(Авторский вариант статьи, опубликованной в журнале «Деловые люди»,
июль-август 2003 № 148-149, с. 42-46)

Сегодня для Правительства главное - дебюрократизация, отказ от излишних функций федеральных ведомств. Дело это хорошее, но бесперспективное, поскольку борются не с причиной, а со следствием. Причина же всевластия бюрократии в том, что в стране не разделена власть и собственность.

Любой руководитель региона или муниципалитета - полноценный олигарх, поскольку имеет и власть, и огромную собственность: фактически владеет всей формально государственной землей в пределах «своей» юрисдикции. Через манипулирование «земельными отношениями» чиновник навязывает свою волю и собственникам квартир, и собственникам зданий-заводов, прибирая к рукам и денежные потоки, и саму недвижимость. Именно на государственно-чиновничьей земельной монополии базируется созданная в стране система «административного капитализма». Так что сокращать чиновные функции - все равно, что обрезать сорняки. Прямо по Жванецкому: «чуть отошел, а они аж заколосились».

Понимают ли эту проблему в правительстве? Судите сами. В Среднесрочной программе на 2002-2004 годы говорилось о передаче участков под строениями их владельцам, а Земельный кодекс (в законе о его введении) с подачи Правительства установил уже требования выкупа таких участков. Сегодня нормы о приватизации участков под строениями понуждают собственника фактически повторно платить за уже приобретенное имущество. Ведь государство передало в собственность здание, расположенное в определенном месте, и никто иной на этот участок претендовать не может.

Введен «прейскурант» выкупных цен, в форме устанавливаемых субъектом Федерации коэффициента (от 3 до 30- кратной ставки земельного налога - в зависимости от числа жителей города). Он базируется на очевидной ошибке: якобы, участок под предприятием имеет самостоятельную рыночную стоимость. Наибольшим «ценовым» препятствием выступает сам земельный налог, который местные власти путем безграничной «дифференциации» могут устанавливать сколь угодно высоким.

Но основной препоной для получения в собственность участка под строением является даже не цена, а десятки искусственных препятствий, нагроможденных государством перед теми, кто решится на выкуп. Из-за этих барьеров вопрос о цене для многих так и не встанет.

Интересно, что думают по этому поводу заинтересованные лица - предприниматели и просто частные граждане? На недавних парламентских слушаниях представители предприятий, эксперты и депутаты обсуждали законодательное обеспечение прав на промышленную, а, по сути, - на любую недвижимость. Выяснилось: права эти обеспечены из рук вон плохо. Частная собственность на здание и предприятие законом продекларирована, но на деле оказывается фикцией. До тех пор, пока участок под заводом находится в госсобственности и арендуется владельцем здания, эта собственность ограничена по времени и низводится до аренды. И такой арендный договор носит кабальный характер, позволяет чиновникам диктовать свои условия - ведь здание-то не перенесешь.

А новые нормы Земельного кодекса не столько защищают, сколько обижают частника. Имеющееся право постоянного (бессрочного) пользования, похоже, отнимут с 1 января 2004 года. Цены выкупа - «ломовые» и произвольные. По оценкам экспертов, цена выкупа участков под всей промышленностью по сегодняшним нормам $100 млрд. Гигантское изъятие средств (почти четверть ВВП или двухгодичная зарплата занятых в промышленности, повысит налоговую нагрузку до 54% и приведет к массовым банкротствам.

Слышать все это было странно. Ведь отношение высшего руководства страны к проблеме обнадеживало. Президент горой стоит за защиту прав добросовестных приобретателей недвижимости, за устранение ограничений на операции с капиталом и недвижимостью, которые подрывают конкурентоспособность российского предпринимательства. В.В.Путин заявил, что реформа земельных отношений сдвинулась с «мертвой точки».

По мнению Александра Новикова, зампреда комитета Госдумы по собственности, на деле происходит саботаж. Предприятия жалуются, что администрация на местах всячески препятствует выкупу участков. Это продемонстрировал депутат Мурманской областной думы, призвав с думской трибуны не выполнять нормы Земельного кодекса о выкупе участков. Произвол творят ведомства. Минимущество РФ принимает «Порядок принятия решений…», а через семь месяцев объявляет, что «Порядок» этот не подлежит применению. Оно же затягивает принятие решения о выкупе и требует платить по сегодняшней увеличившейся цене, тогда как надо - по цене на дату подачи заявления, т.е. согласия заявителя с объявленными условиями.

Само правительство тоже «прокололось»: в постановлении №576 - в нарушение закона - обязало предоставлять дополнительные документы о площади помещений, получение которых требует больших затрат времени и денег.

Надежды частных собственников на российскую юридическую науку тоже не оправдались. От имени группы известных юристов на слушаниях была представлена концепция изменений в гражданское законодательство (руководитель группы Василий Витрянский). Они предложили отменить действующие нормы о земельном участке как о первооснове недвижимости. Не слышат наши ученые мужи требований жизни об обеспечении прав на недвижимость через собственность на участок, не хотят или не могут донести до нас секрет успеха развитых зарубежных стран.

Нет пророка в своем отечестве. Этот секрет открыл нам перуанский экономист Эрнандо де Сото, с которым встречался и долго беседовал Президент России. И мы знаем о чем. Ведь книга де Сото «Загадка капитала» по праву стала мировым бестселлером. Он нашел ответ на вопрос почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире, где недвижимость превратились в мертвый капитал. Мертвый капитал можно «оживить», обеспечив полноценные права на недвижимость. Люди в странах третьего мира не менее талантливы и трудолюбивы.

