эксперты с ней согласились.

В законопроекте прописана максимальная стоимость выкупаемой земли, посчитанная исходя из ставки земельного налога, умноженной на региональный коэффициент от 1 до 7 в регионах, 10 - в Санкт-Петербурге и 20 - в Москве.

Увеличивать цену на местах чиновники уже не смогут - только понижать. Понижать коэффициент в два раза смогут органы власти в субъектах федерации в зависимости от состояния земли, экономического положения региона, а после их решения орган местного самоуправления вправе устанавливать поправочный коэффициент в размере от 0,05 до 1 для своего города или отдельных районов.

Дабы обеспечить более комфортные условия выкупа, МЭРТ согласилось ввести пятилетнюю рассрочку на выкуп.

Для тех, кто не захочет торопиться с выкупом земли, министерство предусматривает карательные меры: "...в 2005 году базовые ставки применяются с дополнительным коэффициентом 1,5, в 2006-м - с коэффициентом 2".

Заслуживает поддержки намерение правительства исключить произвол с арендой. Определены требования к договорам аренды на участки под строениями: минимальный срок - десять лет, максимальный - сорок девять. Арендная плата не может превышать размера земельного налога и устанавливается на весь срок договора. Договор не может содержать никаких обязательств арендатора, которые увеличивают платежи за аренду. Запрещено одностороннее расторжение договора арендодателем.

Эксперты делают лишь небольшие замечания по улучшению текста нового законопроекта. Например, Андрей Ивакин убежден: для того, чтобы совсем исключить возможность коррупции, необходимо отдать деньги за приватизацию местным бюджетам. Иначе местные чиновники смогут занижать стоимость участка, беря за это в свой карман деньги от благодарных покупателей.

Другое изменение, считает Леонид Бандорин, должно касаться выравнивания условий покупки земли для прежних и новых приватизаторов. Те, кто приватизирует предприятие сегодня, в соответствии с законом выкупают землю по трехкратной ставке земельного налога без дифференциаций, что меньше стоимости земли, которую должны выплатить те, кто купил свои предприятия у государства до 2001 года. Такое различие правил игры для "старых" и "новых" собственников совершенно недопустимо и должно быть отменено. Кроме того, крайне важно установить юридическую и экономическую ответственность за непереоформление прав на землю до 1 января 2007 года. Юридическая ответственность - в виде штрафов, экономическая - в пятикратном повышении периодических платежей. Иначе все задумки, отраженные в законопроекте, не будут иметь смысла. И в 2007 году опять придется продлевать срок.