Проведенная институтом Э.де Сото оценка поражает. Стоимость недвижимости, используемой бедняками стран третьего мира и бывшего соцлагеря составляет более $9,3 трлн. Это вдвое больше, чем сумма всех находящихся в обороте долларов США. Проблема в том, что права на эту собственность недооформлены из-за бюрократических препон: оформление требует многих лет, больших финансовых затрат, одоления сотен инстанций. Вам это ничего не напоминает?

Для нас в России понятия «имущество» и «капитал» трудносовместимы. Кто-нибудь из ваших знакомых воспользовался хоть раз ипотечным кредитом? Уверен, что нет. Сам этот вопрос вызовет скорее испуг и удивление. Для нас дом, недвижимость это только укрытие от непогоды. В развитых же странах это источник дешевого кредита, поэтому вся недвижимость там заложена, она «работает» как капитал. А у нас ипотека буксует: не признают банкиры частную недвижимость без собственности на участок; процентные ставки завышены в том числе и потому, что огромная стоимость заморожена в вещах и исключена из оборота.

Так почему не превратить мертвые вещи в живые объекты оборота и инвестиций? Не могут наши юристы переписать ими же сделанный Гражданский кодекс? Надо пригласить специалистов мирового уровня из-за рубежа. Так сделали в Эстонии, и теперь там лучшее в мире гражданское законодательство. Понаделали ошибок в законах? Так давайте исправим.

Он содержит 23 новации, и свидетельствует о детальном знании сегодняшних безумных барьеров на пути выкупа участков. Главная особенность проекта в том, что он защищает всех без исключения граждан-собственников, устраняет возможности для административного произвола.

Так, участок оформляется в собственность не по договору с администрацией, а на основе прямой нормы Закона. Гарантируются право на участок собственника помещения (ему оформляется доля в праве собственности). Оформляется в собственность не просто территория под «подошвой» здания, но участок, необходимый для его функционирования или для восстановления здания, если оно разрушится. Плата за оформление в собственность установлена небольшая - в виде фиксированной в МРОТАах суммы (отдельно для собственников помещений, зданий, предприятий). Убрана путаница, позволяющая отказывать в передаче участков из-за смешения запретов на приватизацию территорий (по назначению земель) и, с другой стороны, не мешающих приватизации обременений на использование участков.

Определены требования к договорам аренды на участки под строениями: минимальный 10-летний срок. Арендная плата не может превышать земельного налога, и устанавливается на весь срок договора. Причем в такой форме, которая позволяет заранее определить размер арендной платы. Договор не может содержать никаких обязательств арендатора, которые увеличивают платежи за аренду. Запрещено одностороннее расторжение договора арендодателем.

Часть новаций защищает права собственников приватизированных предприятий. Снято недоразумение, мешающее восстановить единый объект недвижимости для АО с долей государства более 25%. Восстановлено понятие «имущественный комплекс предприятия», из-за отсутствия которого сегодня заводчане вынуждены доказывать в судах, что их участок это не «подошвы» зданий. Самое обидное для них в том, что судится приходится с бывшими приватизаторами, которые десять лет назад понаделали в планах приватизации технических ошибок. А сегодня они же тычут в них пальчиком как на препятствие для передачи участка в собственность. Депутаты предлагают обязать орган приватизации оперативно исправить такие ошибки.

Какие есть аргументы против? Говорят: приватизировали за бесценок, так платите хоть за землю; государство решило наверстать свое землей; почему государство должно даром отдавать свою собственность, которая увеличит капитализацию частного предприятия?

Давайте разберемся. Советское государство было одним большим заводом, и этот завод обанкротился. Приватизация показала истинную цену полумертвых предприятий. Их купили за столько, сколько они действительно стоили. Для нового российского государства это был единственный шанс к выживанию, для бизнесменов же - весьма рискованный шаг. Передав предприятия в частную собственность, государство по Конституции обязалось обеспечить надежные права собственности. Как видим, без собственности на участок, такая собственность эфемерна.

Недокапитализация же частных предприятий из-за неполноценных прав на недвижимость целиком на совести государства. Оно и должно исправлять свою ошибку. А «своего» у государства нет: оно лишь управляющий от лица собственников - нас, граждан. Мнение же о том, что государство в России существует само для себя - позиция чиновников. С юридической точки зрения все наоборот: согласно Конституции РФ (ст.2, 18, 45) смысл существования государства в том, чтобы обеспечивать права граждан, а не торговать этими правами с настоящими владельцами имущества.

Такая торговля - источник той самой «статусной» ренты (взяток и отступных), о которой говорил В.В.Путин как об угрозе для общества и государства. Эта рента и заставляет заинтересованных лиц использовать все средства, чтобы блокировать дооформление прав на недвижимость. Включая рассуждения про участки под зданиями и заводами как «обычный товар», которые на деле означают, что канцелярские ножницы отрезают участок от здания, что чиновник не ставят ни в грош права граждан - собственников недвижимости.

Декларируя необходимость создания единого объекта недвижимости, федеральная власть на практике создала труднопроходимый барьер для получения полноценных прав на недвижимость и защиты прав граждан на недвижимое имущество. И центральные, и местные власти блокируют приватизацию участков под строением - то запредельными ценами, то иезуитским прочтением плохо прописанных в законе процедур. Результат налицо - недоприватизированная промышленность и иная недооформленная безземельная недвижимость лежат мертвым грузом, так и не превратившись в капитал. И это уже не «благодушное отношение бюрократии к национальному богатству», помянутое Президентом в недавнем Послании, а натуральный чиновничий саботаж реформ.

Как подсказывает тот же Э.де Сото, это явление объективное, а преодолеть его можно только при политической воле высшего руководства страны. Сегодня шанс для этого есть.